Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 по делу n А68-12707/11. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 мая  2012 года

                         Дело № А68-12707/11

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  25 мая 2012 года.

          Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Каструба М.В., судей Токаревой М.В., Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  ООО «Шахтопроект» (Тульская область, г. Новомосковск, ОГРН 1037101670825) на решение Арбитражного суда Тульской области от 07 марта 2012 года по делу  № А68-12707/11 (судья Глазкова Е.Н.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Жабина Анатолия Александровича (Тульская область, г. Новомосковск, ОГРН 304711629500092) к ООО «Шахтопроект» (Тульская область, г. Новомосковск, ОГРН 1037101670825) о расторжении договора аренды.

  В судебном заседании принимали участие:

от истца: Деменкова Е.В. - представитель по доверенности от 31.10.2011;

от ответчика: Данилкин  Я.Я. генеральный директор  на основании решения от 04.07.2011.

  Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

 Индивидуальный предприниматель Жабин Анатолий Александрович обратился с иском к ООО «Шахтопроект» о расторжении договора аренды от 27.03.2006 в связи с нарушением ответчиком условий договора.

 Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2012г. исковые требования удовлетворены.

  Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд  апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт.

   Заявитель жалобы  считает, что возведенные ООО «Шахтопроект» в арендованном помещении перегородки не являются капитальными и поэтому их возведение не является перепланировкой или реконструкцией и не требует согласования с арендатором. Указывает, что арендных платежей по договору субаренды не получал, поскольку они вносились ООО «Улыбка»  непосредственно  истцу.  Считает, что ООО «Улыбка» занимало помещение по договору субаренды с согласия истца.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ,  суд  апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта ввиду следующего.

 Как следует из материалов дела,  27.03.2006 между индивидуальным предпринимателем Жабиным А.А. (арендодатель) и ООО «Шахтопроект» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого согласно п. 1.1 является  часть встроенного нежилого помещения лит. А  общей площадью 520,8 кв.м., под №№ 1-9 – в подвале; под №№ 1-19, 26, 34 – на первом этаже, расположенное по адресу: г. Новомосковск, ул. Маяковского, д. 39 (т.1 л.д.10-11).  Имущество передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-сдачи недвижимого имущества от 01.04.2006 (том 1 л.д. 12).

 Переданное в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 143489 серия 71АА от 21.12.2001г.

Пунктом 2.1 договора аренды стороны определили, что недвижимое имущество сдается в аренду на срок 10 лет с 01.04.2006 по 31.03.2016.  Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктами 7.1, 7.1.3, 7.1.4 договора аренды установлено, что арендатор имеет право по согласованию с арендодателем:  за свой счет и своими силами производить реконструкцию, перепланировку, ремонт, улучшения арендуемого имущества; сдавать арендуемое помещение или его часть в субаренду.

Согласно п. 10.1 «б» договора аренды  договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ, а также при умышленном и неосторожном ухудшении арендатором состояния помещения, о чем он был информирован арендодателем письменно.

 Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса  РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 615  Гражданского кодекса  РФ   арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса  РФ).

В соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса  РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 17.04.2006   судом области установлено, что на момент сдачи объекта в аренду из помещения № 19 отсутствовал дверной проем в помещение, не принадлежащее истцу (т. 1 л.д. 14-25). В технических паспортах по состоянию на 06.03.2007 (т. 1 л.д. 93-110) и на 26.11.2011 (т. 1 л.д. 137-155) отражено наличие дверного  проема.

Из справки Новомосковского отделения Ростехинвентаризации от 06.03.2007 следует, что за период с 17.04.2006 по 06.03.2007 (после сдачи недвижимого имущества в аренду) полезная площадь встроенного нежилого помещения по адресу: г. Новомосковск, ул. Маяковского, д. 39  составила 57,6 кв.м., в том числе основная 38,5, изменения произошли за счет внутренней перепланировки помещения, а также изменена нумерация помещений (т. 1 л.д. 106).

В экспликации к поэтажному плану технического паспорта на 17.04.2006 указано, что общая площадь составляет 520,8 кв.м. (т. 1 л.д. 83), а в экспликации техпаспорта на 2011 год указано, что общая площадь составляет 516,8 кв.м. (т. 1 л.д. 145-149), т.е. уменьшена.

Судебная коллегия согласна с выводом суда области о том, что  проведение ответчиком перепланировок, не согласованных с истцом,  подтверждено проведенной технической инвентаризацией арендованного нежилого помещения, что следует из анализа технических паспортов за 2006, 2007, 2011 годы.

С учетом изложенных выше фактов, апелляционная инстанция находит необоснованными доводы жалобы о том, что проведенные ответчиком изменения помещений являются улучшениями  для нормальной работы специалистов ООО «Шахтопроект» и не относятся к перепланировкам.  Данный довод противоречит сведениям технических паспортов, поскольку возведенные ответчиком перегородки внесены в технический паспорт 2011 года как капитальные, с изменением площади помещения. Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик (арендатор) в соответствии с пунктами 7.1 и 7.1.3 договора аренды от 27.03.2006г. согласовал с истцом (арендодателем) произведенную реконструкцию и перепланировку арендуемого имущества в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены.

Таким образом, в результате произведенной ответчиком перепланировки ухудшилось состояние объекта аренды, выразившееся в уменьшении используемой площади.

В материалы дела представлен договор субаренды недвижимого имущества от 31.05.2011г., заключенный ООО «Шахтопроект» (арендатор) с ООО «Улыбка» (субарендатор), предметом которого согласно пункту 1.1 является часть встроенного нежилого помещения Лит.А – встроенное помещение 1, общей площадью 112 кв.м., под №№ 1-10 на 1 этаже по адресу:  г. Новомосковск, ул. Маяковского, д. 39, принадлежащее арендатору на основании договора аренды (л.д. 27-31). По акту приема-передачи от 31.05.2011г. (том 1 л.д. 32) указанное помещение передано от арендатора субарендатору.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Пункты 7.1 и 7.1.4 договора аренды от 27.03.2006г. предусматривают право арендатора сдавать помещение в субаренду с согласия арендодателя.

Вместе с тем, доказательства согласования с истцом возможности сдачи арендуемого помещения в субаренду ответчиком в материалы дела не представлены.

В уведомлении, полученном представителем арендатора, истец предупредил  ответчика о  расторжении договора аренды по предусмотренному пунктом 10.1 «б» договора, указав при этом на допущенные арендатором нарушения пунктов 7.1 и 7.1.2 договора. Арендодатель указал, что арендатором без согласования с собственником проведена перепланировка помещений № 25 площадью 8,1 кв.м., № 26 площадью 5,3 кв.м., № 27 площадью 7,3 кв.м., а также произведено устройство дверного проема из помещения № 22 площадью 25,6 кв.м. в помещение, не принадлежащее арендодателю (том 1 л.д. 13).  

Данным уведомлением арендодатель предупредил арендатора об устранении нарушений, связанных с перепланировкой арендуемого помещения. В этом же уведомлении арендодатель предупредил арендатора о расторжении договора. Ни в установленный арендодателем пятидневный срок, ни в предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ тридцатидневный срок арендатор не устранил нарушение обязательств по договору. Данное нарушение привело к уменьшению площади находящегося в собственности истца имущества, то есть ухудшило потребительские качества помещения.

В соответствии с п.п. «б» п. 10.1 договора указанное ухудшение состояния помещения является основанием  для расторжения договора.

В связи с изложенным, требования истца о расторжении договора обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод ответчика о том, что арендные платежи от ООО «Улыбка» поступали ИП Жабину А.А., а не ООО «Шахтопроект» отклоняется апелляционной инстанцией как не подтвержденный соответствующими документами. Так, в деле имеется квитанция к приходно-кассовому ордеру № 37 от 10.06.2011г. на сумму 33 600 руб. подтверждающая факт внесения ООО «Улыбка» платежей по договору субаренды от 31.05.2011г. в пользу ООО «Шахтопроект». Кроме того, в материалах дела имеется письмо ООО «Улыбка» в адрес Арбитражного суда Тульской области (том 2 л.д. 67-68), в котором субарендатор пояснил, что по просьбе директора ООО «Шахтопроект» Данилкина Я.Я. оплачивал арендную плату за помещения лично ему, поскольку счета ООО «Шахтопроект» были арестованы судебными приставами-исполнителями.

Довод жалобы о том, что ООО «Улыбка» занимало помещение по договору субаренды с согласия истца отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду его недоказанности. Переписка истца с ООО «Улыбка» с целью упорядочения на будущее время арендных отношений не является доказательством согласования с истцом договора субаренды.

Остальные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

На основании изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии  оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба не удовлетворена судом, таким образом, расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда в размере  2 000 руб., относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями   110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                               ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 07 марта 2012 года по делу № А68-12707/11  оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.           

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

     М.В. Каструба

Судьи

      М.В. Токарева

   И.Г. Сентюрина