Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу n А68-1386/11. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

07 декабря 2011 года

Дело № А68-1386/11

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                              Токаревой М.В., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,  рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Гея» на решение Арбитражного суда Тульской области от 23 сентября 2011 года по делу №А68-1386/11 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Гея» (ОГРН 1027100739380, г.Тула, ул.Мира, д.60) к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (ОГРН 1037101129504, г.Тула, ул.Гоголевская, д.73), третье лицо: федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация-Федеральное Бюро технической инвентаризации», о согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества,

при участии в судебном заседании 23 ноября 2011:

от истца: Кран О.А. – представителя по доверенности №1/11 от 14.03.2011;

от ответчика: Бурмистрова О.Н. – представителя по доверенности №129 от 27.12.2010;

от третьего лица: не явились, извещены судом надлежащим образом;

в судебном заседании 23.11.2011 был объявлен перерыв до 30.11.2011,

при участии в судебном заседании 30 ноября 2011:

от истца: Кран О.А. – представителя по доверенности №1/11 от 14.03.2011;

от ответчика: Бурмистрова О.Н. – представителя по доверенности №129 от 27.12.2010;

от третьего лица: не явились, извещены судом надлежащим образом;

установил: общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Гея» (далее – ООО ПКФ «Гея») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений  администрации г.Тулы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в котором просило согласовать условия пунктов 1.1. и 2.1. договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества в следующей редакции:

Пункт 1.1.: продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 158,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.50, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «Объект», а покупатель принимает Объект и уплачивает денежную сумму в размере 4 568 644 руб. 08коп.

Абзац 3 п. 2.1.: в размере - 4 568 644 руб. 08 коп., что является ценой Объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 23 сентября 2011 года определено условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Тулы ООО «Гея» письмом от 07.12.2010 г. № 6279, спорное условие изложено в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1 статьи 1 договора: продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 158,3.кв.м, расположенное по адресу: г. Тула Советский район, ул. Мира, д.60, 1 этаж, литер А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13 в соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 6 062 711 рублей, 87 коп.

третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора: в размере 6 062 711 рублей, 87 коп. (шесть миллионов шестьдесят две тысячи семьсот одиннадцать рублей 87 коп.), что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Указанным решением судебные расходы судом отнесены на истца.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО ПКФ «Гея» обратилось с апелляционной жалобой, в которой считает, что решение суда подлежит отмене.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в суд второй инстанции своих представителей не направило.

Суд апелляционной инстанции, с учетом мнения сторон считает возможным рассмотрение жалобы в отсутствие третьего лица, не явившегося в судебное заседание, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 23 сентября 2011 года проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Постановлением администрации города Тулы №3751 от 06.12.2010 из хозяйственного ведения с баланса МУП «Тулапромконтракт» изъято нежилое помещение, общей площадью 158,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плате №№1-13, постановлено продать ООО ПКФ «Гея» арендуемое им нежилое муниципальное помещение по цене 6 062 711 руб. 87 коп., без учета НДС.

В порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159-ФЗ, ответчиком в адрес истца 07.12.2010 года (л.д. 29-31, том 1) был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 158,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плате №№1-13.

Пунктом 1.1. договора определено, что продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение, общей площадью 158,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13, а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 6 062 711 руб. 87 коп (без  НДС).

Цена договора была определена на основании заключения к отчету №7100/190410Ц-11/Ю-01-М/0271 «Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение, общей площадью 158,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13)», изготовленного федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация-Федеральное Бюро технической инвентаризации»  (л.д. 34-78, том 1). Согласно данному отчету  рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 7 154 000 руб.  с НДС (л.д. 34-75, том 1) и, следовательно, 6 062 711 руб. 87 коп. без  НДС.

ООО ПКФ «Гея» провело независимую оценку выкупаемого объекта в Тульской Торгово-промышленной палате. Согласно представленному истцом в материалы дела отчету Тульской Торгово-промышленной палаты №ОЦ-14/01 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 158,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13, рыночная стоимость Объекта оценки  составляет 5 291 000 руб. (л.д. 96-197, том 1).

Учитывая данные обстоятельства, истец подписал представленный ему договор купли-продажи с протоколом разногласий в отношении пунктов 1.1. и третьего абзаца пункта 2.1., предложив ответчику свою редакцию условий договора в этой части. В протоколе разногласий покупатель изложил указанные пункты в следующей редакции:  «.. в пункте 1.1. статьи 1 вместо суммы 6 062 711 рублей 87 копеек указать 4 568 644 рублей 08 копеек»,    «..третий абзац пункта 2.1. статьи 2 договора «.. в размере 4 568 644 рублей 08 копеек, что является ценой Объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством». (л.д. 80 том 1).

19.01.2011 ООО ПКФ «Гея» направило в Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы письмо, содержащее сведения о том, что ООО ПКФ «Гея» не согласно с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества по предложенной цене, с приложением протокола разногласий. Указанное письмо Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, оставлено без ответа.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковые требования,  суд первой инстанции пришел к выводу, что условия договора купли-продажи муниципального имущества подлежат определению по цене, предложенной ответчиком.

Проанализировав спорные правоотношения сторон, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ООО ПКФ «Гея» относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону № 159-ФЗ, что не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, цена договора была определена на основании заключения к отчету №7100/190410Ц-11/Ю-01-М/0271 «Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение, общей площадью 158,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13)», изготовленного федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация-Федеральное Бюро технической инвентаризации» (л.д. 34-78, том 1). Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 7 154 000 руб. с НДС (л.д. 34-75, том 1) и, следовательно, 6 062 711 руб. 87 коп без  НДС.

Истцом в материалы дела представлен отчет Тульской Торгово-промышленной палаты №ОЦ-14/01 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 158,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, 1 этаж, лит.А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13, согласно которому рыночная стоимость Объекта оценки  составляет 5 291 000 руб. (л.д. 96-197, том 1). 

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке стоимости спорного имущества, содержащие различные выводы относительно рыночной цены Объекта, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная экспертиза (л.д.234-237, том 2), проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес», эксперту Фатиевой Елене Александровне.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 05.07.2011 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

1.                    Соответствует ли отчет №7100/19041ОЦ-11/Ю-01/М/0271 об определении величины рыночной стоимости недвижимости (нежилого помещения, этаж 1, с номерами на поэтажном плане 1-13 лит.А, общей площадью 158,3 кв.м, расположенного в г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60), составленный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», требованиям Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, иным стандартам профессиональной практики?

2.                    Содержит ли указанный выше отчет оценщика неточности и нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, влияющие на итоговую стоимость объекта недвижимости, указанную в отчетах оценщиков?

3.                     Какова рыночная стоимость нежилых помещений 1-го этажа, с номерами на поэтажном плане 1-13 лит.А, общей площадью 158,3 кв.м, расположенных в г.Тула, Советский район, ул.Мира, д.60, на дату проведения оценки ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»?

По результатам проведенной экспертизы экспертом Фатиевой Еленой