Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А79-51/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир  

10 декабря 2014 года                                                        Дело № А79-51/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  10 декабря 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богуновой  Е.А.,

судей Логиновой О.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лызловой Д.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Строительное управление №7» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики  от 17.07.2014 по делу №А79-51/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю.  по иску  администрации города Алатырь Чувашской Республики, (ОГРН 1022101630363,  ИНН 2122002506), к открытому акционерному обществу «Строительное управление №7», г. Алатырь, Чувашская Республика (ОГРН 1022101630088, ИНН 2122001728), о взыскании 505 215 руб. 11 коп., и по  встречному иску открытого акционерного общества «Строительное управление №7» к администрации города Алатырь Чувашской Республики, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике, о признании недействительным договора аренды земельного участка,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в  том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

администрация города Алатырь Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к открытому акционерному обществу «Строительное управление               №7»  (далее – ОАО «СУ №7») о взыскании 505 215 руб. 11 коп.,   в том числе 424 879 руб. 03 коп. долга за период с 25.05.2011 по 30.06.2012, 80 336 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2011 по 10.12.2013.

         В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 253 329,19 руб. неосновательного сбережения за период с 01.06.2011 по 11.09.2012, 57 619 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2011 по 10.07.2014.

Определением суда от 24.02.2014 принято к производству встречное исковое заявление ОАО «СУ-7» к администрации города Алатырь Чувашской Республики о признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.10.2011.

Определением суда от 17.04.2014 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике.

Определением суда от 24.04.2014 по делу  назначена экспертиза.

Решением от 17.07.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил первоначальные исковые требования и встречный иск.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО «СУ №7» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оспаривая законность принятого по делу решения, ответчик выразил несогласие с удовлетворением исковых требований Администрации и просил отменить решение в данной части и принять новое решение об отказе Администрации  в исковых требованиях.

Считает, что судом не полно выяснены обстоятельства дела, поскольку факт пользования чужим имуществом, а именно земельным участком, отсутствовал. Отметил, что земельный участок ответчиком не приобретался для  коммерческой цели.

Заявитель указал, что о начисленных процентах и о незаконном пользовании землей ОАО «СУ №7» узнало только в судебном заседании 17.07.2014.

Кроме того ответчик считает недопустимым   доказательством   заключение   экспертизы, проведенной ООО «Агентство» оценки собственности», поскольку понятие рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком в законодательстве отсутствует.

Помимо изложенного указывает, что ОАО «СУ №7» при составлении расчета применяло коэффициенты с учетом положений статьи 38.1 Земельного кодекса РФ,  приложения Собрания депутатов №№ 70/10-5 от 24.11.2011, 05/5-5 от 25.02.2011 пункт 19.

По мнению заявителя, началом использования участка является дата выдачи разрешения на строительство объекта, а окончанием использования участка – дата регистрации первой квартиры №35 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец в судебное заседание не явился, в отзыве указал на законность и обоснованность принятого судебного акта. Просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Кроме того просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие полномочного представителя.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось.

После отложения и объявленного 27.11.2014 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перерыва, стороны не явились.

Ответчик в уточнениях к жалобе просил решение отменить. Ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие полномочного представителя.

Истец также  ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены данного судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции,  согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.03.2011 земельный участок с кадастровым номером 21:03:010232:164, площадью 2200 кв.м, расположенный по адресу г.Алатырь, ул. Комарова, 19, внесен в государственный кадастр недвижимости 29.03.2011 и имеет разрешенное использование: под жилую застройку среднеэтажную.

14.04.2011 главой администрации г.Алатырь принято постановление №332 "О проведении аукциона" со ссылкой на статьи 38, 38.1 п.5 Земельного кодекса Российской Федерации по выкупу права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:03:010232:164, площадью 2200 кв.м, расположенного по адресу г. Алатырь, ул. Комарова, 19а, со стартовой ценой 1 156 500 руб.

Согласно протоколу №2 от 20.05.2011 аукцион был признан не состоявшимся.

Из материалов дела усматривается, что 25.05.2011 Фонд имущества г.Алатырь (продавец) и ОАО "СУ №7" (покупатель) заключили договор купли-продажи права аренды, в соответствии с условиями которого первый обязался продать право аренды на 11 месяцев, без дальнейшего выкупа в собственность земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:03:010232:164, площадью 2200 кв.м, расположенного по адресу г. Алатырь, ул. Комарова, 19а, а второй обязался принять и уплатить денежную сумму, определенную в разделе 2 договора.

Стоимость права аренды определена по начальной цене аукциона на основании отчета №064 по определению рыночной стоимости права на заключение договора аренды. Общая сумма договора составляет 1 156 500 руб. Покупатель производит оплату в срок до 23.12.2011. Продавец после заключения настоящего договора в пятидневный срок обязан заключить с покупателем договор аренды без права дальнейшего выкупа (разделы 2, 3, 4 договора).

30.05.2011 главой администрации г.Алатырь принято постановление №440 о предоставлении земельного участка в аренду ОАО "СУ №7" под жилую застройку по ул.Комарова, 19 со ссылкой на протокол №2 заседания аукционной комиссии по выкупу права аренды земельного участка от 20.05.2011, договор купли-продажи права аренды от 23.05.2011.

01.06.2011 администрация г.Алатырь (арендодатель) и ОАО "СУ №7" (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с условиями которого в аренду предоставлен вышеуказанный земельный участок под жилую многоэтажную застройку. Срок аренды стороны установили с 01.06.2011 по 01.05.2012. Размер арендной платы за 7 месяцев 2011 года стороны определили в размере 3333,83 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2011.

03.06.2011 ОАО "СУ №7" выдано разрешение на строительство №RU 21301000-51 пятиэтажного 60-квартирного жилого дома, располагаемого на вышеуказанном земельном участке.

01.06.2011 арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи спорного земельного участка.

Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике от 12.12.2011 №05-05/8193 в действиях отдела имущественных и земельных отношений администрации г.Алатырь, выраженных в заключении договоров от 25.05.2011 и 01.06.2011, признано нарушение части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции".

03.10.2011 арендодатель и арендатор подписали соглашение о расторжении договора аренды от 01.06.2011, ссылаясь на названное решение.

03.10.2011 отдел имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря (арендодатель) и ОАО "СУ №7" (арендатор), ссылаясь на аукцион от 20.05.2011, заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:03:010232:164, площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу г. Алатырь, ул. Комарова, 19а, под жилую многоэтажную застройку. Срок аренды установили с 25.05.2011 по 24.05.2014. Размер арендной платы – 1 156 500 руб., ежеквартально – 96 375 руб., ежемесячно 32 125 руб. Арендная плата установлена на основании отчета об оценке от 14.04.2011 №064 (разделы 1, 2, 3 договора).

03.10.2011 стороны составили акт приема-передачи земельного участка.

10.11.2011 постановлением главы администрации г.Алатырь №971 отменено постановление от 30.05.2011 №440 "О предоставлении земельного участка ОАО "СУ №7".

30.01.2012 истец направил ответчику письмо №01-03/96-10 с уведомлением о наличии задолженности и просьбой перечислить арендную плату.

ОАО "СУ №7" письмом от 06.02.2012 №36 просило отсрочку оплаты до второго полугодия 2012 года. Письмом от 16.08.2012 №241 арендатор просил отсрочить платежи до 25.12.2012.

20.06.2012 администрация разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 21301000-16 пятиэтажный 60-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г.Алатырь, ул.Комарова, д.19, на земельном участке с кадастровым номером 21:03:010232:164, разрешила ввести в эксплуатацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2014 №00/019/2014-421 в указанном доме 12.09.2012 зарегистрировано право собственности муниципального образования города Алатырь на жилую квартиру №32, площадью 29,9 кв.м.

Истец, ссылаясь на невнесение ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя первоначальный иск Администрации и встречный иск ОАО «СУ №7», Арбитражный суд Чувашской Республики   руководствовался следующими нормами права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным. 

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Данная норма вступила в действие с 01.10.2005.

Пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Как усматривается из материалов дела, аукцион по продаже права на заключение договора аренды или по продаже спорного земельного участка не проводился. 

  При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недействительности договоров купли-продажи права аренды от 25.05.2011, аренды от 01.06.2011 и от 03.10.2011, подписанные на основании результатов аукциона от 20.05.2011  на аренду земельного участка с кадастровым номером 21:03:010232:164, площадью 2200 кв.м, расположенного по адресу г. Алатырь, ул. Комарова, 19а.

Вместе