Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 по делу n А23-696/10Г-17-33. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

10 августа 2011 года

                        Дело № А23-696/10Г-17-33

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                Каструба М.В.,

судей                                                         Сентюриной И.Г.,

                                                                  Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТеплоСервис», г. Сухиничи Калужской области, (ИНН 4017006368, ОГРН 1074001001436) на решение Арбитражного суда Калужской области от 07 июня 2011 года по делу № А23-696/10Г-17-33 (судья Иванова М.Ю.), по исковому заявлению открытого акционерного общества «Сухиничское жилищно-коммунальное хозяйство», г. Сухиничи Калужской области, (ИНН 4017006030, ОГРН 1074001000380) к обществу с ограниченной ответственностью «ТеплоСервис», г. Сухиничи Калужской области, (ИНН 4017006368, ОГРН 1074001001436) о взыскании 2 203 025 руб. 08 коп. и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ТеплоСервис», г. Сухиничи Калужской области, (ИНН 4017006368, ОГРН 1074001001436) к открытому акционерному обществу «Сухиничское жилищно-коммунальное хозяйство», г. Сухиничи Калужской области, (ИНН 4017006030, ОГРН 1074001000380) о зачете в счет арендной платы 2 152 463 руб. 64 коп. и взыскании 4 299 441 руб. 60 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Диденко О.Ф. - конкурсного управляющего на основании определения от 18.10.2011;

от ответчика: Лобанова И.В. - представителя по доверенности от 12.01.2011; Пронькина П.А.- представителя по доверенности от 03.08.2011; Абрамова И.В. - представителя по доверенности № 454-01-1/5 от 03.08.2011;

установил:

открытое акционерное общество «Сухиничское жилищно-коммунальное хозяйство» (далее – ОАО «Сухиничское ЖКХ») обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТеплоСервис» (далее – ООО «ТеплоСервис») о взыскании задолженности по договору аренды № 28/01 от 04.01.2009 в размере 2 152 463 руб. 64 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 50 561 руб. 44 коп., а всего – 2 203 025 руб. 08 коп.

ООО «ТеплоСервис» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с встречным иском к ОАО «Сухиничское ЖКХ» о зачете в счет арендной платы 2 152 463 руб. 64 коп. и взыскании 4 299 441 руб. 60 коп.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 13.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района «Жуковский район» Калужской области (далее – Администрация).

ОАО «Сухиничское ЖКХ» в ходе рассмотрения дела неоднократно уточняло свои исковые требования и в окончательном виде просило взыскать с ООО «ТеплоСервис» основную задолженность по арендной плате за период с мая 2009 года по февраль 2010 года в сумме 2 152 463 руб. 64 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.06.2009 по 01.03.2010 в размере 50 561 руб. 44 коп. Уточнение принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07 июня 2011 года с ООО «ТеплоСервис» в пользу ОАО «Сухиничское ЖКХ» взыскано 2 203 025 руб. 08 коп., в том числе основная задолженность в сумме 2 152 463 руб. 64 коп. и проценты за пользование чужими де нежными средствами в размере 50 561 руб. 44 коп. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «ТеплоСервис» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы, считает, что суд области неправильно истолковал условия спорного договора в части обязательств сторон по проведению ремонта арендованного имущества. Заявитель жалобы указывает на то, что условия спорного договора о реконструкции, переоборудовании, капитальном ремонте и неотделимых улучшениях относятся только к зданиям, перечисленным в п. 26-35 приложения № 2 к договору № 28/10 и не имеют отношения к иному арендованному имуществу. Полагает, что проведение капитального ремонта арендованного имущества являлось неотложной необходимостью, и расходы арендатора на его проведение должны быть отнесены на арендодателя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика изложили доводы апелляционной жалобы, поддержали ее в полном объеме. Просили решение Арбитражного суда Калужской области от 07 июня 2011 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по снованиям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение Арбитражного суда Калужской области от 07 июня 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела решением Арбитражного суда Калужской области от 18.10.2007 по делу № А23-725/07Б-17-45 ОАО «Сухиничское ЖКХ» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении указанного лица открыта процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим должника определением от 18.10.2007 утвержден Диденко О.Ф. (т. 1 л.д. 51-52).

11.12.2007 на собрании кредиторов, было принято решение разрешить конкурсному управляющему Диденко О.Ф. передать имущество ОАО «Сухиничское ЖКХ» в аренду, что отражено в протоколе № 1 (т. 2 л.д. 7-10).

18.10.2008 между ОАО «Сухиничское ЖКХ» (Арендодатель) и ООО «ТеплоСервис» (Арендатор) был заключен договор аренды котельных, зданий, имущества и тепловых сетей, находящихся в собственности арендодателя № 28/01 (далее – договор № 28/01) (т. 1 л.д. 10-12).

Согласно условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду котельные, тепловые сети, имущество, а также право использования земельного участка, занятого под зданием, и необходимого для его использования, согласно приложению № 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, за исключением помещений, занимаемых Арендодателем под архивный фонд в здании котельной СМУ-11 и кабинета конкурсного управляющего в административном здании по ул. Ленина, 104.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество, перечисленное в приложении № 2 к договору № 28/01 от 18.10.2008, было передано Арендатору по акту приема-передачи от 18.10.2008 с указанием на то, что Арендатор удовлетворен качественным состоянием переданного имущества и не имеет претензий к Арендодателю (т. 1 л.д. 13-16).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 4.1 договора № 28/10 стороны установили срок действия договора с 18.10.2008 по 18.04.2009, который впоследствии продлялся дополнительными соглашениями № 1 от 18.04.2009 и № 2 от 19.10.2009 до 18.04.2010 (т. 1 л.д. 17-18).

Согласно п. 1 с т. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность Арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с приложением № 2 в полном объеме и в срок с учетом налога на добавленную стоимость предусмотрена разделом 3 договора № 28/10.

Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 15 числа каждого следующего месяца, начиная с первого месяца аренды, в последний месяц аренды арендная плата вносится авансом до 15 числа месяца окончания срока действия договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «ТеплоСервис» обязанности по внесению арендных платежей за период с мая 2009 года по февраль 2010 года в соответствии с выставленными счетами и счетами-фактурами (т. 1 л.д. 19-36), ОАО «Сухиничское ЖКХ» обратилось в суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО «ТеплоСервис» ссылаясь на произведенный им капитальный ремонт арендованного имущества предъявило встречный иск, в котором просит зачесть его стоимость в счет арендной платы в сумме 2 152 463 руб. 64 коп., а также взыскать с ОАО «Сухиничское ЖКХ» оставшуюся сумму, потраченную на капитальный ремонт, в размере 3 833 606 руб. 36 коп.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: про извести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Также согласно п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Данные нормы носят диспозитивный характер и договором аренды могут быть предусмотрены иные правила.

В разделе 2 договора № 28/01 стороны согласовали обязанность Арендатора своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю, не проводить реконструкции здания, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя, неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

В пункте 3.5 договора № 28/10 установлено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

Договор № 28/10 может быть расторгнут судом по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков, в случае если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта здания (пункт 4.4.1).

Оценивая условия договора № 28/10, суд области пришел к правильному выводу о том, что его условия о проведении капитального ремонта и о неотделимых улучшениях только с согласия арендодателя относятся ко всему принятому в аренду имуществу, поскольку из материалов дела не следует, что  при заключении договора № 28/01 стороны распространили действие данных условий только на часть передаваемого в аренду имущества, названного ООО «ТеплоСервис».

Материалами дела установлено, что ООО «ТеплоСервис» осуществляло ремонтные работы в отношении арендованного имущества в период с 18.10.2008 по 01.01.2010, однако, с требованием о необходимости исполнить свои обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества либо о выдаче разрешения на проведение такого ремонта до его начала ООО «ТеплоСервис» к ОАО «Сухиничское ЖКХ» не обращалось.

Переписка между ООО «ТеплоСервис» и ОАО «Сухиничское ЖКХ» подтверждает, что ответчик обращался к истцу уже после проведения большей части ремонтных работ с письмами № 407-01-1/6 от 02.11.2009, № 171-01-1/5 от 12.04.2010, № 422-01-1/6, № 330-01-1/6 от 08.09.2009, № 384-01-1/6 от 09.10.2009, № 55-01-1/5 от 28.01.2010, № 74-01-1/6 (т. 1 л.д. 61, т. 2 л.д. 46, 71,72, 73, 78, 91) либо после предъявления рассматриваемого иска в суд с письмом № 187-01-1/6 от 19.04.2010 (т. 2 л.д. 82).

Таким образом, в нарушение условий договора № 28/01 ООО «ТеплоСервис» своевременно не обратилось к ОАО «Сухиничское ЖКХ» за разрешением на проведение капитальных ремонтных работ, а также не воспользовалось иными права, предоставленными данным договором и нормами действующего законодательства, в том числе правом на расторжение договора.

Ссылка ООО «ТеплоСервис» на неотложную необходимость в проведении капитального ремонта практически сразу после заключения договора аренды для предотвращения техногенных катастроф правомерно не принята во внимание судом области.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из п. 1.1 договора № 28/01 и акта приема-передачи от 18.10.2008 разногласия по состоянию принимаемого в аренду имущества у Арендатора к Арендодателю отсутствуют. Кроме того, судом области установлено, что руководитель ООО «ТеплоСервис» ранее работал в ОАО «Сухиничское ЖКХ» и должен был знать о состоянии теплотрассы. В ходе рассмотрения дела судом области установлено, что осмотр и проверка состояния арендованного имущества Арендатором не проводились.

Согласно п. 7.1 Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утвержденной Приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 13.12.2000 № 285 (далее – инструкция № 285),