Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу n А62-6194/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права его выкупа, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Переход к предпринимателю титула собственника на недвижимое имущество в результате государственной регистрации права (которую вправе осуществить как покупатель, так и продавец) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению арендной платы после 17.02.2010, то есть за период, последующий дате заключения договора купли-продажи.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о его незаконности и необоснованности.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и  взаимоотношениям сторон  дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация города Смоленска освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, поэтому государственная пошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 10 августа 2011 года по делу №А62-6194/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

           Председательствующий

           Судьи                                                                             

   М.В. Токарева

    М.М. Дайнеко

   М.В. Каструба