Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу n А62-3331/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 № 1-З          «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти   Смоленской области, определенным правовым актом Администрации Смоленской области.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что органом, осуществляющим распоряжение земельными участками в городе Смоленске, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии пунктом 1 постановления Администрации Смоленской области от 19.03.2007 № 92 является Департамент земельных и имущественных отношений Смоленской области.

В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона      «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Согласно постановлению Главы города Смоленска от 31.08.2005 № 2396 ОАО трест «Смоленскагропромстрой» предоставлен земельный участок в микрорайоне «Южный» площадью 25 776 кв.м с кадастровым номером 67:27:0031319:0030 для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов, утвержден акт выбора земельного участка (том 1, л.д. 70-71).

29.11.2005 между Муниципальным образованием город Смоленск и ОАО трест «Смоленскагропромстрой» был заключен договор № 5712 аренды земельного участка площадью 25 776 кв.м с кадастровым номером         67:27:003 13 19:0030, расположенного по адресу: г. Смоленск, микрорайон «Южный», для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов, на срок с 29.11.2005 по 27.11.2006. Изыскательские работы проведены на всем земельном участке                        (том 1, л.д. 72-77).

В соответствии с постановлением Администрации города Смоленска от 21.02.2007 № 441-адм договор аренды от 29.11.2005 № 5712 расторгнут. Земельные участки площадью 4 720 кв.м и 19 683 кв.м предоставлены в аренду для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов.

Согласно приказу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 27.06.2007 № 595 аренда земельного участка площадью 19 683 кв.м прекращена, договор аренды расторгнут.

В результате проведения территориального землеустройства земельного участка площадью 19 683 кв.м приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 28.05.2007 сформированы два земельных участка: площадью 2 271 кв.м и 17 412 кв.м.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2007 по делу № А62-4046/2007 по иску ОАО трест «Смоленскагропромстрой» на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области возложена обязанность заключить с ОАО трест «Смоленскагропромстрой» договоры аренды земельных участков площадью 2 271 кв.м с кадастровым номером 67:72600311319:0034 для строительства второй очереди многоэтажных жилых домов и земельного участка площадью 17 412 кв.м с кадастровым номером 67:27:00313 19:33 для строительства последующих очередей многоэтажных жилых домов (том 2, л.д. 71-74).

Приказом Главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 № 329 ОАО трест «Смоленскагропромстрой» представлены в аренду земельные участки из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенные в г. Смоленске, микрорайоне «Южный», образованные в результате территориального землеустройства земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033, площадью 17 412 кв.м, расположенного в микрорайоне «Южный» города Смоленска, для строительства последующих очередей жилого дома (том 1, л.д. 17):

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:36 площадью 3 139 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:37 площадью 5 533 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38 площадью 3 482 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:39 площадью 5 163 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:40 площадью 95 кв.м.

На основании указанного приказа Главным земельным управлением Смоленской области по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 496/з от 17.07.2008 ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031319:39, площадью 5 163 кв.м, расположенный в микрорайоне «Южный» города Смоленска, для строительства последующих очередей жилого дома (том 1, л.д. 9-13).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставление спорного земельного участка (5 163 кв.м) осуществлено Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области на основании предварительного согласования места размещения объекта и во исполнение решения Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2007 по делу № А62-4046/2007.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что Главное земельное управление Смоленской области имело право предоставить в аренду земельный участок площадью 5 163 кв.м, расположенный в городе Смоленске, микрорайон «Южный», с кадастровым номером: 67:27:0031319:39, для строительства многоэтажного жилого дома без проведения торгов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; порядок определения ее размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, правильно указал, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 17.07.2008 № 496/д порядок расчета и размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в указанный договор, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

В данном случае недостатки сданного в аренду земельного участка ответчиком истцу в установленном порядке не были заявлены.

В соответствии с пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду для строительства и действует в течение трех лет.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что этот срок необходим застройщику для осуществления проектных и изыскательских работ (комплекс экономических и технических исследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительства, и предоставляющих необходимые данные для проектирования).

Согласно части 3 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность проведения всестороннего исследования земельного участка для определения целесообразности, рентабельности будущего строительства и возможных препятствий в осуществлении строительства, в том числе необходимости выноса сетей из-под пятна застройки, лежит на застройщике.

В нарушение названных норм права ответчик при заключении договора аренды земельного участка для строительства не испрашивал у Департамента имущественных и земельных отношений данный земельный участок для проведения изыскательских работ.

В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что просрочка строительства с момента заключения договора произошла не по вине застройщика.

Обращаясь с настоящей апелляционной жалобой, ответчик не согласился с выводами суда первой инстанции в части вопроса применения Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области нового порядка расчета арендной платы.

Вместе с тем, в пункте 3.3 договора аренды от 17.07.2008 № 496/д стороны определили, что порядок расчета и размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в указанный договор, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Учитывая изложенное и при наличии оснований для расчета размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выводы суда первой инстанции о том, что заявленные исковые требования в обжалуемой части подлежат удовлетворению, суд апелляционной инстанции находит обоснованными.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и пени в размере 398 645 рублей 75 копеек.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и отмены принятого законного и обоснованного решения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются