Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А43-612/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

на корреспондентский счет банка арендодателя либо организацией, поименованным в пункте 3.3 договора.

В силу пункта 4.1.5 договора в обязанности арендодателя входит заключение с эксплуатирующими организациями договоров на оказание коммунальных услуг за исключением электроснабжения.

В соответствии с пунктом 4.1.15 арендодатель предоставляет арендатору право самостоятельной сдачи в субаренду части помещения в случае, если субарендатором является лицо, аффилированное с арендатором.

Арендатор обязался не передавать часть помещения, а также права на него третьим лицам, в том числе в субаренду, без письменного согласия арендодателя, за исключениями, установленными пунктом 4.1.15 договора. При этом арендодатель вправе отказать арендатору в согласовании без указания причин (пункт 5.1.15 договора).

Пунктом 10.1 договора предусмотрена возможность досрочного его расторжения по взаимному согласию сторон, путем оформления дополнительного соглашения.

Пункт 10.2 договора предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором (более двух раз).

Письмом от 07.02.2013 ООО «Компания Евроокна» уведомило ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» о повышении размера арендной платы на 5%, то есть до 441 000 руб. Данное письмо получено арендатором 19.02.2013.

Впоследствии ООО «Компания Евроокна» реорганизовано путем выделения ООО «Бизнес недвижимость», о чем свидетельствует разделительный баланс, утвержденный решением внеочередного общего собрания участников ООО «Компания Евроокна» от 17.01.2011 №2.

Пунктом 1.3 разделительного баланса установлено, что ООО «Бизнес недвижимость» является правопреемником ООО «Компания Евроокна» по всем его обязательствам и в осуществлении всех его прав в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые третьими лицами, в соответствии с разделительным балансом.

ООО «Компания Евроокна» передало ООО «Бизнес недвижимость» права и обязанности по договору аренды от 09.11.2009 №КЕ/2009-04, заключенному между ООО «Компания Евроокна» и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», в том числе права и обязанности, вытекающие из взаимоотношений сторон по договору (право требовать оплаты арендной платы, оплаты счетов, выставляемых арендодателю управляющей компанией, а также ресурсоснабжающими организациями, право требовать возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, право возмещения убытков, взыскания пеней, право на расторжение договора и т.д. (пункт 1.4 разделительного баланса, приложение №1 к нему - акт приема-передачи на 01.04.2013).

Уведомлением от 01.10.2013 № 18 ООО «Бизнес недвижимость» известило арендатора о произведенной реорганизации общества с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна», переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2009 №КЕ/2009-04 к ООО «Бизнес недвижимость» и необходимости оплаты следующих платежей новому арендодателю до 14.10.2013: 107 085 руб. задолженности по уплате минимальной арендной платы; 7602 руб. 15 коп. пеней за несвоевременное внесение минимальной арендной платы; 1 950 607 руб. 91 коп. (включая 1 905 802 руб. 65 коп. неосновательного обогащения) за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 26.12.2012 №46; 47 404 руб. 44 коп. за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 23.01.2013 №2; 277 016 руб. 76 коп. за платежи, указанные в пункте 3.3 договора, по счету от 04.09.2013 №14. Данное уведомление направлено по адресу местонахождения  ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (г.Санкт-Петербург, ул.Варшавская, д.25, корп.2, лит.А) посредством почтовой связи 02.10.2013 с описью вложений, о чем свидетельствует конверт №00196.

В соответствии с распечаткой с сайта отслеживания почтовых отправлений «Почта России» указанное почтовое письмо №00196 прибыло в место вручения 08.10.2013. Однако данное письмо возвращено отправителю 08.11.2013 с отметкой органа почтовой связи «истек срок хранения».

Согласно письму УФПС г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2014 №54.7.1.2-ОРГ-411/5274 первичное извещение, информирующее о поступлении бандероли, 08.10.2013 было передано в отдел доставки в выделенную ячейку для письменной корреспонденции ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», вторичное извещение вкладывалось в ячейку общества 17.10.2013. Указанные извещения выдавались законным представителям ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» вместе с заказной и простой корреспонденцией при обращении в отдел доставки. В связи с необращением законных представителей ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в страховой отдел для получения указанное почтовое отправление возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения.

Письмами от 30.12.2012, от 09.02.2013 ООО «Компания Евроокна» направляло в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2012 год с приложением оригиналов счетов, выставляемых от имени ООО «Компания Евроокна», счетов управляющей и ресурсоснабжающих организаций, счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг. Письмами от 02.10.2013, от 08.10.2013, от 24.10.2013, от 11.11.2013, от 09.12.2013, адресованными ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», ООО «Бизнес недвижимость» просило оплатить оказанные коммунальные услуги за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 на основании приложенных счетов-фактур и актов, подтверждающих размер коммунальных услуг.

Указанные письма направлялись в адрес ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» посредствам почтовой связи и получены адресатом, о чем свидетельствуют описи вложений в ценное письмо, почтовые конверты (л.д. 1-111, т.3).

Уведомлением от 11.12.2013 №29, адресованным ЗАО «ИКС 5 Недвижимость»,  ООО «Бизнес недвижимость» уведомило об отказе от договора аренды от 09.11.2009 №КЕ/2009-04 с 11.12.2013 в связи с тем, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не исполнило обязанность по внесению арендных платежей более двух раз (за октябрь, ноябрь и декабрь 2013 года, задолженность составляет 1 323 000 руб.),  по оплате коммунальных услуг более двух раз (по состоянию на 11.12.2013), платежей, указанных в пункте 3.3 договора, за период  с декабря 2012 года по сентябрь 2013 года в размере 464 610 руб. 02 коп., а также в нарушение пункта 5.1.15 договора  передало объект аренды в субаренду третьему лицу, не являющемуся аффилированным с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», без согласия арендодателя.  Одновременно арендодатель просил освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи арендодателю в срок до 25.12.2013. Данное уведомление первоначально доставлено ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» по юридическому адресу посредством почтовой связи 17.12.2013. Впоследствии уведомление вручено арендатору 12.02.2014, что подтверждается почтовым конвертом от 11.12.2013 №01807, описью вложений в почтовое отправление, распечаткой с официального сайта «Почта России» и последним не оспаривается.

 Указывая на то, что арендуемое помещение ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не освобождено, ООО «Бизнес недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Одновременно ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» предъявило требование о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части нежилого помещения от 09.11.2009 №КЕ/2009-04, выраженное письмом ООО «Бизнес недвижимость» от 11.12.2013 № 29. В обоснование заявленных требований общество сослалось на отсутствие у арендодателя оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, поскольку неоднократной просрочки по внесению арендной платы не имелось. По состоянию на 11.12.2013 за арендатором числилась задолженность по арендной плате только за декабрь 2013 года, задолженность по оплате коммунальных платежей за октябрь 2013 года. Аффилированность ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» и ООО «Сладкая жизнь Н.Н.» подтверждена письмом от 14.09.2010 №ВВ-2/916, адресованным прежнему собственнику.

Суд первой инстанции отказал ООО «Бизнес недвижимость» в удовлетворении заявленных требований и удовлетворил требования ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды №КЕ/2009-04 от 09.11.2009, выраженное письмом ООО «Бизнес недвижимость»  от 11.12.2013 № 29. Суд исходил из того, что в разделительном балансе не имеется сведений о переходе обязательства по погашению коммунальных платежей за период до 01.04.2013 к ООО «Бизнес недвижимость»; договор аренды не содержит условий об обязательстве арендатора оплачивать коммунальные услуги на основании счетов, выставленных самим арендодателем; задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь 2013 года отсутствует.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной нормы права следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 названной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Пунктом 10.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором.

Из материалов дела следует неоднократное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей.

Наличие задолженности по арендной плате до реорганизации ООО «Компания Евроокна», а также за октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года, по коммунальным платежам, как и факт сдачи помещений в субаренду в нарушение пункта 5.1.15 договора, подтверждены материалами дела и ответчиком не опровергнуты.

Так, к моменту перехода прав и обязанностей по договору аренды ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» не исполнило обязанность по оплате коммунальных платежей за 2009-2012 годы и за период с 01.01.2013 по 30.09.2013. Сумма задолженности по состоянию на 01.10.2013 составила 2 275 029 руб. 11 коп. (счета от 26.12.2012 №46, от 23.01.2013 №2, от 04.09.2013 №14). Задолженность по арендной плате за период с 19.02.2013 по 30.06.2013 составила 107 085 руб., которую необходимо было оплатить в срок до 14.10.2013. К моменту отказа от договора задолженность по коммунальным платежам составила 2 275 029 руб., по арендной плате  - 1 323 000 руб.

Доказательств оплаты указанных платежей к 01.10.2013 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено.

Ссылка ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» на то, что платежи за 2009-2011 годы были осуществлены обществом прежнему арендодателю, ООО «Компания Евроокна», однако возвращены арендатору, что было предметом исследования в судебном процессе по делу №А43-20675/2011, не принимается во внимание. В данном случае основанием для одностороннего отказа от договора послужила неоплата ответчиком счета №46, выставленного 26.12.2012, то есть за рамками предыдущего спора.

При этом  вывод суда о том, что неуплата ответчиком платежей до момента осуществления реорганизации не является основанием для расторжения договора, ошибочен.

ООО «Бизнес недвижимость» зарегистрировано в качестве юридического лица 29.05.2013. О произведенной реорганизации ООО «Компания Евроокна» и переходе прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2009 №КЕ/2009-04 к ООО «Бизнес недвижимость» закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» было уведомлено письмом от 01.10.2013 № 18, которое направлено по адресу местонахождения  ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (г.Санкт-Петербург, ул.Варшавская, д.25, корп.2, лит.А) посредством почтовой связи 02.10.2013 с описью вложений, о чем свидетельствует конверт №00196.

В силу пункта 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц юридическим адресом местонахождения ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» значится: г.Санкт-Петербург, ул.Варшавская, д.25, корп.2, лит.А.

В соответствии с распечаткой с сайта отслеживания почтовых отправлений «Почта России» указанное почтовое письмо №00196 прибыло в место вручения 08.10.2013.

Согласно письму УФПС г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2014 №54.7.1.2-ОРГ-411/5274 первичное извещение,