Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2010 по делу n А68-11685/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;

п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равно одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) – 3,58% годовых;

п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр – сумма процентов в руб.,

О – остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП – процентный период дней,

ДГ – количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;

п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;

п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.

В письме от 13.10.2009 № 2318, направленном в адрес общества,  администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ООО «Орбита» о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора оно утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 №10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в оспариваемой заявителем части.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 №11/09 на условиях протокола разногласий является незаконным, ООО «Орбита» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 01.04.1993 №65, от 20.11.1997 № 214, от 08.12.2000 № 1/1 ООО «Орбита» непрерывно более двух лет арендует спорные помещения.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

В материалы дела представлен договор аренды спорных нежилых помещений от 08.12.2000 №1/1, заключенный между администрацией и обществом, со сроком действия до 01.01.2008.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 08.12.2000 №1/1 недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, заключенный между администрацией и ООО «Орбита», не зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, указанный договор аренды спорных помещений является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. В свою очередь, незаключенный договор не порождает правовых последствий.

Между тем, в подтверждение своего преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого помещения ООО «Орбита» представило заключенные с уполномоченным органом договоры аренды указанного помещения, а именно: от 01.04.1993 № 65, от 20.11.1997 № 214, которые подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, поэтому отсутствие государственной регистрации договора аренды от 08.12.2000 №1/1 не свидетельствует об отсутствии между сторонами договорных отношений на дату обращения общества с заявлением о выкупе спорных помещений. Также в материалах дела отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором данными помещениями после окончания срока действия вышеназванных договоров.

Кроме того, на день заключения договоров аренды от 01.04.1993 и 20.11.1997 законодательства, регулирующего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не существовало. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят 21 июля 1997 года и вступил в законную силу 31 января 1998 года. Поэтому регистрация прав, существовавшая до принятия данного Закона, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, и при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании части 3 статьи 433 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 у общества задолженности по арендной плате не имеется.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия предпринимателя всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.

Таким образом, ООО «Орбита» и арендуемое им имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона №159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст.ст. 3, 9 Закона №159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 3 Закона №159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней