Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу n А43-20629/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье               3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что согласно отчету ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ» от 11.04.2013 № 7 (1), составленному по заказу администрации Нижнего Новгорода, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 816,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Чаадаева, д.44а, помещение № 2, по состоянию на 05.04.2013 составляет без НДС 13 433 050 руб. 85 коп.

В обоснование заявленных требований истец представил отчет Торгово-промышленной палаты Нижегородской области № 113/13, установившей, что рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 4 299 000 руб.

Принимая во внимание существенные расхождения между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза с целью определения цены недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта Татарова И.А. от 27.03.2014 №16-14 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 05.04.2013  составила 6 485 000 руб. с учетом НДС, 5 495 762 руб. 71 коп. без учета НДС.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает, что данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства, является ясным, полным, обоснованным, противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

При наличии заключения эксперта, составленного по итогам проведения судебной экспертизы, у суда отсутствуют основания принимать в качестве доказательств размера рыночной стоимости спорного объекта заключения, подготовленные по заказам истца и ответчика

Как следует из материалов дела,  эксперт объяснил, что заключение было сделано им в качестве судебной экспертизы, а не как заключение оценщика, в связи с чем может не соответствовать требованиям, предъявляемым к оформлению отчета об оценке. Между тем анализ рынка, к которому относится объект оценки, экспертом произведен в соответствующем разделе. Цена объекта определена с НДС, как того требует Налоговый кодекс Российской Федерации. В представленных письменных пояснениях, эксперт обосновал примененные корректирующие коэффициенты, использованные в отчете со ссылкой на справочник оценщика недвижимости.

По мнению эксперта, значительное расхождение в стоимости объекта связано с тем, что стоимость выкупаемого помещения определялась без учета стоимости земельного участка, который обществу придется выкупать отдельно. В рамках рассматриваемого договора истец имеет право только на приобретение самого помещения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции принимает экспертное заключение от 24.02.2014 № 02-14/193 в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта.

При таких обстоятельствах спорный пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества суд принимает в следующей редакции: «Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору, составляет 5 495 762 руб. 71 коп. (без НДС)».

Пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.2.1 договора должны определять порядок расчетов между сторонами с учетом обозначенной стоимости объекта.

Единовременным платежом в сроки, определенные в проекте договора и в постановлении администрации г. Нижнего Новгорода от 24.06.2013 №2296, истец вносит 30% стоимости выкупаемого помещения, оставшиеся 70% оплачиваются в рассрочку в течение 35 месяцев.

Кроме того, на рассмотрение суда переданы разногласия по пунктам 3.9, 6.1 и 6.4 договора купли-продажи.

Пункт 3.9 договора в редакции ответчика не допускал оплату по настоящему договору от третьих лиц.

По правилам пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Обязательство по оплате проданного имущества в данном случае не связано с личностью должника.

Таким образом, императивная норма закона, запрещающая исполнение обязательства за должника третьим лицам, отсутствует. Установленное правило является диспозитивным и основывается на волеизъявлении сторон.

Необходимость исключения спорного пункта ответчик мотивировал тем, что деятельность общества является специфической и не гарантирует постоянного источника дохода. Во избежание нарушения договорных обязательств в данном случае целесообразно допустить возможность погашения обязательств покупателя третьими лицами.

Принимая во внимание отсутствие соглашения сторон и диспозитивность правового регулирования, суд приходит к выводу о том, что включение в договор оспариваемого пункта нецелесообразно, в том числе и в редакции ответчика, при расчетах стороны будут обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства.

Пункт 6.1 договора в редакции ответчика предусматривал, что за отказ от принятия объекта от продавца по акту приема-передачи покупатель оплачивает неустойку в размере 20% от цены объекта.

Аналогичная ответственность покупателя предусмотрена пунктом 6.4 договора в случае расторжения договора в связи неисполнением им условий по оплате объекта.

Подобная ответственность за нарушение договорных обязательств законом № 159-ФЗ не предусмотрена. Соответствующая императивная норма отсутствует.

Исходя из смысла статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение договорной ответственности может иметь место только при наличии соглашения сторон.

Поскольку к таковому стороны в процессе переговоров не пришли, а императивная ответственность законом не предусмотрена, суд в целях урегулирования разногласий сторон исключает оспариваемые пункты из проекта договора.

При этом пункт 6.1 договора, предложенный истцом, также не может рассматриваться в качестве альтернативного и подлежащего обязательному включению в договор, так как обозначенное в нем положение может быть определено только соглашением сторон, к которому последние не пришли.

Таким образом, в результате урегулирования судом разногласий, возникших при заключении спорного договора, без ущерба для его содержания подлежат исключению пункты 3.9, 6.1, 6.4 договора.

С учетом допущенного судом при принятии судебного акта нарушения норм процессуального права решение Арбитражного суда Нижегородской области  от 12.09.2014 подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» - удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине и за проведение экспертизы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно указанной правовой норме с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» подлежат взысканию расходы по государственной пошлине в сумме 4000 руб., расходы на оплату услуг эксперта в сумме 17 500 руб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный  апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области  от 12.09.2014 по делу № А43-20629/2013 отменить.

Иск общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» удовлетворить.

Пункты 2.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2.1, 3.9, 6.1, 6.4 договора купли-продажи нежилого помещения № 2 (этаж 1, этаж 2), общей площадью 816,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Московское шоссе,          ул. Чаадаева, дом 44а, принять в следующей редакции:

"2.1. Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору, составляет   5 495 762 руб. 71 коп. (без НДС).

3.2. Покупатель перечисляет сумму, указанную в пункте 2.1, на счет продавца в следующем порядке и сроки:

3.2.1. Сумму в размере 1 648 728 руб. 81 коп. (один миллион шестьсот сорок восемь тысяч семьсот двадцать восемь рублей 81 копейку) не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора.

3.2.2. Сумму в размере 3 847 033 руб. 90 коп. (три миллиона восемьсот сорок семь тысяч тридцать три рубля 90 копеек) ежемесячно равными долями в следующем порядке:

3.2.2.1. Ежемесячно в течение 35 (тридцати пяти) месяцев, начиная с месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1, в размере             109 915 руб. 25 коп. (сто девять тысяч девятьсот пятнадцать рублей 25 копеек).

Ежемесячные платежи производятся не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1.

Пункты 3.9, 6.1, 6.4 договора исключить».

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЭП» 4000 руб. расходов по делу в виде государственной пошлины, 17 500 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья          

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова

Е.Н. Наумова