Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2010 по делу n А68-11683/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ул. Кирова, д.1?

Согласно экспертному заключению ООО «ЭКСМО» отчет №373 (часть 2), выполненный ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), требованиям к отчету об оценке (ФСО №3), иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работ, а именно:

-  в отчете не установлены  количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, то есть объект оценки не идентифицирован. Отсутствует полнота, точность и однозначность в описании и указании основных стоимостных характеристик и фактов объекта;

- при определении рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сравнительным методом не обоснованы и не подтверждены расчетами внесенные поправки; некачественный состав выборки аншлагов, нарушена  процедура  математического взвешивания результатов при расчете рыночной стоимости объекта оценки;

- при расчете арендной ставки для объекта оценки не обоснованы и не подтверждены расчетами внесенные поправки; нарушена процедура математического взвешивания при расчете арендной ставки; ряд исходных параметров для расчета денежного потока принят в отчете без должного обоснования;

- полученные результаты в рамках сравнительного и доходного подходов, представлены в отчете без указания, учитывают или нет НДС;

- нарушена процедура математического взвешивания при проведении согласования  итоговых результатов, полученных в рамках двух подходов.

Выявленные несоответствия федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности в отчете №373 (часть 2), выполненным оценщиком ЗАО «Р.О.С. Эксперт маркетинг», по мнению эксперта, могут влиять на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В результате проведенных расчетов и анализа рынка, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 121,8 кв.м (комнаты №№ 5,6,7,8,9,10,11,12,13 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д. 1 по состоянию на 04.02.2010 с учетом НДс составляет 1 741 400 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности экспертизы, проведенной ООО «Федбел», в связи с чем правомерно удовлетворил требования предпринимателя о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.

Довод жалобы о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку предпринимателю предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч.3 ст. 9 Закона №159-ФЗ).

Таким образом, положения статьи 9 Закона №159-ФЗ обязывают уполномоченный орган произвести действия, установленные настоящим Законом, после получения заявления от арендатора государственного или муниципального имущества.

При этом ч. 8 ст. 4 Закона №159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Этому также корреспондирует  п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, по заявлению арендатора администрация обязана была заключить с ним договор купли-продажи арендуемого имущества.

Ссылка апеллянта на то, что отчет ООО «Федбел», сделанный по заказу Общества, является ненадлежащим доказательством по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно назначил экспертизу отчета администрации, является несостоятельной ввиду следующего.

В обоснование указанного довода администрация  ссылается  на то, что отчет ООО «Федбел» изготовлен по заказу арендатора, не являющегося собственником спорного имущества, экспертизу всех видов отчетов   в    силу    ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности имеет право проводить только экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.

Между тем  ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, указанная норма не содержит императивного требования  о  проведении экспертизы только по заказу собственника объекта.

Как установлено пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N66, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.

При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не обязывают заинтересованное лицо в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.

Кроме того, ст. 82 АПК РФ предусмотрено право лиц, участвующих в деле,  ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц.

Доводу жалобы о том, что договор от 11.04.2006 №67/2 подлежал государственной регистрации, была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Остальные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда,  трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом  как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и способных повлечь отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК России, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Тульской области  от 14.05.2010  по делу №А68-11683/09 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в   Федеральный   арбитражный  суд   Центрального   округа   в  течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

            В.Н. Стаханова

Судьи

              Г.Д. Игнашина

                 О.Г. Тучкова