Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2011 по делу n А54-5329/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 25 мая 2005 года (т. 1, л.д. 20, 21).

Сам ответчик также подтвердил в отзыве на исковое заявление, что последний арендный платеж был им внесен в июне 2009 года.

Принимая во внимание изложенное, судом первой инстанции сделан верный вывод о правомерности заявленных исковых требований.

При этом Арбитражным судом Рязанской области обоснованно отклонен довод ответчика относительно прекращения действия договора земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0083:0030 с момента введения в эксплуатацию жилого дома.

Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, указанный в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иной срок не предусмотрен условиями договора.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, раскрывающей сущность принципа состязательности участников арбитражного процесса, ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в спорный период объект аренды был возвращен арендодателю.

В части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель установил возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, договором №УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0083:0030 на период строительства от 25 мая 2005 года не предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке.

Указанный договор по соглашению сторон или по решению суда расторгнут не был.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сам по себе факт ввода дома в эксплуатацию не прекращает правоотношения и обязательства сторон по спорному договору аренды, в связи с чем, договор аренды не прекращен, расчет задолженности, представленный истцом, соответствует условиям договора и обстоятельствам дела, в связи с чем исковые требования являются обоснованными и подлежали удовлетворению.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области было отказано в регистрации соглашения о расторжении договора №УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0083:0030, право аренды земельного участка до сих пор находится в залоге у участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004     № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Обязательства застройщика на основании части 1 статьи 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом, в силу пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Вместе с тем в силу статьи 16 Закона № 214-ФЗ, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 25 Закона № 122-ФЗ право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено, что государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на момент рассмотрения спора осуществлена не была.

Из приложенной к отзыву истца  на апелляционную жалобу  выписке из единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.02.2011  усматривается, что обременения на спорный земельный участок в виде ипотеки прав аренды на  22.02.2011 не сняты (т.2, л.д. 31. Ответчик в судебном заседании также пояснил, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы обременение виде ипотеки прав аренды земельного участка продолжает действовать.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Рязанской области пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку на момент рассмотрения спора в деле отсутствуют доказательства передачи в собственность всех объектов долевого строительства, договор №УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0083:0030 на период строительства от 25 мая 2005 года продолжает свое действие, в связи с чем у ответчика существует обязанность по внесению арендных платежей.

Право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, и указанное обременение является препятствием для расторжения договора аренды, до момента осуществления государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства и погашения регистрационной записи об ипотеке.

За просрочку внесения ответчиком арендной платы в установленные в договоре сроки истец, в порядке установленном пунктом 5.1 Договора, начислил пени в сумме 81970 рублей 76 копеек за период с 16.06.2009 по 15.09.2010 из расчета 0,04%  за каждый день просрочки.

Учитывая факт доказанности несвоевременной уплаты ответчиком арендных платежей по указанному выше договору, истцом в соответствии с условиями договора правомерно были начислены пени за просрочку внесения арендных платежей.

Поскольку факт просрочки уплаты арендных платежей установлен судом, требование истца о взыскании с ответчика пени является обоснованным.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить   кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения

Вместе с тем в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности заявленной к взысканию неустойки и право  уменьшения ее размера является прерогативой судебных органов.

В определении Конституционного Суда  Российской Федерации от                     10 января 2002 года по делу №11-0 «По жалобам граждан… на нарушение их конституционных прав статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что, возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», для того, чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Отмечено также, что в том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

По смыслу указанных актов высших судебных инстанций гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора. Поэтому суды  должны соизмерять размер взыскиваемой неустойки с последствиями допущенного должником нарушения.

Материалы дела свидетельствуют о том, что заявленная истцом ко взысканию сумма неустойки в размере 81970 рублей 76 копеек явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, учитывая компенсационную природу неустойки, ее высокий размер, сумму задолженности, заявленный истцом ко взысканию период просрочки исполнения обязательства, суд первой инстанции правомерно оценил начисленные пени как явно несоразмерные последствиям неисполнения денежного обязательства, уменьшив их размер до 44 116 рублей 22 копеек, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7,75% годовых и суммы задолженности 998 374 рублей 81 копейка, действующей на момент подачи иска и на момент вынесения решения.

Указанный вывод суда области соответствует требованиям закона и разъяснениям, данным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 998374 рубля 81 копейка и пени за просрочку арендных платежей в сумме 44116 рублей 22 копейки.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции не принял во внимание акт сверки задолженности от 12.07.2010, является несостоятельным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, ответчиком не представлено судам первой и апелляционной инстанций указанного акта сверки, документы подтверждающие оплату аренды за второй квартал в материалы дела также не представлены.

Также подлежит отклонению довод ответчика относительно наличия полномочий у истца на заключение договора аренды.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции действующей на момент заключения договора) установлено, что распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Законом Рязанской области № 126-ОЗ от 23.11.2004 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области» регулируются правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными ресурсами на территории Рязанской области до разграничения государственной собственности на землю.

В соответствии со статьей 5 указанного закона Рязанской области № 126-ОЗ Правительство Рязанской области управомочено принимать решения о предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием мест расположения объектов.

В статье 6 закона Рязанской области №126-ОЗ установлено, что к полномочиям уполномоченного органа, которым является Министерство Рязанской области (правопреемник Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области) в сфере регулирования земельных отношений относится заключение договоров аренды земельных участков с гражданами и юридическими лицами для строительства.

В рамках указанных полномочий Правительством Рязанской области было принято постановление от 18.05.2005 № 96 «О предварительном согласовании ООО «МЖК-Стройотделка» места размещения жилого многоэтажного дома с нежилыми помещениями». Пунктом 3 указанного постановления Управлению государственного имущества и земельных ресурсов  Рязанской области было поручено принять решение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилого многоэтажного дома с нежилыми помещениями.

В