Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 по делу n А62-2583/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

--

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

21 октября 2011 года

                                       Дело №А62-2583/2011 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Токаревой М.В.,

судей                                        Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер – 20АП-4650/2011) общества с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 04 августа  2011 года по делу №А62-2583/2011  (судья Воронова В.В.), принятое по исковому заявлению муниципального унитарного автотранспортного предприятия муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области «Транссервис» (ОГРН 1026700537984, Смоленская область, г.Дорогобуж, ул.Кутузова, д.1) к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» (ОГРН 1056721967367, Смоленская область, Дорогобужский район, д.Недники), третье лицо: администрация муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области об освобождении нежилого помещения и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» (ОГРН 1056721967367, Смоленская область, Дорогобужский район, д.Недники) к муниципальному унитарному автотранспортному предприятию муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области «Транссервис» (ОГРН 1026700537984, Смоленская область, г.Дорогобуж, ул.Кутузова, д.1) о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок и обязании заключить договор аренды на новый срок,

при участии в судебном заседании:

от истца: Гады Ю.С., представителя, доверенность от 19.10.2011;

Умниковой В.Н., представителя, доверенность от 19.10.2011,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

муниципальное унитарное автотранспортное предприятие муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области «Транссервис» (далее – МУАТП «Транссервис») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» (далее – ООО «Гарант Плюс») об освобождении части нежилого помещения автовокзала общей площадью 11 кв. м.

В свою очередь ООО «Гарант Плюс» предъявило встречное исковое заявление к МУАТП «Транссервис» о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок и обязании заключить договор аренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 04 августа 2011 года (судья Воронова В.В.) исковые требования МУАТП «Транссервис» удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда, ООО «Гарант Плюс» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований полностью и удовлетворении встречного иска. 

В обоснование своих доводов заявитель указывает на то, что встречное исковое заявление подлежало оставлению без движения в связи с частичной уплатой истцом государственной пошлины. Однако определение об оставлении встречного искового заявления судом не выносилось, в связи с чем считает необоснованным взыскание с истца по встречному иску государственной пошлины в доход федерального бюджета в сумме 4 000 руб. Ссылается на то, что дело рассмотрено в отсутствие администрации МО «Дорогобужский район», не извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Данные обстоятельства, по его мнению, являются безусловным основанием для отмены обжалуемого решения. Указывает на то, что арендатор в настоящее время продолжает пользоваться арендованным имуществом и ежемесячно вносит арендную плату. В связи с этим утверждает, что договор аренды был продлен на неопределенный срок. Полагает, что ответчик имеет преимущественное право перед другими лицами на пролонгацию арендных правоотношений. Обращает внимание на то, что ответчик уведомлял истца о намерении продлить договор аренды на новый срок.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо также не согласилось с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. От истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, которое удовлетворено судом на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 29.05.2010 между МУАТП «Транссервис» (арендодатель) и ООО «Гарант Плюс» (арендатор) заключен договор аренды б/н (л.д.51-54).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду часть нежилого помещения в здании автовокзала площадью 11 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, Дорогобужский район, пос.Верхнеднепровский, ул.Ленина, для использования под установку торговых павильонов.

В пункте 2.1 договора определен срок аренды с 29.05.2010 по 27.05.2011.

В разделе 4 договора стороны согласовали порядок расчетов и арендную плату, установив ее в размере 1 500 руб. в месяц. Внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за истекшим месяцем.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 29.05.2010 (л.д. 55).

Письмом №58 от 16.03.2011, направленным арендатору, администрация г.Смоленска уведомила об истечении срока действия договора и необходимости освобождения занимаемого помещения в срок с 28.05.2011 (л.д. 56). Указанное письмо получено арендатором 18.03.2011, о чем свидетельствует уведомление о вручении (л.д.57).

В ответном письме №13 от 25.03.2011 арендатор указал на намерение продлить арендные правоотношения и наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (л.д.58). Аналогичное уведомление о намерении продлить арендные правоотношения было направлено арендодателю письмом №19 от 25.04.2011 (л.д.59).

Отказываясь от продления договорных правоотношений, арендодатель письмами №105 от 19.05.2011 и №111 от 31.05.2011 сообщил арендатору о том, что вообще не намерен сдавать занимаемые им помещения в аренду и просил их освободить по истечении срока действия договора.

Между тем в обусловленный в уведомлениях срок арендуемые нежилые помещения арендатором освобождены не были. 

В связи с отказом арендатора от прекращения договора аренды и освобождения занимаемого помещения в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь ответчик, указывая на наличие оснований для продления договора аренды на новый срок, предъявил встречный иск.

Разрешая спор по существу, суд области исходил из отсутствия правовых оснований для продления срока действия договора аренды и дальнейшего пользования ООО «Гарант Плюс» спорными нежилыми помещениями и, руководствуясь нормами статей 309, 421, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обязанности арендатора освободить занимаемые помещения.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также - соответствие выводов Арбитражного суда Смоленской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В настоящем споре правоотношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из условий спорной сделки следует, что, заключая 29.05.2010 договор аренды нежилых помещений, стороны определили срок его действия с 29.05.2010 по 27.05.2011.

До окончания указанного срока арендодатель неоднократно уведомлял арендатора о прекращении арендных правоотношений по истечении срока действия договора аренды и необходимости освобождения арендатором занимаемого помещения в срок до 30.12.2010. Данные обстоятельства подтверждаются уведомлениями №58 от 16.03.2011, №105 от 19.05.2011, №111 от 31.05.2011. Указанные уведомления были получены ответчиком, что подтверждается копиями уведомления о вручении, почтовыми квитанциями  (л.д.57, 61, 64).

Отсюда следует, что договор аренды считается прекращенным с 28.05.2011 в связи с истечением срока его действия, и с этого момента арендатор незаконно пользуется спорным нежилым помещением, а потому требования истца о его освобождении правомерны.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 6.2.8 договора арендатор обязан возвратить арендуемую часть помещения в установленный договором срок в исправном и пригодным для дальнейшего использования состоянии.

Факт нахождения части нежилого помещения в здании автовокзала площадью 11 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, Дорогобужский район, пос.Верхнеднепровский, ул.Ленина, в пользовании ответчика подтверждается актом приема-передачи от 29.05.2010 и не отрицается самим ответчиком.

Установив такие обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции по праву удовлетворил заявленные МУАТП «Транссервис» исковые требования в части обязания ответчика освободить занимаемые помещения.

Что касается встречных исковых требований о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок и обязании заключить договор аренды на новый срок, то суд области обоснованно признал их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Настаивая на наличии оснований для продления срока действия договора, истец по встречному иску указал, что в настоящее время продолжает пользоваться объектом аренды и своевременно вносит арендную плату за такое пользование, поэтому договор считается возобновленным на неопределенный срок.

По смыслу статьи  621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды может быть возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок при наличии совокупности следующих условий: фактическое пользование арендатором предметом аренды и  отсутствие возражений арендодателя против такого пользования.

При отсутствии хотя бы одного из указанных условий договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

В случае возобновления договора аренды на прежних условиях на неопределенный срок каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом данный отказ является ничем не обусловленным.

Материалы дела свидетельствуют, что арендодатель не только возражал относительно продления срока действия договора аренды, но и неоднократно уведомлял арендатора о прекращении арендных правоотношений по истечении срока его действия.

Таким образом, предусмотренные статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возобновления договора аренды на прежних условиях на неопределенный срок отсутствуют.

То обстоятельство, что арендатор занимает спорное помещение до настоящего времени и вносит арендную плату не свидетельствует о правомерности занятия спорного помещения, а напротив, означает лишь фактическое (незаконное) пользование им в отсутствие каких-либо правовых оснований.

Не могут рассматриваться в качестве достаточного правового основания для возобновления договора аренды и ссылки заявителя на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях   преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Аналогичное