Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 по делу n А62-563/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отказать в отложении судебного разбирательства (ст.157, 158 АПК)

оценки и расчетов рыночной стоимости (пункты 13-16 ФСО № 3), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что размер рыночной стоимости (10 148 402 руб. без НДС) по отчету от 24.06.2010          № 286/10 (ООО «Центр оценок и экспертиз», оценщик Полионов С.Ю.), составленному с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, норм ФСО № 1, ФСО № 3, является недостоверным, в связи с чем правомерно признал рекомендуемым для совершения сделки между сторонами размер рыночной стоимости арендуемых Обществом помещений (6 628 478 руб. без НДС), определенный в отчете от 13.05.2010 № 0100/10 (ООО «Бизнес-Оценка», оценщик Рогулин А.Н.), который названным требованиям Закона № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3 соответствует.

Вместе с тем суд первой инстанции обоснованно указал, что цена арендуемого Обществом имущества подлежит указанию в договоре купли-продажи без НДС, в связи с освобождением от этого налога операций по реализации государственного или муниципального имущества арендующим его субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренным Законом № 159-ФЗ. Соответствующая норма введена в Налоговый кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 28.12.2010 № 395-ФЗ (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, пункт 3.1. договора правомерно принят судом первой инстанции в следующей редакции:

«3.1. Продажная цена недвижимого имущества определена Арбитражным судом Смоленской области по результатам рассмотрения дела № А62-563/2010 и составляет 6 628 478 (Шесть миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей (без НДС)».

Рассматривая разногласия сторон по договору в отношении пункта 3.2, судом установлено, что по существу спорным является только содержание второго предложения этого пункта о размере процентов, начисляемых на уплачиваемую в рассрочку сумму (стоимость недвижимого имущества).

Так, судом установлено, что указанная Обществом редакция первого предложения этого пункта об оплате имущества в рассрочку сроком на пять лет соответствует имеющемуся у него праву, предусмотренному частью 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статьей 3 Закона Смоленской области от 28.11.2008 № 155-з, пунктом 19.5. Положения.

В отношении редакции второго предложения этого пункта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Поскольку суд первой инстанции признал незаконными действия администрации, выразившиеся в опубликовании в газете «Рабочий путь» от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу спорного нежилого помещения, и обязал ответчика в десятидневный срок опубликовать объявление о продаже Обществу нежилого помещения, а также учитывая нормы части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и обязательных требований к объявлению о продаже (пункт 3 статьи 15 Закона                       № 178-ФЗ, пункт 7.4. Положения) и принимая во внимание период с 21.10.2009 по 20.01.2011, в течение которого ставка рефинансирования ЦБ РФ снизилась с                       10% годовых до 7,75%, суд первой инстанции обоснованно указал, что размер процентов на сумму, по уплате которой Обществу предоставляется рассрочка, должен определяться в договоре исходя из одной трети ставки ЦБ РФ на дату опубликования администрацией в соответствии с настоящим решением суда нового объявления о продаже, отвечающего приведенным требованиям.

В этой связи пункт 3.2. договора правомерно принят судом первой инстанции в следующей редакции:

«3.2. Оплата указанной цены недвижимого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку сроком на пять лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Администрацией города Смоленска объявления о продаже недвижимого имущества в соответствии с решением Арбитражного суда Смоленской области по делу                           № А62-563/2010».

Рассматривая спор в части разногласий по п. 3.3. договора, суд первой инстанции, руководствуясь п. 1, ст. 845, п. 1 ст. 863, п. 1,3 ст. 864, 865 ГК РФ, п. 2 ст. 32 Закона № 178-ФЗ, п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.1999 № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета», пунктов 3.1.- 3.8. Положения, а также принимая во внимание судебную практику, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2000 № 5474/99, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2008 № 9683/08, постановлении Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 15.04.2008 по делу № А43-28600/2007-22-748, постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по делу № А56-7136/2008), обоснованно посчитал необходимым скорректировать положение данного пункта (абзац 3 пункта 3.2.1. в проекте Общества) о дате первого повременного платежа покупателя при рассрочке, обязанность по внесению которого возникает у покупателя после фактической передачи ему приватизируемого недвижимого имущества по акту приема-передачи (пункт 6 статьи 35 Закона № 178-ФЗ, статьи 488,489 ГК РФ), в связи с чем пункт 3.3. договора обоснованно принят в следующей редакции:

«3.3. Продажную цену в размере 6 628 478 (Шесть миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей (далее - сумма основного долга) и сумму в погашение процентов Покупатель выплачивает в течение пяти лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением № 1 к настоящему договору.

На банковские реквизиты: УФК по Смоленской области (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Смо­ленской области г.Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКАТО 66401000000, ИНН 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02033 04 0100 410, пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение основного долга.

На банковские реквизиты, указанные в п. 6.2. настоящего договора, пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение про­центов.

Датой платежа признается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя, проставленная в поле «Списано со сч. плат.» платежного поручения на перечисление средств Продавцу.

Датой первого платежа в соответствии с Графиком платежей считать пятое число месяца, следующего за месяцем, в котором Покупателем и Продавцом подписан акт приема-передачи недвижимого имущества по настоящему договору.

Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление, представляются Покупателем в управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ул. Дзержинского, д. 11, кааб. 8) либо передаются по факсимильной связи не позднее 10 числа каждого месяца».

Рассматривая требование об урегулировании разногласий в отношении раздела 6 договора, в частности п. п. 6.2., 6.3., руководствуясь п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ, п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14, суд первой инстанции счел необходимым принять пункт договора об ответственности Покупателя за просрочку оплаты недвижимого имущества (пункт 6.3. в проекте Общества и пункт 6.2. в проекте администрации) в редакции, предложенной Обществом, в части вида ответственности (неустойка), размера ставки и суммы (основания) для ее начисления. Соответственно в этой части суд правомерно отклонил проект договора, предложенный ответчиком, принимая его только в части банковских реквизитов для зачисления неустойки.

При этом суд первой инстанции обоснованно установил, что предложенная ответчиком ставка пени (0,3% за каждый день просрочки или 108% годовых) в 13,9 раз превышает существующую учетную ставку банковского процента (7,75% годовых), а основа (сумма) для ее начисления (неоплаченная стоимость недвижимого имущества) противоречит обязанности покупателя уплатить неустойку (проценты) только на просроченную уплатой сумму, в этой связи п. 6.2, 6.3. договора правомерно изложены в следующем виде:

«6.2. За каждый день просрочки оплаты недвижимого имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактического выполнения денежного обязательства Покупателем, от суммы очередного невнесенного в срок платежа.

Сумма неустойки перечисляется Покупателем на банковские реквизиты: УФК по Смоленской области (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Смоленска), счет 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Смоленской области г.Смоленск, БИК 046614001, корреспондентского счета нет, ОКАТО 66401000000, ИHH 6730012070, КПП 673001001, КБК 902 1 14 02033 04 0200 410.

6.3. Уплата неустойки не освобождает Стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора».

Таким образом,  оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что действия администрации города Смоленска, выразившиеся в опубликовании в газете «Рабочий путь» от 21.10.2009 объявления о продаже ООО «Поиск-96» арендуемого нежилого помещения площадью 274,7 кв.м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Тенишевой, дом 8, являются незаконными, поскольку они не соответствуют положениям пункта 3 статьи 15 Закона № 178-ФЗ, пункту 7.4. Положения и нарушают права и законные интересы заявителя, правомерно обязав администрацию г. Смоленска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - опубликовать объявление о продаже ООО «Поиск-96» спорного нежилого помещения, а также обоснованно принял пункты 3.1., 3.2., 3.3., 6.2., 6.3. в редакции,  указанной в обжалуемом судебном акте.

Ссылка подателя жалобы на несогласие с выводом суда первой инстанции о несоответствии отчета от 24.06.2010 № 286/10 ООО «Центр оценок и экспертиз» требованиям к описанию источников информации и применению доходного и сравнительного подходов (п. 3.1., 3.3. договора купли-продажи), а также на неправомерно указание размера 3,33 % годовых (п. 3.2. договора купли-продажи) сводится к иной оценке доказательств и обстоятельств дела, установленных судом, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем подлежит отклонению.

Довод жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о признании незаконными действий администрации г. Смоленска по опубликованию в газете «Рабочий путь» объявления о продаже ООО «Поиск-96» арендуемого нежилого помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Обязанность публикации уполномоченным органом в СМИ объявлений (информационных сообщений) о приватизации муниципального имущества и содержание таких сообщений предусмотрены ст. 15 Закона № 178-ФЗ, пунктами 7.1.-7.4. Положения.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что п. 4 объявления, извещавший о предстоящей продаже ООО «Поиск-96» арендуемого им жилого помещения, не соответствует нормативным требованиям в связи с отсутствием индивидуализирующих эти жилые помещения сведений, не содержит информации о конкретных условиях и сроках платежей за приобретаемое имущество, о порядке ознакомления покупателя с информацией о результатах технической инвентаризации помещения, а указанные в нем сведения о размерах общей площади и рыночной стоимости помещения являются недостоверными.

Таким образом, указанные нарушения законодательства нарушили право                 ООО «Поиск-96» на свободный доступ к достоверной информации о приватизации арендуемого им недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного прав на такой способ приватизации, в связи с чем действия администрации, выразившиеся в опубликовании в газете «Рабочий путь» от 21.10.2009 объявления о продаже Обществу арендуемого нежилого помещения, являются незаконными.

Следовательно, довод заявителя жалобы основан на неправильном истолковании закона и не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что на момент публикации у администрации не было иной информации о величине площади арендованного помещения помимо указанной в техническом паспорте от 11.08.2009,  не принимается во внимание судом апелляционной инстанции в виду следующего.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы по обмеру арендуемых помещений и установлению общей площади выкупаемого объекта, которое удовлетворено судом.

В результате экспертизы, проведенной по определению Арбитражного суда Смоленской области филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»,  установлена общая площадь объекта в размере 265, 5 кв.м, а не 274, 7 кв.м. как ранее указывалось администрацией.

В этой связи указанная ссылка подателя жалобы не  может повлиять на правильность принятого  судебного акта.

Довод подателя  жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции относительно определения размера неустойки (п. 6.2., 6.3.  проекта договора купли-продажи) отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Так, в силу п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено данным Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 указанного Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 указанного Кодекса.

Вместе с тем, действующим законодательством не регламентируется, что в случае приватизации государственного или муниципального имущества его арендаторами с условием оплаты в рассрочку в договор купли-продажи в качестве обязательного условия должно быть включено условие об ответственности покупателя за просрочку внесения очередных платежей в погашение основного долга и начисленных процентов,  и подобное установление предусматривает повышенную ответственность покупателя.

Начисление процентов, установленных ст. 395 ГК РФ, является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

В постановлении  Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 указано, что кредитор может применить за нарушение обязательств либо неустойку (если она предусмотрена законом или договором), либо проценты за пользование чужими денежными