Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n А39-1867/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с привлечением других лиц построитель жилой дом с помещениями общественного назначения по ул.Коммунистическая в городе Саранске на земельном участке с кадастровым номером 13:23:0902171:9 и передать участнику долевого строительства в установленный договором срок соответствующий объект долевого строительства – офисное помещение, имеющее строительный номер по проекту - №4, общей проектной площадью 38,89 кв.м., расположенное на цокольном этаже указанного жилого дома. Договорная цена нежилого помещения № 4 на момент заключения договора составила по пункту 3.1 договора 1 672 270 рублей. Стоимость одного квадратного метра жилья на момент заключения договора составила 43 000 рублей. Все платежи по договору участник долевого строительства должен вносить в кассу застройщика либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в ОАО КБ «Мордовпромстройанк» г.Саранска. Участник долевого строительства обязан с 01 января 2010 года по 31 августа 2010 года оплачивать ежемесячные взносы в сумме 63 600 рублей. Последний платеж в сумме 63 470 рублей обязан внести в срок с 01 сентября 2010 года по 30 сентября 2010 года. Обязательства по целевому взносу на долевое участие в строительстве считается исполненным или на момент внесения денежных средств в кассу застройщика, или на момент зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика, или на момент составления акта взаимозачета по оказанным услугам (раздел 3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора долевого участия в строительстве жилого дома №13 от 09.12.2009 предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - не позднее 3 квартала 2010 года. В течение двух месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, застройщик передает офисное помещение участнику строительства при условии, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по оплате, предусмотренные настоящим договором (пункт 4.2). Передача офисного помещения застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта (пункт 4.3 договора).

Договор долевого участия №13 от 09.12.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 15.03.2010.

27.08.2010 между застройщиком и участником долевого строительства было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительства № 13 от 09.12.2009, по которому пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 2 квартала 2011 года. Дополнительное соглашение от 27.08.2010 зарегистрировано в регистрирующем органе 08.09.2010.

Кроме того, 10.02.2011 застройщик – ООО «Металл-Холдинг» и участник долевого строительства – Родькина Екатерина Александровна подписали еще одно дополнительное соглашение к договору №13 участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009. В частности, в пункте 2 дополнительного соглашения указано, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является помещение общественного назначения строительный номер по проекту №4, общая проектная площадь 39,47 кв.м. А в пункте 7 оспариваемого дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что на момент подписания данного соглашения обязательство участника долевого строительства по целевому взносу на долевое участие в строительстве считается исполненным полностью. Остальные пункты договора № 13 участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 остаются неизменными. Спорное дополнительное соглашение от 10.02.2011 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Мордовия 28.02.2011. Спорное дополнительное соглашение от 10.02.2011 со стороны застройщика ООО «Металл-Холдинг» подписано директором Платоновым С.П.

Судом первой инстанции установлено, что Родькина Екатерина Александровна внесла в кассу ООО «Металл-Холдинг» наличные денежные средства в общей сумме 1 672 270 рублей в качестве оплаты спорного нежилого помещения №4 по договору участия в долевом строительстве № 13 от 09.12.2009 по следующим квитанциям к приходным кассовым ордерам: №17 от 10.12.2009 на сумму 1 100 000 рублей; № 23 от 26 апреля 2010 года на сумму 150 000 рублей; № 42 от 28 мая 2010 года на сумму 100 000 рублей; № 59 от 30июля 2010 года на сумму 100 000 рублей; № 71 от 20 сентября 2010 года на сумму 90 000 рублей; №78 от 30 сентября 2010 года на сумму 132 270 рублей.

Судом установлено, что со стороны застройщика денежные средства приняты Платоновым С.П. 27.04.2011 Платоновым С.П. выдана Родькиной Е.А. справка о том, что стоимость помещения общественного назначения № 4 в сумме 1 672 270 рублей в 8-ми этажном жилом доме с помещения общественного назначения по ул.Коммунистическая в г.Саранска на земельном участке с кадастровым номером 13:23:0902171:9 в соответствии с договором № 13 участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 оплачена полностью.

Судом первой инстанции также установлено, что в Арбитражном суде Республики Мордовия 14.04.2011 было рассмотрено дело № А39-225/2011 по заявлению прокурора Ленинского района г.Саранска к ООО «Металл-Холдинг» о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Суд при рассмотрении дела № А39-225/2011 установил, что приказом № 1 от 03.12.2010 трудовой договор с директором общества Платоновым С.П. был расторгнут, а приказом № 2 от 07.12.2010 он принят на работу в ООО «Металл-Холдинг» в качестве управляющего.

На основании приказа конкурсного управляющего Мелишевой М.Н. № 3 от 07.12.2010 Платонов С.П. наделен правом первой подписи в платежных и иных документах общества, что подтверждено доверенностью №1 от 07.12.2010, выданной сроком до 01.03.2011. Копии данных приказов и доверенности №1 от 07.12.2010 на Платонова С.П. и копия отзыва ООО «Металл-Холдинг» по делу №А39-225/2011 представлены конкурсным управляющим Мелишевой М.Н. в материалы данного обособленного спора. В отзыве от 21 марта 2011 года по делу №А39-225/2011 конкурсный управляющий должника-застройщика Мелишева М.Н. подтвердила выдачу Платонову С.П. доверенности №1 от 07.12.2010, по которой уполномочила его распоряжаться денежными средствами, находящимися на расчетном счете ООО «Металл-Холдинг» № 407702810200000003771 в ОАО КБ «Мордовпрмстройбанк» (ОАО КБ «МПСБ») с правом представления ему права первой подписи на всех финансовых платежным (расчетных) и иных документах. Мелишева М.Н. указывает, что никаких других доверенностей на представление интересов ООО «Металл-Холдинг» (в том числе в органах Государственной власти – прокуратуре Ленинского района г.Саранска Платонову С.П. не выдавалось.

В данном отзыве от 21.03.2011по делу № А39-225/2011 конкурсный управляющий ООО «Металл-Холдинг» Мелишева М.Н. не ссылалась ни на какие другие приказы, изданные ею и лишающие Платонова С.П. вышеперечисленных полномочий в спорном периоде: с декабря 2010 по марта 2011 года.

Представленный конкурсным управляющим Мелишевой М.Н. в материалы данного обособленного спора по нежилому помещению №4 приказ от 08 декабря 2010 года №4 об аннулировании приказов №2 и №3 от 07.12.2010, свидетельствующий по мнению Мелишевой М.Н. об отсутствии каких-либо полномочий у Платонова С.П., обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку он противоречит имеющимся материалам дела о банкротстве застройщика №А39-1722/2010 и иным имеющимся доказательствам. Подписи Платонова С.П. на представленном приказе № 4 от 08.12.2010 об ознакомлении с данным приказом, не имеется.

Так, в промежуточном отчете конкурсного управляющего ООО «Металл-Холдинг» от 22 мая 2012 года конкурсный управляющий Мелишева М.Н. в разделе 12 отчета «Сведения о работниках должника» указывала, что Платонов С.П. – управляющий и Прянков Ш.Г. – технадзор по строительству продолжают осуществлять свою деятельность в ходе конкурсного производства. Никакого приказа № 4 от 08.12.2010 об аннулировании вышеупомянутых приказов № 2 и № 3 от 07.12.2010 в отчете конкурсного управляющего не упоминалось. В этом же отчете от 22 мая 2012 года о ходе конкурсного производства в разделе 6 «Сведения о ходе реализации имущества должника» конкурсный управляющий Мелишева М.Н. указала перечень участников долевого строительства по жилым помещениям (34 жилые квартиры) и по нежилым помещениям (12 нежилых помещений), в числе которых по нежилым офисным помещениям №4 и №5 значится участник долевого строительства Родькина Е.А. По нежилому помещению №4 в отчете указан договор долевого участия в строительстве № 13 от 09.12.2009, стоимость долевого строительства - 1 672 270 рублей.

Также в промежуточном отчете конкурсного управляющего ООО «Металл-Холдинг» от 22.05.2013 в разделе 12 конкурсный управляющий Мелишева М.Н. указала, что Прянков Ш.Г. и Платонов С.П. уволены в связи с истечением срока трудового договора.

Из материалов дела следует, что министерством строительства и архитектуры РМ и уполномоченным органом в деле о банкротстве и процедурах, применяемых в деле о банкротстве, Федеральной налоговой службой в лице Управлением ФНС по Республике Мордовия) в материалы спора представлены доказательства, свидетельствующие, что всю бухгалтерскую отчетность и отчетность застройщика ООО «Металл-Холдинг» по установленным законодательством формам об осуществлении деятельности, связанной с привлечем денежных средств участников долевого строительства в конкурсном производстве должника-застройщика, за период: 4 квартал 2010 года - по 3 квартал 2011 года включительно представлял и подписывал от имени ООО «Металл-Холдинг» Платонов С.П.

Суд установил, что в отчетности застройщика за 3 квартал 2011 года, представленной в Минстрой Республики Мордовия в разделе 11 указано, что общая сумма обязательств застройщика ООО «Металл-Холдинг» по неисполненным договорам участия в долевом строительстве составила 155 953 624 рубля. В реестре действующих договоров по жилому дому по ул.Коммунистическая в г.Саранске, подписанным Платоновым С.П., под порядковым номером 6 указана участник долевого строительства Родькина Е.А. по нежилому помещению № 4 по договору № 13 от 09.12.2009.

При таких обстоятельствах, коллегия судей также не принимает довод конкурсного управляющего Мелишевой М.Н. о том, что управляющий строительством Платонов С.П., подписавший с Родькиной Е.А. оспариваемое дополнительное соглашение от 10.02.2011 к договору № 13 участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009, в спорном периоде конкурсного производства действовал от застройщика ООО «Металл-Холдинг» как неуполномоченное лицо, и его действия конкурсный управляющий не одобряла, поскольку противоречит материалам дела о банкротстве должника ООО «Металл-Холдинг» и материалам данного спора.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

Согласно материалам дела строительство жилого дома №97 по ул.Коммунистическая в г.Саранске завершено. 18.09.2012 данный жилой дом №97 по ул.Коммунистическая в г.Саранске с помещениями общественного назначения сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением № ru 13301000-130 от 18.12.2012 на ввод объекта в эксплуатацию, выданным должнику-застройщику ООО «Металл-Холдинг» Администрацией городского округа Саранск. В связи с окончанием строительства объекта недвижимости – жилому дому по ул. Коммунистическая в г.Саранска был присвоен номер 97.

24.09.2012 участник долевого строительства Родькина Е.А. и застройщик ООО «Металл-Холдинг» в лице Платонова С.П. подписали передаточный акт к договору № 13 участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 в связи с окончанием строительства объекта недвижимости и полной оплаты стоимости офисного помещения – помещения общественного назначения №4 - о фактической передаче Родькиной Е.А. нежилого помещения №4 и ключей от него. Участник принял помещение, осмотрел и подтверждает, что на момент передачи ключей помещение находится в состоянии, указанном в приложении № 1 к договору № 13 от 09.12.2009. Участник долевого строительства Родькина Е.А. не имеет каких-либо претензий по состоянию помещения, в том числе по качеству строительства.

На спорное нежилое помещение №4 – помещение общественного назначения, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, ул.Коммунистическая, дом 97, органами технической инвентаризации составлен технический паспорт по состоянию на 25.04.2013 года, согласно техническому плану помещения после ввода объекта в эксплуатацию площадь нежилого помещения №4 составила 40,9 кв.м. В соответствии с кадастровым паспортом от 05.06.2013 нежилое помещение №4 имеет кадастровый номер 13:23:0902187:633 и расположено на цокольном в здании с кадастровым номером 13:23:60902187:613 по ул.Коммунистическая, дом 97, общая площадь нежилого помещения – 40,9 кв.м. Указанные данные свидетельствуют о наличии спорного объекта недвижимости, правопритязаний на данное нежилое помещение №4 со стороны иных лиц не имеется.

Необходимым условием для принятия решения о признании права собственности на объекты недвижимости является отсутствие зарегистрированных на спорные объекты прав и (или) ограничений третьих лиц.

Родькина Е.А. представила выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым данные о регистрации прав или ограничений на спорный объект недвижимости (нежилое помещение №4 – помещение общественного назначения площадью 40,9 кв.м.в жилом доме по ул.Коммунистическая, 97 г.Саранска) отсутствуют.

Доводы конкурсного управляющего о том, что фактическая площадь (40,9 кв.м.) нежилого помещения №4 больше, чем площадь (38,89 кв.м.), указанная в договоре долевого участия в строительстве от 09.12.2009, и разница в площади помещений не оплачена Родькиной Е.А., судом первой инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменения после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В пункте 9.4 договора №13 долевого участия в строительстве жилого дома от 09.12.2009 указано, что если выявляется разница между проектной и фактической общей площадью до одного квадратного метра (включительно) застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований