Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2012 по делу n А62-4788/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

06 февраля 2012 года

Дело № А62-4788/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                          Можеевой Е.И.,

судей                                                                           Рыжовой Е.В.,

Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яценко С.А.,             рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц - связи апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и индивидуального предпринимателя Ерзенкина Максима Александровича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 октября 2011 года по делу № А62-4788/2010 (судья Печорина В.А.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений к индивидуальному предпринимателю Ерзенкину Максиму Александровичу (ОГРН 304673136300100) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

истца:

от ответчика:

Головко О.В. – представителя по доверенности № 49 от 27.12.2011;

Петросян Н.А. – представителя по доверенности 20.06.2011;

Нюбиной Д.В. – представителя по доверенности от 16.06.2011,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ерзенкину Максиму Александровичу о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком   за период   с 01.12.2006   по   30.06.2010 в размере 1 604 574 руб. 63 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных  за период с 01.01.2007 по 30.09.2010,   в размере 188 491 руб. 10 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20 декабря 2010 года, оставленным без изменения постановлением Двадцатого рабитражного апелляционного суда от 01.03.2011, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано в пользу истца 1 537 219 руб. 91 коп., в том числе 1 376 504 руб. 49 коп. основного долга и 160 715 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31.05.2011 судебные акты по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в связи с частичной оплатой суммы задолженности в размере 47 492 руб. истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части суммы предъявленной ко взысканию платы за фактическое пользование земельным участком. Просил взыскать с ответчика указанную плату за период с 01.12.2006 по 30.06.2010 в размере 1 556 782 руб. 63 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 01.01.2007 по 30.09.2010, в размере 188 491 руб. 10 коп. Уточнения приняты судом области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20 октября 2011 года с ИП Ерзенкина М.А. в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области взыскана плата за фактическое пользование земельным участком за период с 01.07.2007 по 30.06.2010 в размере 1 163 579 руб. 69 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 01.07.2007 по 30.09.2010, в размере 145 036 руб. 06 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ИП Ерзенкин М.А. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.12.2010 отменить и принять новое решение.

По мнению заявителя жалобы, согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ и пункту 1 статьи 35 ЗК РФ к нему перешло право пользования участком, но не права и обязанности по конкретному договору. Кроме того, указывает на то, что суд области не применил положения статьи 406 ГК РФ.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области также обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на указанный судебный актом, в которой просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.10.2011 отменить и принять новый судебный акт с учетом доводов апелляционной жалобы.

Заявитель жалобы указывает, что суд области применил неверный расчет задолженности, в котором с 21.01.2010 базовый размер арендной платы определяется исходя из вида разрешенного использования земельного участка под техническим зданием № 1, тогда как трехмесячный срок с момента получения арендодателем уведомления о прекращении договора истекает 21.03.2010.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области изложил доводы своей апелляционной жалобы, поддержал ее в полном объеме.   Просил   решение   Арбитражного   суда   Смоленской  области от 20 октября 2011 года отменить, принять новый судебный акт.

Представители ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции   не согласились с доводами апелляционной жалобы ИП Ерзенкина М.А., изложили доводы своей апелляционной жалобы, поддержали ее в полном объеме. Просили решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 октября 2011 года отменить, принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации г. Смоленска № 2356 от 18.12.2000 ООО «Кеми-Авто» предоставлен в аренду земельный участок площадью 2295 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, Росславльское шоссе, 5 км, для проектирования и строительства автомойки замкнутого цикла.

На основании указанного постановления 26.12.2000 между комитетом по управлению имуществом г. Смоленска (арендодатель) и ООО «Кеми-Авто» (арендатор) заключен договор аренды № 2252 земельного участка с кадастровым номером 67:27:03 12 62:0005 общей площадью 2 295 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км, для проектирования и строительства автомойки замкнутого цикла.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок предоставлен арендатору на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями, до 1 числа следующего квартала, за IV квартал – не позднее 25 декабря текущего года.

между ООО «Кеми-Авто» (продавец) и ИП Ерзенкиным М.А. (покупатель) 22.04.2004 подписан договор купли-продажи, согласно которому предприниматель приобрел в собственность техническое здание № 1 общей площадью 428,2 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 2295 кв.м с кадастровым номером 67:27:03 12 62:0005.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 04.09.2006 по делу № А62-3135/2006 за ИП Ерзенкиным М.А. признано право собственности на техническое здание № 1 общей площадью 428,2 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 2295 кв.м с кадастровым номером 67:27:03 12 62:0005.

На основании указанного решения арбитражного суда за ответчиком зарегистрировано право собственности на техническое здание № 1 общей площадью   428,2 кв.м,   инв. № 14936,   лит Б,   расположенное   по  адресу: г. Смоленск, шоссе Рославльское, 5 км, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 67-АБ № 153170 от 17.11.2006.

С 2007 года по 2009 год ИП  Ерзенкин М.А. обращался в Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области с заявлениями о предоставлении земельного участка площадью 2295 кв.м с кадастровым номером 67:27:03 12 62:0005 в собственность.

Однако указанные заявления были оставлены без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.08.2010 по делу № А62-2418/2010 суд обязал Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области предоставить ИП Ерзенкину М.А. в собственность за плату спорный земельный участок.

Ссылаясь на то, что в период с 01.12.2006 по 30.06.2010 ответчик фактически пользовался земельным участком без внесения каких-либо платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично, применив исковую давность к задолженности за период с 01.12.2006 по 30.06.2007.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужим земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Данный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего    Арбитражного   Суда   Российской   Федерации   от   27.10.2009 № 8611/09.

Таким образом, поскольку техническое здание № 1 общей площадью 428,2 кв.м находилось на земельном участке площадью 2295 кв.м с кадастровым номером 67:27:03 12 62:0005 и прежний собственник (ООО «Кеми-Авто») пользовался указанным  земельным участком на условиях аренды (договор № 2252 от 26.12.2000), то с момента регистрации перехода права собственности на данный объект  ИП Ерзенкин М.А. приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на праве аренды, а также соответствующую этому праву обязанность по внесению платы за его использование, на условиях, предусмотренных договором аренды с бывшим собственником объекта недвижимости, а именно с учетом вида разрешенного использования спорного земельного участка – «земельные участки, предоставленные под автомойки».

С учетом вышеизложенного довод ИП Ерзенкина М.А. о том, что к нему перешло только право пользования участком, но не права и обязанности по конкретному договору, несостоятелен.

При этом установив, что договор аренды № 2252 от 26.12.2000 был заключен на неопределенный срок и 21.12.2009 ИП Ерзенкин М.А. направил в адрес истца претензию о расторжении данного договора, суд области обоснованно пришел к выводу, что применительно к пункту 5.1 договора указанный договор считается расторгнутым с 21.01.2010.

При таких обстоятельствах, а также с учетом решения Арбитражного суда Смоленской области от 04.09.2006 по делу № А62-3135/2006, которым за ИП Ерзенкиным М.А. признано право собственности на техническое здание № 1, суд области пришел к правильному выводу, что при расчете платы за фактическое пользование земельным участком с 21.01.2010 базовый размер арендной платы должен определяться, исходя из вида разрешенного использования земельного участка – «под техническим зданием № 1».

Кроме того, указанная правовая позиция изложена в постановлении ФАС ЦО по настоящему делу от 31.05.2011.

Ссылка Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на неверный расчет задолженности в связи с тем, что трехмесячный срок с момента получения арендодателем уведомления о прекращении договора истекает 21.03.2010, несостоятельна.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок предоставлен арендатору на неопределенный срок.

Пунктом 5.1 договора аренды № 2252 предусмотрено, что уведомление о расторжении договора направляется арендатором арендодателю за 30 календарных дней до предполагаемого дня расторжения договора.

Таким образом, учитывая дату получения истцом претензии 21.12.2009 и положения пункта 5.1 договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о прекращении договора аренды с 21.01.2010.

Выводы суда не противоречат правовым подходам, отраженным в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.04.2011 № ВАС – 4035/11.

В соответствии со статьей 614 Гражданского