Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу n А68-1386/11. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Александровной в материалы дела было представлено заключение эксперта №6 (л.д. 11-86, том 3). Из раздела экспертизы - таблица на соответствие отчета №7100/19041ОЦ-11/Ю-01-М/02715, выполненного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности следует, что согласно Федеральному закону от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины  стоимости объекта, однако в отчете сбор аналогов проведен по сайтам, агентствам недвижимости, без подтверждающих их распечаток, где должна быть отражена дата. Достоверность аналогов подтвердить нет возможности. На стр. 2  указанного заключения эксперта указано, что отчет не соответствует законодательству в области оценочной деятельности.

Далее эксперт указывает, что оценщик в отчете №7100/19041ОЦ-11/Ю-01-М/02715 отказался от определения рыночной стоимости спорного объекта путем как затратного, так и доходного методов, на стр. 23 в таблице «учета степени отличия аналогов по местоположению» некорректно расставлена оцифровка, которая незначительно могла повлиять на результат рыночной стоимости. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: принципа существенности, принципа обоснованности, принципа однозначности, принципа проверяемости, принципа достаточности, однако в отчете ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» не приложены документы по аналогам к таблице стр.21,30,35. Проверить расчеты и корректировки нет возможности.

Эксперт определил, что рыночная стоимость Объекта оценки в рамках доходного подхода составляет 7 008 385 руб. с НДС (т.3 л.д.67),  рыночная стоимость Объекта оценки в рамках сравнительного подхода составляет 6 998 179 руб. с НДС, таким образом,  рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС и округления, полученная разными подходами, составляет 7 003 000 руб. (л.д. 80, том 3).

Судом первой инстанции проведенная экспертиза не принята во внимание. Суд пришел к выводу, что условия договора купли-продажи муниципального имущества подлежат определению по цене, предложенной ответчиком. При этом суд первой инстанции указал, что исходит из показаний допрошенной в судебном заседании суда первой инстанции эксперта Фатиевой Е.А., которая пояснила суду, что вывод о несоответствии отчета ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» был сделан ею по формальным основаниям, так как в отчете отсутствовали ссылки на аналоги оцениваемого объекта, в связи с чем нельзя было проверить информацию об аналогах, однако расчеты в исследуемом отчете были выполнены с небольшим отклонением от цены, определенной экспертом, которое составило менее одного процента, что допустимо, поскольку  при оценке рыночной стоимости недвижимости отклонения возможны в пределах 3-5%.

Судебная коллегия не может признать такой подход суда первой инстанции правомерным.

Арбитражный суд согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний.

В силу ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Судом первой инстанции проведенная экспертиза не принята во внимание, однако суд в нарушение ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не указал, по каким основаниям он не принимает выводы эксперта. Экспертом в заключении указано, что отчет ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» не соответствует законодательству в области оценочной деятельности. В связи, с этим суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу, что условия договора купли-продажи муниципального имущества подлежат определению по цене предложенной ответчиком, на основании отчета, который не соответствует законодательству в области оценочной деятельности.

Суд в решении делает вывод о том, что цена, предложенная ответчиком, соответствовала рыночной цене. При этом суд указывает, что он приходит к этому выводу на основании показаний эксперта Фатиевой Е.А., допрошенной в судебном заседании, которая пояснила, что разница между отчетом эксперта и оспариваемым отчетом является небольшой и составила менее одного процента, что допустимо, поскольку  при оценке рыночной стоимости недвижимости возможны отклонения в пределах 3-5%, а вывод о несоответствии ею отчета сделан по формальным основаниям.

В силу п.1. ст. 155 АПК РФ в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме. Согласно ст.86 АПК РФ эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Согласно протоколам судебного заседания Арбитражного суда Тульской области от 12 сентября 2011 года (л.д.41, т.4), 16 сентября 2011 года (л.д.42 , т.4) представители истца и ответчика задавали эксперту вопросы, однако в нарушение ст. 86 АПК РФ указанные вопросы и ответы не были занесены в протокол. Таким образом, указанные выводы суда, основанные на ответах эксперта, во-первых, опровергаются экспертизой, во-вторых, не подтверждаются ни материалами дела, ни протоколом судебного заседания, в котором допрашивался эксперт.

Из экспертного заключения эксперта №6 (л.д. 11-86, том 3) следует, что согласно результатам, полученных разными подходами, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС и округления составляет 7 003 000 руб. (л.д. 80, том 3).

Достоверность данной оценки сторонами не оспаривается.

Данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256, и наиболее соответствует рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Указанное заключение эксперта №62/0211 не содержит неясностей и противоречий, оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, приведенные экспертом доводы являются убедительными, в связи с чем суд апелляционной инстанции признает достоверной рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную экспертизой.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает , что условия договора купли-продажи муниципального имущества подлежат определению по цене, определенной экспертизой, - 7 003 000 руб. с НДС, следовательно 5 934 745 руб. 76 коп. без НДС.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Тульской области от 23 сентября 2011 года по делу А68-1386/11 подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по иску в сумме 4000 руб., по экспертизе в сумме 15 000 руб., по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежат отнесению на Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Тульской области по делу №А68-1386/11 от 23 сентября 2011 года отменить.

Определить условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Тулы ООО «Гея» письмом от 07.12.2010 г. № 6279, изложив спорное условие в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1 статьи 1 договора: продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 158,3.кв.м, расположенное в г. Тула, Советский район, ул. Мира, д.60, 1 этаж, литер А, номера комнат на поэтажном плане №№1-13, в соответствии с планом ( приложение № 1), именуемое в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 5 934 745 руб. 76 коп.

третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора: в размере 5 934 745 рублей, 76 коп.(пять миллионов девятьсот тридцать четыре тысячи семьсот сорока пяти рублей 76 коп.), что является ценой объекта ( статья 1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в пользу общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Гея» 21000 рублей в возмещение расходов на уплату судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий                                                     И.Г. Сентюрина

Судьи                                                                                    М.М. Дайнеко

       М.В. Токарева