Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А79-5446/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в отношении исходного земельного участка истец ссылается на приобретение в собственность объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, а также на дополнительное соглашение от 23.10.2007 о передаче ему права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.09.2007 № 294/3431-Л.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пунктах 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходный земельный участок не был сформирован в целях использования только здания картофелехранилища, поскольку стороны договора аренды земельного участка от 03.09.2007 № 294/3431-Л в пункте 1.1 согласовали, что целью его предоставление является эксплуатация не одного объекта, а нескольких нежилых зданий (л.д. 62).

Таким образом, при приобретении в собственность здания картофелехранилища на 10 тысяч тонн, истец приобрел право не на весь исходный участок, а лишь на его часть, необходимую непосредственно для эксплуатации данного объекта. При этом доказательств превышения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта, по сравнению с площадью сформированного участка истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, здание картофелехранилища, находящееся в собственности у ОАО «ТК «Николаевский», располагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:261. Площадь указанного земельного участка составляет 6276 кв.м. Площадь здания картофелехранилища составляет 2811,5 кв.м. При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для вывода о недостаточности площади земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:261 для эксплуатации и обслуживания указанного объекта недвижимости. 

Земельный участка с кадастровым номером 21:01:020704:262 площадью 13414 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования «для эксплуатации нежилых зданий».

Договор аренды земельного участка от 03.09.2007 № 294/3431-Л был заключен с ООО МУП ХПСП «Пахча» сроком до 29.08.2056. Следовательно, для данного вида договора обязательным является требование о государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.09.2007 №294/3431-Л также подлежало государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, устанавливающего, что подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, дополнительное соглашение от 23.10.2007 является незаключенным.

Предоставление истцу второго образованного земельного участка, не занятого принадлежащим ему объектом недвижимости, без соблюдения порядка, установленного земельным законодательством, означало бы нарушение прав иных лиц, которые могут иметь интерес в его получении в аренду.

Согласно  разъяснениям, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Доводы апеллянта связаны с защитой прав акционеров и основаны на нормах корпоративного законодательства - Федерального Закона «Об акционерных обществах», которое в данном случае применяться не должно.

Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.08.2014 по делу  №А79-5446/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Торговый комплекс «Николаевский» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья                                                 Е.А. Богунова   

Судьи                                                                                       О.А. Логинова

                                                                                                      Е.Л. Малышкина