Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А79-3271/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, на основании заявления истца о выкупе от 13.09.2011 №71, полученного Комитетом 15.09.2011, уполномоченный орган местного самоуправления в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ должен был в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять отчет об оценке с учетом времени его подготовки, в двухнедельный срок с даты принятия отчета принять решение об условиях приватизации и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.   

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из материалов дела видно, что согласно отчету от 29.09.2011 №№ 006-09-03-2011, выполненному ООО «КБ «Гудвилл» по заказу ответчика, стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 35 088 000 руб.

Решение об условиях приватизации арендуемого истцом имущества принято 30.11.2011 (распоряжение администрации города Чебоксары от 30.11.2011 №3261-р).

09.12.2011 Комитет направил истцу письмо №039-5584, в котором предлагалось реализовать преимущественное право выкупа, с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, и распоряжения администрации города Чебоксары от 30.11.2011 №3261-р.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещения по цене 23 515 000 руб., определенной ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» в отчете от 13.01.2012 № 02-01-12.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу №А79-10597/2012 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, в части цены выкупаемого имущества.

05.07.2013 между сторонами подписан договор №Н-524 купли-продажи спорного нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством. Право собственности ООО «Магазин «Ровесник» зарегистрировано 12.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2013 серии 21 АД № 923990).

Суд первой инстанции установил, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок по 15.11.2011, принятие отчета об оценке на выкупаемое имущество заказчиком - не позднее 15.12.2011, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в двухнедельный срок (29.12.2011), проект договора купли-продажи арендуемого имущества должен быть направлен не позднее 10.01.2012.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Комитетом не выполнена обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа по заявлению общества, для определения продажной цены объекта использован отчет, не соответствующий целям Закона № 159-ФЗ и содержащий определение цены объекта не на дату обращения общества с заявлением о выкупе (15.09.2011), а на иную дату (05.09.2011). Допущенные нарушения привели к недостаткам отчета, препятствующим его использованию в целях заключения договора купли-продажи, что повлекло необходимость установления продажной цены в судебном порядке.

В связи с этим Комитет не обеспечил заключение договора купли-продажи в установленный законом срок и для общества наступили негативные последствия в виде обязанности по внесению арендных платежей по истечении указанного срока до даты заключения договора купли-продажи – 05.07.2013.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает указанный вывод ошибочным по следующим основаниям.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Исходя из статей 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки (вред), причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.  

Реализация преимущественного права не ограничивается подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий, как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление проекта договора купли-продажи объекта приватизации.

При этом обязанность принятия решения об условиях приватизации связана с моментом принятия отчета об оценке (с учетом времени его подготовки).

Материалы дела свидетельствуют, что в спорный период Комитетом совершались мероприятия, направленные на обеспечение возможности реализации права приватизации объекта и последующего заключения договора купли-продажи.

Комитет выполнил обязательства уполномоченного органа, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, направив в адрес истца проект договора купли-продажи и распоряжение администрации города Чебоксары от 30.11.2011 №3261-р «Об условиях приватизации нежилого помещения» (письмо от 09.12.2011 №039-5584). Данное письмо получено истцом 15.12.2011 (вх.№281).

Таким образом, Комитетом исполнено обязательство по направлению в адрес истца проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в установленный законом срок (то есть десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества).

Составление отчета об оценки спорного имущества от 29.09.2011 № 006-09-03-2011, содержащего определенные цены объекта на иную дату ООО «КБ «Гудвилл», не свидетельствует о нарушении Комитетом обязанности по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа по заявлению общества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, а проведенная оценка не может быть признана имеющей рекомендательный характер.

При рассмотрении преддоговорного спора Комитет не мог руководствоваться иной стоимостью объекта приватизации, кроме той, которая была установлена ООО «КБ «Гудвилл» в отчете об оценке от 29.09.2011 №006-09-03-2011.

Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора цены на основании отчета об оценке, выполненного ОО «КБ «Гудвилл», является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.

Доказательства уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного объекта, намеренного затягивания сроков выполнения необходимых действий (бездействия) в материалах дела отсутствуют.

Доводы общества о том, что вина Комитета заключается в неверном определении изначально выкупной стоимости имущества, то есть с учетом налога на добавленную стоимость, и исключение данного налога на выкупную стоимость не повлекло бы необходимости судебного оспаривания отчета об оценке рыночной стоимости, подлежат отклонению как противоречащие положениям статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, по смыслу которой договор купли-продажи подлежит заключению уполномоченным органом по цене, определенной только в порядке оценки рыночной стоимости имущества, и исключает возможность самостоятельного определения уполномоченным органом цены договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, в том числе переписки и действий сторон, предшествовавших заключению договора, не находит оснований считать что у Комитета при совершении спорных действий имелось намерение уклониться от заключения с истцом договоров купли-продажи арендуемого имущества, и приходит к выводу об отсутствии противоправности в действиях ответчиков, как одного из условий ответственности.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика убытков, понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 11.01.2012 до 06.06.2013.

В части взыскания убытков в сумме 216 659 руб. 28 коп., понесенных обществом в виде внесения арендных платежей за период с 06.06.2013 по 04.07.2012, решение является законным и обоснованным.

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи №Н-524 были определены постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу №А79-10597/2012, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу постановления суда апелляционной инстанции, то есть с 06.06.2013.

Довод заявителя жалобы о том, что договором купли-продажи №Н-524 (пункты 2.10, 2.11 договора) предусмотрен иной момент прекращения обязанности ответчика по уплате арендных платежей (до дня государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике) является ошибочным.

В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной