Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2011 по делу n А62-2150/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                         

08 декабря 2011 года                                                            Дело № А62-2150/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 декабря 2011 года.

Двадцатый арбитражный   апелляционный суд в составе: председательствующего              Тучковой О.Г., судей                                              Полынкиной Н.А., Игнашиной Г.Д.,

по докладу судьи                          Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Корнеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области

на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29 сентября 2011 года

по делу №А62-2150/2011 (судья Борисова Л.В.), принятое

по заявлению ООО «Агентство недвижимости «Гарант-жилье» (ОГРН 1026701426553, индекс 214036, г. Смоленск, ул. Рыленкова, д. 59 «А»)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212, 214004, г. Смоленск, ул. Николаева, д. 12 «А»),

третьи лица: администрация города Смоленска (индекс 214000, г. Смоленск,        ул. Октябрьской Революции, д. ?); ООО «Дом Строй» (ОГРН 1026701449719, индекс 214036, г. Смоленск, ул. Рыленкова, д. 11 «В»),

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка для строительства и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

 при участии в судебном заседании путем использования видео-коференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области:

от заявителя: Манойлова С.В. – представителя по доверенности от 01.04.2011,

от ответчика: Карпович Ю.В. – главного специалиста отдела  обеспечения судебной деятельности, по доверенности от 28.12.2010 №55,

от  третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Гарант-жилье» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением  о признании незаконными действий по отказу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – ответчик, Департамент), оформленному письмом от 18.04.2011 № 7015/08, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:112 площадью 2 340 кв.м по адресу: г. Смоленск, ул. В.Гризодубовой, 3А, для строительства магазина продовольственных товаров и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:112 площадью          2 340 кв.м по адресу: г. Смоленск, ул. В.Гризодубовой, 3А, для строительства магазина продовольственных товаров.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.09.2011 заявленные требования удовлетворены.

 Не согласившись с принятым решением, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом,  в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Гарант-жилье» предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ул. В.Гризодубовой, 3А, площадью 7 080 кв.м для жилищного строительства и заключен договор аренды от 25.04.2008 № 436/з.

На основании данного договора администрацией г. Смоленска выдано разрешение от 18.06.2008 № RU 67302000-81 на строительство 90-квартирного жилого дома с пристроенным магазином: 1-я очередь строительства -                    90-квартирный жилой дом, 2-я очередь строительства – магазин продовольственных товаров.

Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию от 26.10.2010 № RU 67302000-61 первая очередь строительства – 90-квартирный жилой дом по адресу:                                ул. В.Гризодубовой, 3А, введен в эксплуатацию.

В ходе осуществления предпринимательской деятельности заявителем принято решение о перераспределении земельных участков по адресам                       г. Смоленск, ул. В.Гризодубовой, 3А и 4А, с образованием трех земельных участков с кадастровыми номерами:

          67:27:0013306:111 площадью 5094 кв.м по адресу: г. Смоленск,                                     ул. В.Гризодубовой, 3А;

          67:27:0013306:112 площадью 2340 кв.м по адресу: г. Смоленск,                                  ул. В.Гризодубовой, 3А;

          67:27:0013306: 113 площадью 6126 кв.м по адресу: г. Смоленск,                              ул. В.Гризодубовой, 4А.

ООО АН «Гарант-жилье» неоднократно обращалось к ответчику с заявлениями от 24.11.2010 № 617, от 17.01.2011 № 8, от 09.03.2011 № 74  о прекращении права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013306:111, 67:27:0013306: 113 и предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:112 площадью 2 340 кв.м по адресу: г. Смоленск, ул. В.Гризодубовой, 3А, для строительства магазина продовольственных товаров.

Ответчик письмом от 18.04.2011 № 7015/08 (л.д.21-22) отказал обществу в предоставлении в аренду земельного участка для строительства магазина продовольственных товаров на основании того, что перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков – физическими или юридическими лицами не допускается.

Считая данный отказ незаконным и необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу положений п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или   договоров   безвозмездного   срочного   пользования   ими   на   прежних   условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

   Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0013306:111 площадью 5 094 кв.м по адресу: г. Смоленск,                  ул. В.Гризодубовой, 3А; №67:27:0013306:112 площадью 2 340 кв.м по адресу:          г. Смоленск, ул. В.Гризодубовой, 3А; №67:27:0013306: 113 площадью 6 126 кв.м по адресу: г. Смоленск, ул. В.Гризодубовой, 4А, образованы из земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0013306:72; №67:27:0013306:73 (равнозначны кадастровым номерам 67:27:0013306:0072; №67:27:0013306:0073) (т.1, л.д. 24-32).

На основании изложенного суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду для строительства было принято Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, договор аренды заключен на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:0072, разрешение на строительство 90-квартирного жилого дома и пристроенного к нему магазина продовольственных товаров № RU 67302000-81 получено заявителем 18.06.2008, строительство первой очереди – 90-квартирного жилого дома окончено, дом введен в эксплуатацию согласно разрешению от 26.10.2010 № RU 67302000-61, то с учетом положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ на стадии очередного этапа работ заявитель имеет право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка.

Как разъяснено в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон №189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Закон №189-ФЗ по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Закон №189-ФЗ).

Согласно частям 2 - 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая вышеназванные нормы права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что для определения собственника земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, юридически значимым обстоятельством является формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета.

Согласно разъяснению  Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона №189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Доказательств формирования земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Смоленск, ул.Валентины Гризодубовой, д.3-А, и постановки его на государственный кадастровый учет материалы дела не содержат.

На основании изложенного у Департамента не имелось законных оснований для отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:112, площадью  2 320 кв.м.

Так как действия Департамента признаны незаконными, то суд первой инстанции на основании положений ч.5 ст.201 АПК РФ обязал ответчика устранить допущенные нарушения путем заключения с заявителем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:112, площадью  2 320 кв.м.

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С данного момента договор аренды прекращает своей действие. Для определения момента возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом правовое значение имеет момент государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства. В обоснование своей позиции ссылается на постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу №А54-5329/2010 и рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011, изложенные в п.50.

Суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно кадастровой выписке от 16.11.2010 земельный участок 67:27:0013306:112 имеет разрешенное использование: под жилищное строительство. Доказательств того, что испрашиваемый земельный участок сформирован под размещение и эксплуатацию многоквартирного дома, Департаментом в материалы дела не представлено, как  не представлено доказательств, что данный земельный участок расположен под многоквартирным