Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2011 по делу n А62-2020/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула

28 ноября 2011 года

                                       Дело №А62-2020/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2011 года

Постановление в полном объеме изготовлено   28 ноября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Токаревой М.В.,

судей                                          Дайнеко М.М, Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4269/2011) администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, г.Смоленск) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11 июля 2011 года по делу № А62-2020/2011 (судья Пузаненков Ю.А.), принятое по иску администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, г.Смоленск) к индивидуальному предпринимателю Роменкову Сергею Леонидовичу (ОГРН 305671429300012, п.Гедеоновка Смоленского района Смоленской области) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 253 руб. 07 коп. и пени в сумме 2 954 руб. 87 коп.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

администрация города Смоленска (далее – администрация г.Смоленска) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, Роменкову Сергею Леонидовичу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 253 руб. 07 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 2 954 руб. 87 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 08 июля 2011 года (судья Пузаненков Ю.А.) в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                        ИП Роменков С.Л. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности сохраняется за продавцом. В связи с этим считает, что до государственной регистрации перехода права собственности ответчик пользовался помещением на условиях договора аренды и обязан вносить арендную плату.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании 17.11.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 23.11.2011.

До и после перерыва стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили. От истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 21.01.2010 между администрацией г.Смоленска (арендодатель) и ИП Роменковым С.Л. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №2255/10 (л.д.6-8).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 13,7 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Б.Советская, д.30/11, для использования под склад.

Срок действия договора определен в пункте 1.1.2 с 01.01.2010 по 29.12.2010.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок расчетов, установив, что размер арендной платы определен на основании Порядка определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного Смоленским городским Советом. Сумма годовой арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2010 составляет 22 161 руб. 54 коп. без учета НДС. Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца за январь-ноябрь по 1 846 руб. 80 коп., за декабрь – 1 846 руб. 74 коп.

Нежилое помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки от 01.01.2010, являющемуся Приложением №1 к договору (л.д.9).

Соглашением от 04.05.2010 об изменении условий договора аренды №2255/10 от 21.01.2010 стороны изменили условия пунктов 1.1 и 3.2 договора, касающиеся площади арендуемого помещения, которая составила 16,7 кв.  м, а также размера годовой арендной платы, установив ее с 01.01.2010 в сумме            40 284 руб. без учета НДС. Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца 3 357 руб. 06 коп.

В порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 15.10.2010 между администрацией г.Смоленска (продавец) и ИП Роменковым С.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №605 (л.д.37-38).

Предметом указанного договора явилась передача покупателю объекта недвижимого имущества – здания площадью 16,7 кв. м, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Б.Советская, д.30/11.

Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 262 034 руб. (без НДС). Оплата объекта недвижимости производится покупателем в рассрочку в течение 3 лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, являющемуся Приложением №1 к договору (раздел 3 договора).

Так, в приложении №1 стороны предусмотрели внесение покупателем платежей в период с 15.11.2010 по 07.10.2013 (л.д.57).

Недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 03.11.2010 (л.д.39).

В этот же день стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, представив договор купли-продажи и приложенные к нему документы (л.д.54).

Уведомлением от 22.11.2010 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации сроком до 22.12.2010 в связи с непредставлением заявителем документов о разграничении земельного участка, расположенного под объектом недвижимости (л.д.41).

На основании заявления МО города Смоленска срок приостановления государственной регистрации был продлен Управлением Росреестра сроком на три месяца (уведомление от 21.12.2010) ( л.д.42).

22.04.2011 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации в связи с неустранением заявителем причин, препятствующих государственной регистрации (л.д.43-44).

Претензией от 02.03.2011, направленной арендатору, истец уведомил его об образовавшейся задолженности по арендной плате за период с декабря 2010 года по март 2011 года в размере 12 896 руб. 01 коп. и пени в размере 1 462 руб. 99 коп. и потребовал погасить их в срок до 15.03.2011 (л.д. 18).

Ссылаясь на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемое нежилое помещение его собственником является администрация г.Смоленска, а за покупателем сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за пользование им, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области исходил из того, что с момента заключения договора купли-продажи (15.10.2010) обязательства арендатора по внесению арендных платежей прекратились, и пришел к выводу о необоснованности заявленного иска.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно  статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества стороны 15.10.2010 заключили договор купли-продажи №605, предметом которого являлась передача покупателю здания площадью 16,7 кв. м, расположенного по адресу: г.Смоленск, ул.Б.Советская, д.30/11.

Факт передачи недвижимого имущества покупателю подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 03.11.2010 и сторонами не оспаривается.

Внесение выкупной цены нежилого помещения производится покупателем в соответствии графиком платежей (Приложение №1 к договору купли-продажи), о чем свидетельствуют копии платежных квитанций (л.д.58-63).

Настаивая на наличии у ответчика обязательства по внесению платежей в рамках арендной сделки, истец сослался на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение покупатель не является его собственником и пользуется им на условиях договора аренды, поэтому обязан вносить арендную плату.

Определяя момент прекращения обязательства по внесению арендной платы арендатором, выкупившим недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что таким моментом является дата заключения договора купли-продажи (15.10.2010).

Судебная коллегия находит данную позицию правильной в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендуемого имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи изменяется основание владения покупателя с договора аренды на договор купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной