Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу n А43-20629/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

г. Владимир

16 января 2015 года                                                    Дело № А43-20629/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  16 января 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Стрельцовой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А43-20629/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» (ИНН 5259041892, ОГРН 1045207353311, г. Нижний Новгород) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода (г.Н.Новгород), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ», об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» - не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода  - не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «НОВСИСТЕМ    КОНСАЛТ» - не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭП» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения № 2 (этаж 1, 2), общей площадью 816,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Московский район, ул.Чаадаева, 44А, путем принятия пунктов 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4 в редакции ООО «ДЭП».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, указав на выкуп арендованного помещения № 2 по цене, обозначенной в заключении эксперта, а также уточнил позицию по делу по спорным пунктам договора 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 по порядку оплаты выкупаемого имущества, в остальной части требования оставил неизменными.

Исковые требования основаны на положениях статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью урегулирования разногласий при заключении договора между сторонами во внесудебном порядке.

Решением от 12.09.2014 Арбитражный суд Нижегородской области  удовлетворил иск в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью  имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель считает неправомерным применение судом цены отчуждаемого объекта, определённой заключением судебной экспертизы. По мнению заявителя, судом не дана правовая оценка отчету от 27.03.2014 №16-14, в то же время подвергнут необоснованной  критике  отчёт от 11.04.2013 №7 (1), выполненный экспертом ООО «НОВСИСТЕМ  КОНСАЛТ». Возражает против исключения из договора пунктов 3.9, 6.1, 6.4. Полагает, что цена договора купли-продажи должна быть установлена в размере 13 433 050 руб. 85 коп., определенной в отчете об оценке от 11.04.2013 №7(1), выполненным независимой оценочной организацией ООО «Новосистем Консалт». Более того, экспертное заключение от 27.03.2014 №16-14 составлено с нарушением стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность.

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭП» в отзыве на апелляционную жалобу от 01.12.2014 №254 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Судом исследованы представленные в материалы дела отчеты об оценке, при этом в отчете ООО «Новосистем Консалт» не учтен процент износа помещения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловного основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование г.Нижний Новгород является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, д.44а, помещение № 2, площадью 816,1 кв.м. Данное помещение по договору аренды от 05.04.2006 № 4/0955 используется обществом для ведения предпринимательской деятельности.

Согласно постановлению администрации г.Нижнего Новгорода от 24.06.2013 № 2296 «Об условиях приватизации муниципального имущества» ООО «ДЭП» было предложено выкупить у муниципального образования арендованные помещения по указанному адресу по цене, определенной отчетом ООО «НОВОСИСТЕМ КОНСАЛТ», Комитету поручено заключить с обществом договор купли-продажи муниципального имущества.

Уведомлением от 04.07.2013 № 20-04/3-11476/13-ис Комитет обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях направленного проекта.

Письмом от 09.08.2013 ООО «ДЭП» сообщило о своем согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4

Ответчик отклонил представленный протокол разногласий, предложил арендатору с целью урегулирования возникших разногласий обратиться в суд (письмо от 22.08.2013).

Поскольку урегулировать возникшие разногласия не удалось, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о невозможности определения достоверности рыночной стоимости объекта исходя из отчета, выполненного ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ».

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание характер возникшего спора, считает, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и интересы лица - ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ», не привлечённого к участию в деле, с учетом следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ)  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, а обязывают руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возразило против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 11.04.2013 №7 (1). Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между обществом и Комитетом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Поскольку указанная в отчете от 11.04.2013 №7 (1) рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи названного помещения, суд должен был привлечь к участию в деле оценщика и с его участием дать оценку упомянутому отчету на предмет достоверности либо недостоверности результатов оценки.

Дав оценку упомянутому отчёту на предмет его достоверности, суд не привлёк к участию в деле оценщика - ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ».

В соответствии со статьей 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правосудие в арбитражных судах осуществляется на началах равенства всех перед законом и судом. Арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла статей 1, 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации применение избранного истцом способа защиты гражданских прав не должно влечь нарушения прав и интересов третьих лиц.

Непривлечение ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ» к участию в деле в качестве третьего лица лишило его процессуальной возможности представить суду соответствующие доказательства и не позволило арбитражному суду полно, всесторонне и объективно исследовать фактические обстоятельства дела и дать им надлежащую правовую оценку.

Рассмотрев материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что настоящее дело рассмотрено в отсутствие общества с ограниченной ответственностью «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ», не привлеченного к участию в деле.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения  в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции применительно к части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции (определение от 11.12.2014). Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ».

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как указывалось выше, сторонам не удалось урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества по пунктам 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные пункты 2.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 договора купли-продажи касаются определения стоимости выкупаемого арендованного имущества и порядка ее оплаты. В процессе рассмотрения спора разногласия возникли в отношении размера оплаты, предложенного комитетом, порядок оплаты истцом был принят в редакции комитета.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности