Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2012 по делу n А62-3618/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

28 февраля 2012 года

Дело № А62-3618/2011

Резолютивная часть  постановления объявлена 21 февраля 2012 года

         Постановления в полном объеме изготовлено 28 февраля 2012 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Токаревой М.В.,

судей                                          Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-364/2012) общества с ограниченной ответственностью «Современные Строительные Технологии» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 30 ноября 2011 года по делу              № А62-3618/2011 (судья Борисова Л.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Кристалл» (ОГРН 1026701434880) к обществу с ограниченной ответственностью «Современные Строительные Технологии» (ОГРН 1086731001213) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных издержек в общей сумме 305 171 руб.,

при участии:  

от истца: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: Охнич Я.В., представителя по доверенности от 15.08.2011,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Кристалл» (далее – ООО Консалтинговая фирма «Кристалл») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Современные Строительные Технологии» (далее –                ООО «Современные Строительные Технологии») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения в размере 256 515 руб. 03 коп., а также пени в размере 28 656 руб., расходов за оказанные юридические услуги в сумме 20 000 руб.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 30 ноября 2011 года (судья Борисова Л.В.) исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Современные Строительные Технологии» в пользу                               ООО Консалтинговая фирма «Кристалл» взыскано 290 949 руб. 62 коп., в том числе: 256 515 руб. задолженности и 5 731 руб. 20 коп. пени, а также               20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                       ООО «Современные Строительные Технологии» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт. 

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на наличие расходов на производство работ по капитальному ремонту и переоборудованию арендованных помещений в сумме 225 397 руб. Не согласен с выводом суда о том, что в аренду были переданы помещения, пригодные для эксплуатации. Отмечает, что в приложении №1 к договору аренды стороны согласовали переоборудование арендованного нежилого помещения общей площадью 71, 2 кв. м на два раздельных помещения, оборудованных отдельным входом. Обращает внимание на необоснованное отклонение судом ходатайства об истребовании доказательств: приложения №1 к договору аренды и вызове для допроса свидетелей, подтверждающих согласие арендодателя на проведение капитального ремонта и переоборудование помещения.

Истец в суд второй инстанции своего представителя не направил, заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, что 01.02.2009 между ООО Консалтинговая фирма «Кристалл» (арендодатель) и ООО «Современные Строительные Технологии» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 9-10).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался  предоставить, а арендатор принять во временное пользование нежилые помещения по адресу: г. Смоленск, ул. 25 Сентября, д.64, находящиеся на первом этаже общей площадью 71,20 кв. м для использования под офис.

.

Срок аренды определен в разделе 4 договора с 01.02.2009 по 31.12.2009. Если после истечения действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением, и арендодатель против этого не возражает, договор  считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 5.2 договора).

В разделе 3 договора стороны согласовали условия внесения арендной платы, определив ее в размере 24 920 руб. без НДС из расчета 350 руб. без НДС за 1 кв. м ежемесячно. Стороны договорились, что арендная плата вносится ежемесячно путем перечисления суммы, установленной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 15-го числа месяца, подлежащего оплате. Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных арендатором без разрешения арендодателя.

Соглашением от 01.10.2010 стороны внесли изменения в договор аренды нежилого помещения, увеличив площадь арендуемого нежилого помещения до 104,7 кв. м и арендную плату до 36 645 руб. без НДС из расчета 350 руб. без НДС за 1 кв. м ежемесячно.

Нежилые помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.02.2009 и от 01.07.2010 (л.д. 12-13). 

В связи с неисполнением предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.01.2011 по 01.08.2011 в размере 256 515 руб. арендодатель направил арендатору претензию от 27.07.2011, в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность в срок до 01.08.2011 (л.д.33). Факт получения указанной претензии арендатором 27.07.2011 подтверждается имеющейся в ней отметкой последнего.

Между тем данная претензия была оставлена арендатором без удовлетворения.

В связи с неполучением от ответчика причитающейся в пользу истца суммы долга ООО Консалтинговая фирма «Кристалл» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО «Современные Строительные Технологии» образовавшуюся сумму задолженности. Одновременно суд первой инстанции применил предусмотренную положениями действующего законодательства и условиями договора гражданско-правовую ответственность в виде неустойки, уменьшив ее размер до 5 731 руб. 20 коп.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом заключенной арендной сделки являлась передача арендатору в аренду нежилых помещений по адресу: г.Смоленск, ул. 25 Сентября, д.64, находящихся на первом этаже общей площадью 104,7 кв. м.

При этом факт передачи нежилых помещений арендатору подтверждается имеющимися в материалах дела актами приема-передачи от 01.02.2009 и от 01.07.2010 и не оспаривался самим арендатором ни в суде первой инстанции, ни апелляционной инстанции.

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче нежилых помещений в аренду выполнены истцом надлежащим образом и  без каких-либо претензий со стороны арендатора. 

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.01.2011 по 01.08.2011 арендатором исполнены не были.

Согласно расчету истца задолженность ООО «Современные Строительные Технологии» по уплате арендных платежей по договору аренды от 01.02.2009 за период с 01.01.2011 по 01.08.2011 составила           256 515 руб. 

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в указанном размере за пользование объектом аренды, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Установив факт ненадлежащего исполнения ООО «Современные Строительные Технологии» своих обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.01.2011 по 01.08.2011 в размере 256 515 руб., суд первой инстанции по праву признал подлежащей взысканию с ответчика соответствующую сумму задолженности.

В обоснование правомерности отказа от погашения задолженности по арендной платы ответчик ссылается на то, что им понесены расходы на производство работ по капитальному ремонту и переоборудованию арендованных помещений в сумме 225 397 руб., которые должны быть зачтены в счет арендной платы.

Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.

Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (пункт 1 статьи 616 Кодекса).

В договоре стороны согласовали, что арендатор обязуется осуществлять за свой счет текущий ремонт (один раз в два года) (пункт 2.2.3); не производить без разрешения арендодателя реконструкции, переоборудование сантехники и других капитальных и иных ремонтных работ (пункт 2.2.5); арендодатель обязуется производить за свой счет капитальный ремонт (пункт 2.1.1).

Таким образом, проведение капитального ремонта отнесено к обязанностям арендодателя. Следовательно, прежде чем приступить к производству капитального ремонта, арендатору необходимо  получить согласие арендодателя. В противном случае арендатор теряет право требовать возмещения понесенных затрат на капитальный ремонт.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии письменного согласия арендодателя на проведение арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, в материалы дела не представлены.

Равно как не имеется в деле доказательств того, что арендуемое помещение требовало капитального ремонта. Факт передачи арендатору помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации, подтверждается имеющимися в материалах дела актами приема-передачи арендованного имущества от 01.02.2009 и от 01.10.2010. В упомянутых актах указано, что нежилые помещения площадью 71,2 и 33.5 кв. м пригодны к эксплуатации, недостатков полностью или частично препятствующих пользованию помещениями не выявлено. Указанные акты подписаны арендатором без каких-либо возражений относительно состояния передаваемых помещений.

Представленный ответчиком экземпляр копии акта приема-передачи от 01.02.2009 (л.д. 81), на котором имеется запись о том, что помещение непригодно для эксплуатации, отсутствуют элементарные санитарно-технические нормы для нахождения людей в данном помещении, со ссылкой на заключение комиссии арендатора от 01.11.2008, обоснованно не принят  судом области. Во-первых эта запись сделана в одностороннем порядке работниками ответчика, во-вторых, из нее следует, что на 01.11.2008 года помещение не пригодно для эксплуатации. Вместе с тем, акт приема-передачи от 01.02.2009, по которому помещение принято арендатором от арендодателя, то есть составленному спустя три месяца, содержит в себе сведения о том, что помещение пригодно к эксплуатации, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию помещением не выявлено. Отсюда следует, что на момент принятия помещения препятствий для его использования выявлено не было. Какие-либо доказательства того, что арендатор уведомил арендодателя о наличии недостатков арендуемого помещения, не позволяющих использовать его по назначению, и требовал их устранить, в материалах дела отсутствуют. Аналогичная ситуация