Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по делу n А62-2172/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

07 октября 2010 года

Дело № А62-2172/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                              Байрамовой Н.Ю., Волковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмалий Т.М.,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2010 года по делу №А62-2172/2010 (судья Воронова В.В.), принятое по иску администрации города Смоленска к индивидуальному предпринимателю Федосову Александру Анатольевичу о взыскании задолженности по пени, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 337 158 руб. и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии:

от истца: Ениной Г.И. – представителя по доверенности №1-5762 от 22.09.2010,

от ответчика: не явился, извещен,

установил: администрация города Смоленска, г.Смоленск, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Федосову Александру Анатольевичу (далее – ИП Федосов А.А.), г.Смоленск, о взыскании задолженности в размере 337 158 руб., а именно пени в сумме 211 269 руб. 22 коп., неосновательного обогащения в размере 123 916 руб. 12 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 973 руб. 62 коп. и об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 121,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Маршала Еременко, 2.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2010 года с ИП Федосова А.А. в пользу Администрации г.Смоленск взыскано 30 000 руб. пени. В удовлетворении остальных требований отказано. Также суд взыскал с ИП Федосова А.А. в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация города Смоленска обратилась с апелляционной жалобой, в которой считает, что решение суда является незаконным и необоснованным и подлежит отмене.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстан­ции установлены основания для частичной отмены судебного акта, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил:            

26.03.2007 между Администрацией г.Смоленска (далее – арендодатель) и ИП Федосовым А.А. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №45/07 (л.д. 21).

         Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 121,0 кв.м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул. М.Еременко, д.2, для использования под магазин автозапчастей.

         Согласно пункту 1.1.2. договора срок действия договора устанавливается с 01.01.2007 по 29.12.2007.

         В соответствии с пунктом 3.2. договора арендатор перечисляет за аренду нежилого помещения ежемесячно предоплатой до 5-го числа текущего месяца 25 523 руб. 50 коп.

         04.05.2008 между Администрацией г.Смоленска (далее – арендодатель) и ИП Федосовым А.А. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №45/08 (л.д. 26).

         Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 121,0 кв.м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул. М.Еременко, д.2, для использования под магазин автозапчастей.

         Согласно пункту 1.1.2. договора срок действия договора устанавливается с 01.01.2008 по 29.12.2008.

         В соответствии с пунктом 3.2. договора арендатор перечисляет за аренду нежилого помещения ежемесячно предоплатой до 5-го числа текущего месяца 30 979 руб. 03 коп.

         12.02.2009 ИП Федосов А.А. обратился с  заявлением к главе города Смоленска, в котором просил реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества 121,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.М.Еременко, 2 (л.д. 60).

         06.08.2009 администрация сообщила, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 59).

13.08.2009 за исх. №24-6440 администрация г.Смоленска направило письмо ИП Федосову А.А. об отказе от аренды нежилого помещения по ул.М.Еременко, 2, с 16.11.2009 (л.д. 15). При этом в своем письме Администрация указала, что срок действия договора от 04.05.2008 №45/08 истек 29.12.2008. Согласно пункту 1.1.3 договора договор аренды считается расторгнутым со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи. Ввиду того, что ИП Федосов А.А. продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора, согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. В этом случае, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Указанным письмом администрация уведомила ИП Федосова А.А. об отказе от аренды нежилого помещения по ул.М.Еременко, 2, с 16.11.2009 (л.д. 15).

         02.09.2009 ИП Федосов А.А. сообщил Администрации города Смоленска об отсутствии вышеуказанной задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом № 24-7714 от 02.10.2009 ИП Федосову А.А. сообщено, что имущество не включено в прогнозный план приватизации, а также  то что у него имеется задолженность по пени, что препятствует рассмотрению вопроса о реализации преимущественного права на приватизацию арендованного имущества.

Ссылаясь на то, что ИП Федосов А.А. не освободил нежилое помещение, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об истребовании у ответчика из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 121,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Маршала Еременко, 2.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии частичных оснований для их удовлетворения.  

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, с учетом оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебная коллегия пришла к следующим выводам.

  В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что установлено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем из материалов дела следует, что истец 13.08.2009  направлял в адрес ответчика уведомления о необходимости расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение с 16.11.2009, что свидетельствует об отсутствии у него намерения на продолжение арендных отношений. Данное обстоятельство подтверждается списком заказных писем поданных ОПС 214000 (л.д. 14). Ответчик не оспаривает получение указанного уведомления от 13.08.2009 о расторжении договора.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 16 ноября 2009 года в соответствии с положениями п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у администрации г. Смоленска отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации г. Смоленска об обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в части истребования об истребовании у ответчика из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 121,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Маршала Еременко, 2 указал на злоупотребление правом со стороны администрации, поскольку из анализа вышеуказанных документов усматривается, что сообщение об одностороннем отказе от договора аренды направлено предпринимателю 13.08.2009 г., то есть после того, как Федосов обратился с заявлением о реализации преимущественного права и в период времени между первым (от 06.08.2009 г.) и вторым (от 02.10.2009 г.) письмами Администрации города Смоленска, в которых Администрация сообщала о невозможности в настоящее время рассмотреть вопрос о выкупе помещения и предлагала вернуться к рассмотрению обращения Федосова после погашения им задолженности по пене.

При этом суд первой инстанции исходил того, что в настоящее время в Арбитражном суде Смоленской области рассматривается дело №А62-1125/2010 по заявлению ИП Федосова А.А. к муниципальному образованию «Город Смоленск» о признании незаконным бездействия по реализации преимущественного права на приватизацию арендованного имущества. Суд указал, что действия администрации города Смоленска по направлению ИП Федосову А.А. сообщения об отказе от договора аренды, до разрешения по существу заявления Федосова о реализации преимущественного права выкупа, и до разрешения вышеуказанного спора, суд первой инстанции расценивает как злоупотребление правом, что является основанием для отказа в удовлетворении требования об истребовании нежилого помещения 121, 0 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, 2 из владения ИП Федосова.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод ошибочным, поскольку пунктом 2 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», могут реализовать такое преимущественное право, в том числе  если: отсутствует  задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако, как следует из переписки сторон, а также подтверждается выводами суда первой инстанции  у ответчика наличествует  задолженность перед истцом  по пени.

В связи с изложенным применение арбитражным судом первой инстанции статьи 10 ГК РФ является необоснованным, поскольку основания для применения указанной нормы права с учетом фактических обстоятельств настоящего дела у суда первой инстанции отсутствовали.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие спора между ИП Федосовым А.А. и администрацией г. Смоленска об урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не влияет на возможность разрешения настоящего спора об освобождении арендованного имущества, который возник по иным основаниям. Решение суда по настоящему делу не лишает ответчика возможности заявить о праве на выкуп спорного помещения в ином порядке, в том числе в рамках другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Действия ответчика, направленные на реализацию своего права преимущественного выкупа спорного объекта не могут являться основанием для отказа в удовлетворении настоящих требований истца, основанных на прекращении договора аренды и возврате арендованного имущества в порядке статьи 622 ГК РФ.

Поскольку как указано выше срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у администрации г. Смоленска отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в указанной части и удовлетворения требований администрации г. Смоленска об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 121,0 кв.м, расположенного