Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу n А62-5881/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Староникитская, д. 1, Тула, 300041; [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

01 июня 2012 года                                                                               Дело № А62-5881/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая  2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  01 июня  2012 года.

         Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дорошковой А.Г., судей  Игнашиной Г.Д., Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем  судебного заседания Косаревой Е.Н., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  закрытого акционерного общества «ЭНБИМА Групп»  на решение Арбитражного суда Смоленской области от  24 февраля 2012 года  по делу         № А62-5881/2011 (судья Борисова Л.В.).

         Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

         Общество с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – Общество)  обратилось  в  арбитражный  суд  с  заявлением    о  признании незаконным  отказа  Управления Федеральной  службы  государственной регистрации кадастра и картографии по    Смоленской  области  (далее  –  Управление)  в  государственной  регистрации  перехода к покупателю права собственности  на  здание,  расположенное  по  адресу:  Смоленская область, Рославльский район, вблизи с. Остер, назначение объекта: нежилое, площадь  2150,2  кв.м,    кадастровый  (или  условный)  номер объекта  67:01:2002:59:0797  и  обязании  осуществить  государственную регистрацию  перехода  права  собственности  на  указанное  недвижимое имущество.  

           Решением арбитражного суда от 24.02.2012 в удовлетворении  заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «ЭНБИМА Групп», являющееся приобретателем объекта недвижимости,   обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Управление направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

ООО «Луч», ЗАО «ЭНБИМА Групп» своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

          Как следует из материалов дела,  определением Арбитражного суда Смоленской области от 08.10.2010 в отношении ООО «Луч» введена процедура наблюдения.

20.04.2011    ООО  «Луч»  (продавец)  и  ЗАО  «ЭНБИМА  Групп» (покупатель)  заключили  договор  купли-продажи  №  20/04/11-КП-Н-2, по которому   продавец  передает  в  собственность  ЗАО  «ЭНБИМА Групп»  здание  «Фиалка»,  расположенное  по  адресу:  Смоленская  область, Рославльский район, вблизи с. Остер, назначение объекта: нежилое, площадь 2150,2  кв. м,  этажность:  3,  кадастровый  (или  условный)  номер  объекта 67:01:2002:59:0797 (т. 1, л. д. 76-78).

От имени продавца договор подписан директором общества «Луч» Ткачевым А.И., от имени покупателя – исполняющим обязанности генерального директора общества «ЭНБИМА Групп» Козловым М.А.

В связи с тем, что договор не содержал сведения о месте расположения объекта недвижимости,   20 апреля 2011 года стороны подписали дополнительное соглашение                 № 1,  указав в п.1.1 договора место расположения здания по адресу: Смоленская область, Рославльский район, с. Остер, ул. Советская, д. 12 «Д».

       Покупатель уплатил продавцу договорную цену  здания «Фиалка», предусмотренную в п. 3.1 договора,   в  сумме  350000  руб.,  в  том  числе  НДС  –  53389  руб.  83  коп. 

        29.04.2011 от участников сделки в УФРС поступило заявление о проведении  государственной  регистрации  перехода права к покупателю ЗАО  «ЭНБИМА  Групп» на указанное  здание  (т. 1, л. д. 75).  

        Уведомлением Управления от 24.06.2011  государственная  регистрация  перехода  права,  права собственности  была  приостановлена  сроком  на  3  месяца  на  основании заявления,  поданного Ткачевым А.И.,  действующим в  интересах  ООО  «Луч»   на  основании  решения от  21.02.2011  №  21/02/11    (т. 1, л. д. 18).

         Впоследствии письмом от 26.10.2011 № 23-08 № 3282 Управление отказало Обществу в  регистрации  права  собственности  на  объект  недвижимости   по следующим основаниям:

         - ООО «Луч» не представило на регистрацию Устав;

        - ЗАО «ЭНБИМА Групп» не представило  изменения в учредительные  документы  (запись  в  ЕГРЮЛ  ГРН  2083304015056  от 13.11.2008);

       -  в  доверенности,  совершенной  от  имени  ЗАО  «ЭНБИМА  Групп» (удостоверена  05.04.2011  нотариусом  Гусь-Хрустального  нотариального   3 округа  Владимирской  области  Грошевой  Натальей  Александровной, реестровый № 1Д-433),  отсутствует печать юридического лица;

       -  не представлен  приказ  №72  от 01.04.2011, на основании которого Козловым М.А. от имени ЗАО «ЭНБИМА Групп»  подписан    договор  купли-продажи                                             № 20/04/11-КП-Н-3 от 20.04.2011.

        -  решением  Арбитражного  суда  Смоленской  области  от  10.05.2011  в отношении ООО «Луч» открыто конкурсное производство, здание «Фиалка» входит  в  конкурсную  массу.  Так  как  регистрация  перехода  права собственности  по  договору  купли-продажи  не  проведена,  то  исполнение вышеуказанного  договора  до  государственной  регистрации  перехода  права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.  Продажа  здания  «Фиалка»  осуществляется  в  соответствии  с положениями п. 1  ст. 131 Федерального  закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

        -  для регистрации дополнительного соглашения  №1 от 20.04.2011 к договору купли-продажи здания  заявление от  имени  ООО  «Луч» подписано директором Ткачевым А.И.    Представленная им доверенность  от  16.05.2011,  выданная    конкурсным  управляющим  Глазовым  М.С., недействительна, т.к. не удостоверена нотариусом (т. 1, л. д. 13-15).

        Не согласившись с отказом в государственной регистрации, ООО «Луч» оспорило его  в арбитражном суде. 

         В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда   отчуждение  имущества  подлежит  государственной регистрации,  право  собственности  у  приобретателя  возникает  с  момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

          Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                   «О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с ним»  (деле – Закон № 122-ФЗ)  государственная  регистрация  прав  проводится  на основании  заявления  правообладателя,  сторон  договора  или уполномоченного  им  (ими)  на  то  лица  при  наличии  у  него  нотариально   удостоверенной  доверенности,  если  иное  не  установлено  федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

        В соответствии с п. 2 статьи 16 Закона № 122 к  заявлению  о  государственной  регистрации  прав  должны  быть приложены документы, необходимые для  ее проведения.

        В силу пункта 1  статьи  18  Закона №  122-ФЗ  документы, устанавливающие  наличие,  возникновение,  прекращение,  переход, ограничение  (обременение)  прав  на  недвижимое  имущество  и представляемые  на  государственную  регистрацию  прав,  должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации,  и  отражать  информацию,  необходимую  для  государственной регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  в  Едином  государственном реестре прав.

         В соответствии с абзацами  3,  4,  10  пункта  1  статьи  20  Закона №  122-ФЗ  в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

         -  с  заявлением  о  государственной  регистрации  прав  обратилось ненадлежащее лицо;

         - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме  или  содержанию  не  соответствуют  требованиям  действующего законодательства;

         - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным  законом  для  государственной  регистрации  прав,  в  случаях, если  обязанность  по  представлению  таких  документов  возложена  на заявителя.

          Согласно статье 16 Закона № 122  государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или их нотариально удостоверенные копии, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 16 Закона).

         В силу ст.  554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть  указаны  данные,  позволяющие  определенно  установить  недвижимое имущество,  подлежащее  передаче  покупателю  по  договору,  в  том  числе данные,  определяющие  расположение  недвижимости  на  соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

         При  отсутствии  этих  данных  в  договоре  условие  о  недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

         В  представленном  на государственную  регистрацию  в  качестве    основания  договоре купли-продажи  от  20.04.2011  №  20/04/11-КП-Н-2  отсутствовали  данные, определяющие  расположение  спорного  недвижимого  имущества  на соответствующем земельном участке (т. 1, л. д. 76-78).

          Дополнительное соглашение к договору купли-продажи с указанием места нахождения объекта недвижимости представлено в регистрационный орган только   14.10.2011. Заявление     о  приобщении  к  материалам  регистрационного дела   дополнительного соглашения от 20.04.2011 и дополнительных документов  подано  Ткачевым  А.И.,  действующим  в интересах  ООО  «Луч»  на  основании  решения  от  21.02.2011 №  21/02/11,   а также  в интересах ЗАО  «ЭНБИМА  Групп»  на  основании  доверенности  от  25.04.2011  №1Д-433 (т. 1, л. д. 85).

          Вместе с тем  к этому времени ООО «Луч» было  признано банкротом, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 29.06.2011 № 647,  решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.05.2011 по делу  № А62-4457/2010   (т. 1, л. д. 71-74). С этого времени Ткачев А.И.,  представлявший интересы ООО  «Луч» на основании решения от 21.02.2011 № 21/02/11, не  являлся уполномоченным на то лицом.

        Кроме того, представленный в качестве основания для осуществления государственной регистрации договор купли-продажи от 20.04.2011 от имени покупателя  подписан лицом, полномочия которого на подписание указанного договора  ко дню вынесения Управлением оспариваемого отказа не были подтверждены: приказ от 01.04.2011 № 72 о возложении обязанностей генерального директора ОАО «ЭНБИМА Групп» на Козлова М.А. не представлен. 

         Обществом «Луч» к заявлению от 14.10.2011 в составе учредительных документов не приложен Устав общества.

          Решением  Арбитражного  суда  Смоленской  области  от  10.05.2011  по делу                    № А62-4457/2010 ООО «Луч» признано банкротом.

          В  соответствии  с  пунктом  1  статьи  131  Федерального  закона  от 26.10.2002                 №  127-ФЗ  «О  несостоятельности  (банкротстве)»  все  имущество должника,  имеющееся  на  дату  открытия  конкурсного  производства  и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

         Поскольку переход права собственности к покупателю в ЕГРП не был зарегистрирован  на  дату  признания  продавца  банкротом,  соответственно продажа  спорного  недвижимого  имущества  возможна  в  соответствии  с положениями Закона о банкротстве.

          В силу пункта  2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ заявление о государственной  регистрации  прав  и  иные  документы,  необходимые  для государственной  регистрации  прав,  представляются  в  соответствующий орган,  осуществляющий  государственную  регистрацию  прав,  заявителем лично  или  посредством  почтового  отправления  с  объявленной  ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

        В случае представления заявления о государственной регистрации прав и  иных  документов,  необходимых  для  государственной  регистрации  прав, посредством почтового отправления  необходимо соблюдение следующих условий:

        - подлинность  подписи  заявителя  на  заявлении  о  государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

        - сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена,  если подлежит  государственной регистрации  эта  сделка  либо на  ее  основании  право  или  ограничение  (обременение)  права  на  объект недвижимого имущества;

       - подтверждение полномочий  заявителя доверенностью,  составленной  в простой  письменной  форме,  не  допускается,  если  заявителем  является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

        - доверенность  должна  быть  нотариально  удостоверена,  если подлежащая  государственной  регистрации  сделка  с  объектом  недвижимого имущества  или  сделка,  на  основании  которой  подлежит  государственной регистрации  право  либо  ограничение  (обременение)  права  на  объект недвижимости,  совершена  представителем,  действующим  на  основании доверенности;

       - к  заявлению  дополнительно  прилагаются  копия  документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или   сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица.

          Однако указанные требования, как указано выше, заявителем при подаче последующего заявления от 28.10.2011 посредством почтового отправления не были соблюдены.

          Кроме того, участниками сделки не представлены доказательства, что нарушения, явившиеся основанием к