Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу n А62-1874/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула

30 ноября 2011 года

                                       Дело №А62-1874/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2011 года

Постановление в полном объеме изготовлено   30 ноября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Токаревой М.В.,

судей                                          Дайнеко М.М, Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4279/2011) администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08 июля 2011 года по делу №А62-1874/2011 (судья Пузаненков Ю.А.), принятое по иску администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, г.Смоленск) к обществу с ограниченной ответственностью «Валеологический центр «АЛУ» (ОГРН 1026701451182, г.Смоленск) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 338 руб. 43 коп.,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

администрация города Смоленска (далее – администрация г.Смоленска) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Валеологический центр «АЛУ» (далее – ООО «Валеологический центр «АЛУ») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 338 руб. 43 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 08 июля 2011 года (судья Пузаненков Ю.А.) в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                        администрация г.Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности сохраняется за продавцом. В связи с этим считает, что до государственной регистрации перехода права собственности ответчик пользовался помещением на условиях договора аренды и обязан вносить арендную плату.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании 17.11.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 23.11.2011.

До и после перерыва стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, заявили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Указанные ходатайства удовлетворены на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 06.04.2009 между администрацией г.Смоленска (арендодатель) и ООО «Валеологический центр «АЛУ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №921/09 (л.д.6-8).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 22,4 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г.Смоленск, ул.Николаева, д.9-а, для использования под культурно-просветительскую деятельность.

Срок действия договора определен в пункте 1.1.2 с 01.01.2009 по 29.12.2009.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок расчетов, установив, что размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год и составляет на момент подписания договора 66 707 руб. 74 коп. в год. Арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца 5 558 руб. 98 коп.

Нежилое помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки от 01.01.2009, являющемуся Приложением №1 к договору (л.д.9).

В порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 31.12.2009 между администрацией г.Смоленска (продавец) и ООО «Валеологический центр «АЛУ» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №538 (л.д.12-13).

Предметом указанного договора являлась передача покупателю объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 22,4 кв. м (помещения №1-3), расположенного на первом этаже в доме №9-а по ул.Николаева в г.Смоленске.

Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 595 762 руб. (без НДС). Оплата объекта недвижимости производится покупателем в рассрочку (пункты 3.1, 3.2 договора).

Приложением №1 к договору является график платежей, в котором стороны предусмотрели внесение платежей в период с 28.01.2010 по 29.12.2014 (л.д.15).

Недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.12.2009 (л.д.14).

15.02.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, о чем свидетельствует соответствующая отметка на оборотной стороне Приложения №1 к договору купли-продажи (л.д.15).

Претензией от 21.10.2010, направленной ответчику, истец уведомил его об образовавшейся задолженности по арендной плате за январь-февраль 2010 года в размере 8 338 руб. 43 коп. и потребовал ее погасить в срок до 04.11.2010 (л.д. 17-18).

Ссылаясь на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемое нежилое помещение его собственником является администрация г.Смоленска, а за покупателем сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за пользование им, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области исходил из того, что с момента заключения договора купли-продажи (31.12.2009) обязательства арендатора по внесению арендных платежей прекратились и пришел к выводу о необоснованности заявленного иска.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно  статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества стороны 31.12.2009 заключили договор купли-продажи №538, предметом которого являлась передача покупателю нежилого помещения площадью 22,4 кв. м (помещения №1-3), расположенного на первом этаже в доме №9-а по ул.Николаева в г.Смоленске.

Факт передачи недвижимого имущества покупателю подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 31.12.2009 и сторонами не оспаривается.

Внесение выкупной цены нежилого помещения производится покупателем в соответствии графиком платежей (Приложение №1 к договору купли-продажи), о чем свидетельствуют копии платежных поручений и акта сверки взаимных расчетов от 04.07.2011 (л.д.38-39, 112).

Настаивая на наличии у ответчика обязательства по внесению платежей в рамках договора аренды, истец сослался на то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение покупатель не является его собственником и пользуется им на условиях договора аренды, поэтому обязан вносить арендную плату.

Определяя момент прекращения обязательства по внесению арендной платы арендатором, выкупившим недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что таким моментом является дата заключения договора купли-продажи (31.12.2009).

Судебная коллегия находит данную позицию правильной в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендуемого имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи изменяется основание владения покупателя с договора аренды на договор купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю