Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу n А54-1064/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

01 июня 2012 года

Дело № А54-1064/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая  2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  01 июня 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  Дайнеко М.М., судей Токаревой М.В., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06 марта 2012 года по делу                          № А54-1064/2011 (судья  Сельдемирова В.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Довжука Анатолия Ростиславовича (ОГРНИП 304623432700210) к администрации города Рязани, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «ТРИУМФ», Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании приняли участие представители: от ИП Довжука А.Р. –             Довжук А.Р. (паспорт), Егоров А.Е. (доверенность от 16.03.2012 №9), администрации города Рязани – Новинская Н.В. (доверенность от 11.01.12), от иных лиц, участвующих в деле, – в судебное заседание не явились, извещены.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Индивидуальный предприниматель Довжук Анатолий Ростисла­вович (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее – администрация) и Управлению земельных ресурсов и имуществен­ных отношений администрации города Рязани об урегулировании разногласий (далее – Управление), возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в редак­ции истца, с указанием другого размера цены.

Решением Арбитражного суда      Рязанской области от 06.03.2012 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование жалобы заявитель ссылается на  недостоверность цены спорного имущества, определенной на основании судебной экспертизы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие других  участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, на основании         ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) в порядке и пределах, установленных ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Индивидуальный предприниматель Довжук Р.С. по договору аренды от 01.04.2002             № 431202 (с учетом соглашения от 28.02.2007), заключенному с Управлением муниципальным имуществом города Рязани, арендует нежилое по­мещение Н5 лит. А, общей площадью 157,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, для размещения магазина промышлен­ных товаров (л.д. 37-41, т. 1).

Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального об­разования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права           сер. 62-МД № 218324 (л.д. 20 т. 2).

Индивидуальный предприниматель Довжук А.Р. на основании Закона от 22.07.2008         № 159-ФЗ обратился в Управление с заявлением от 28.06.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 86, т. 2).

Письмом от 28.12.2010 № 01-69/1838 (л.д. 31, т. 1) Управление направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи (л.д. 19-24, т. 1), по условиям которого индивидуальный предприниматель Довжук А.Р. при­обретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилое помещение Н5, лит. А, общей площадью 157,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 21/24, реестровый номер 33071, по рыночной цене, определенной в со­ответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 29.11.2010 № 09-10/28, выполненным ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф», и состав­ляющей                          6 444 500 руб., в том числе: сумма без НДС – 5 461 440 руб. 68 коп., сумма НДС –                       984 059 руб. 32 коп.

Предприниматель Довжук А.Р., не согласился с редакцией пунктов 2.1 и 2.4 договора относительно цены продажи имущества, указав, что согласно прове­денной им независимой оценке рыночной стои­мости имущества от 17.01.2011, выполненной ЗАО «Рязанский региональный центр оценки», рыночная стоимость имущества составляет 4 649 251 руб., в том числе сумма без НДС – 3 940 043 руб., а также указав на необходимость умень­шения цены продажи имущества на стоимость осуществленных в 2002 году с со­гласия арендодателя неотделимых улучшений – 1 432 041 руб. 20 коп., письмом от 28.01.2011 направил в адрес администрации протокол разно­гласий к договору (л.д. 32-33, т. 1), предложив уменьшить цену продажи имуще­ства до 4 649 251 руб., а также уменьшить ее на сумму произведенных неотдели­мых улучшений – 1 432 041 руб. 20 коп.

Письмом от 25.02.2011 № 20/1/2-19/512 (л.д. 35, т. 1) администрация отклонила протокол разногласий, предложив ИП Довжуку А.Р. заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного Управлением, и повторно направила проект договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –            ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком,                            ИП Довжук А.Р. относится с субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Закона             № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998           № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что  администрация  в силу закона обязана заключить с истцом договор купли-продажи спорного имущества.

Исходя из положений статей 445, 446 ГК РФ в случае, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласия, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и  в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости отчуждаемого имущества.

В проекте договора купли-продажи ответчик указал выкупную цену имущества в размере 6 444 500 руб., в том числе: сумма без НДС – 5 461 440 руб. 68 коп., сумма НДС –                       984 059 руб. 32 коп., определенную на основании отчета от 29.11.2010 № 09-10/28, выполненного ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф».

Истец же в обоснование своей позиции ссылается на отчет от 17.01.2011, выполненный ЗАО «Рязанский региональный центр оценки», согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 4 649 251 руб., в том числе сумма без НДС – 3 940 043 руб. Помимо этого предприниматель указывает на необходимость умень­шения цены продажи имущества на стоимость осуществленных в 2002 году с со­гласия арендодателя неотделимых улучшений – 1 432 041 руб. 20 коп.

Учитывая наличие в материалах дела различных результатов оценки одного и того же имущества, суд первой инстанции  назначил проведение судебной экспертизы в целях установления имеющих значение для дела обстоятельств: рыночной стоимости имущества на день направления истцу оферты и стоимости неотделимых улучшений имущества.

Согласно экспертному заключению № 1301205 от 12.01.2012 (л.д. 19-58, т. 5) рыночная стоимость спорного нежилого помещения на дату направления ответчиком оферты 28.12.2010 составляет 4 293 482 руб. 20 коп. без НДС.

Указанное заключение является достаточно ясным и полным, не вызывает у суда сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий, в связи с чем правомерно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства на основании ч. 2 ст. 64 АПК РФ.

Относительно разногласий сторон, касающихся зачета в счет выкупной цены арендуемого помещения произведенных истцом в 2002 году неотделимых улучшений  имущества, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Обязанность продавца зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость его неотделимых улучшений в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, предусмотрена  п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.

Оценив представленные в материалы дела документы в порядке ст. 67. 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о согласовании предпринимателем проведения ремонта помещения с арендодателем,  собственником и балансодержателем.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что затраты истца на проведение капитального ремонта были возмещены ему частично в сумме 58 945,80 руб. путем применения понижающего коэффициента при расчете арендной платы. Данный факт не отрицается сторонами и свидетельствует об одобрении ответчиком проведения истцом  капитального ремонта в арендуемом им помещении.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором и подлежащих зачету в счет выкупной стоимости арендуемого помещения, установлена комплексной строительно-технической и оценочной экспертизой и составляет 1 252 439,99 руб. без НДС.

Поскольку цена спорного имущества и неотделимых улучшений установлена судебной экспертизой, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.

Остальные доводы жалобы сводятся к несогласию заявителя с результатом судебной экспертизы, оснований для переоценки которой суд апелляционной инстанции не находит.

Исчерпывающий перечень оснований для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции установлен ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса  Российской  Федерации,  Двадцатый  арбитражный  апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного   суда  Рязанской области от 06 марта 2012 года по делу                          № А54-1064/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

М.В. Каструба

М.В. Токарева