Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2012 по делу n КСНИМ».. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФпереустройство и (или) перепланировка жилого помещения  проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае: непредставления  определенных  частью 2  статьи 26 Кодекса документов, представления  документов в  ненадлежащий  орган,  несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки  жилого  помещения  требованиям законодательства (часть 1 статьи 27 ЖК РФ).

В  соответствии  с пунктом 4.3  Положения  «О  порядке  переустройства  и  (или) перепланировки  жилых  помещений в муниципальном образовании  рабочий поселок Первомайский Щекинского района Тульской области»,  утвержденного решением Собрания  депутатов  МО  р.п.  Первомайский  от  20.05.2011 № 29-145, с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может выступить только  собственник  соответствующего  помещения  или  уполномоченное  им  лицо,  таким правом арендаторы не обладают.

Как следует из материалов дела, 30.10.2003 предприниматель Хныкин С.Н. обратился в администрацию пос. Первомайский с заявлением о разрешении  строительства отдельного входа для рационального использования арендуемого им помещения по адресу: п. Первомайский, ул. Пролетарская, 2, а именно: для организации во второй половине помещения  бара и сауны. На заявлении имеется резолюция главы администрации пос. Первомайский от 30.10.2003 об отсутствии возражений при условии выполнения необходимых архитектурных и строительных правил; а также имеется отметка о согласовании 13.11.2003 главным  архитектором г. Щекино  и Щекинского района Тульской области (т. 2, л.д. 3).

Проект перепланировки существующего кафе-закусочной с  реставрацией  запасного выхода разработан ООО «Электросетьпроект-М». Так, в соответствии с заданием на  проектирование предусмотрена перепланировка существующих помещений,  расположенных  на  первом этаже жилого дома № 2 по ул. Пролетарская  в  пос. Первомайском Щекинского района под кафе-закусочную, со следующим размещением: залы № 1 и № 2, кухня, санузел, служебные помещения, тамбур входа и устройство крыльца.  

ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Тульский филиал  выдано заключение от 22.11.2011 о технической возможности перепланировки  нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область,  Щекинский  район,  р/п Первомайский, ул. Пролетарская, д. 2. Согласно упомянутому заключению данная перепланировка и переустройство соответствуют требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»,  предъявляемым к основным элементам жилых зданий, не влияют на их несущую способность и деформативность, не представляют собой угрозу жизни и здоровью граждан. При этом в ходе исследования было установлено, что строение литер А – жилой дом со встроенным обособленным нежилым помещением, которое находится на первом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома, 1960 года  постройки, с несущими поперечными наружными и внутренними стенами. На момент подготовки технического заключения выполнена перепланировка нежилого помещения. Перепланировка заключается в следующем:

- в демонтаже ненесущих перегородок между помещениями № 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22;

- в устройстве входа в нежилое помещение путем реконструкции оконного проема в дверной в габаритах существующего оконного проема;

- в устройстве новых перегородок в помещении 11 площадью 50,1 кв. м;

- в демонтаже сантехнического оборудования и вновь установленного в помещении   № 13;

- в замене оконных и дверных заполнений;

- в устройстве дверного проема в ненесущей кирпичной несущей стене  между помещениями № 3 и № 10.

В заключении также отмечено, что принятые изменения в планировке нежилого помещения не создают сверхнормативного увеличения  нагрузок на несущие  конструкции здания и  снижения  их  несущей способности и не оказывают влияние на целостность здания дома и его эксплуатационные характеристики. Технико-экономические показатели по нежилому помещению изменились в результате выполненной перепланировки и согласно повторному проведению технической инвентаризации: общая площадь по встроенному нежилому помещению - 181,3 кв. м.

Как усматривается из письма отдела архитектуры и градостроительства администрации  муниципального образования  Щекинский  район от 02.03.2012 № 32, строительство отдельного входа для помещения по адресу: р.п.  Первомайский,                           ул. Пролетарская,  2, было  уже  согласовано  ранее  с  главным  архитектором  г.  Щекино  и Щекинского района.

Письмом от 28.02.2012, направленным ИП Хныкиной О.Н., ФГКУ «2 ОФПС по Тульской области» сообщило, что спорное помещение соответствует нормам и требованиям пожарной безопасности. Ответ о соответствии  встроенного нежилого помещения нормам и требованиям пожарной безопасности носит консультационный характер.

В письме от 22.02.2012 Управление Роспотребнадзора по Тульской  области, рассмотрев проект перепланировки, указало, что данная перепланировка существующего кафе-закусочной с реставрацией запасного выхода не противоречит действующим санитарным правилам.

В статье 65 АПК РФ закреплено императивное правило, в силу которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом  статья 68 АПК РФ устанавливает императивное правило, запрещающее подтверждать  обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, какими-либо  иными доказательствами.

Между тем истцом, в нарушение перечисленных правовых норм, не представлено каких-либо доказательств того, что строительство отдельного  входа путем реконструкции несущей наружной стены жилого дома произведено им в соответствии с разрешительной и иной документацией на строительство, полученной в установленном законом порядке, с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Равно как и не представлено доказательств того, что ИП Хныкина О.Н., осуществляя строительство отдельного  входа  путем реконструкции несущей наружной стены жилого дома, обращалась в компетентные органы с целью выдачи ей соответствующего разрешения на строительство и получила его. То обстоятельство, что в 2003 году в администрацию пос. Первомайский с заявлением о разрешении  строительства отдельного входа обращался Хныкин С.Н., который являлся арендатором помещения, таким доказательством не является. Во-первых, полномочия последнего действовать от имени истицы не подтверждены документально. А во-вторых, помещение было приобретено истицей лишь в 2011 году, и до указанного момента истица, не являясь его собственником, не могла просить разрешения на строительство. 

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом того, что при перепланировке спорных помещений и устройстве нового входа не было допущено существенного  нарушения строительных и градостроительных норм и правил, а их сохранение в перепланированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия обращает внимание на следующее.

Реконструкция объекта недвижимости может повлечь различные правовые последствия, в зависимости от того, затрагивают ли изменения объекта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства (его частей). В случае, если реконструкция не повлекла утрату объектом тождества, не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта, не привела к тому, что на объект распространился режим самовольных построек, применению подлежит пункт 4 статьи 18 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Указанной правовой нормой установлен упрощенный порядок внесения изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав в связи с изменением (уточнением) сведений об объекте недвижимого имущества.

Отказ регистрирующего органа может быть обжалован в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Предприниматель не представил доказательств наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений. Иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии является неверным способом защиты права.

Аналогичная позиция подтверждается судебно-арбитражной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.07.2011 по делу N А32-25832/2010, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.09.2010 по делу №А32-46836/2009, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 №15АП-135558/2010 по делу №А32-16982/2010, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 №15АП-871/2011 по делу №А32-25832/2010).

Более того, из кадастрового паспорта помещения от 26.04.2011, поступившего в апелляционную инстанцию из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, следует, что нежилое помещение общей площадью 73,1 кв.м, входящее в состав помещения, приобретенного истцом по договору № 91 от 17.01.2007, было уменьшено на 1 кв.м за счет внутренней перепланировки и отделки. Документы на разрешение не предъявлены. Однако данное обстоятельство не явилось препятствием для регистрации права собственности истца на указанное помещение.

Анализ судебно-арбитражной практики приводит к выводу о том, что под реконструкцией, проведение которой не влечет за собой прекращения права собственности, единообразно понимается такое изменение объекта недвижимого имущества, когда площадь и адрес помещения не меняются, существенного изменения объекта (его внешних границ) не происходит (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2005 № А33-20234/04-С2-Ф02-2254/05-С2, ФАС Поволжского округа от 03.07.2007 № А55-16183/2006, ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 №А56-55073/2007, ФАС Центрального округа от 26.11.2007 № А48-1155/07-5).  

Между тем из материалов дела видно, что правильное разрешение данного спора не может быть сведено только к выяснению вопроса о соответствии строительным и иным нормам и правилам произведенной истцом реконструкции нежилых помещений.  

В статье 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме  принадлежат на праве общей долевой  собственности  как общие помещения,  предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие жилой дом, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,  пользуются  и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно  части 2  статьи 40 ЖК РФ,  если  реконструкция,  переустройство и  (или) перепланировка помещений  невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех  собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 3 статьи 36, части 2 статьи 40  ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном  доме, в  том  числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

В пункте «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства  РФ  от  13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома  (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные  плиты,  несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Как следует из материалов дела, истцом к встроенным нежилым помещениям была возведена  входная группа – крыльцо.

В  соответствии с  частью 5 статьи 16 Федерального закона  от  29.12.2004  № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской  Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома  объекты  недвижимого  имущества,  переходит  бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, жилой дом № 2 по                  ул. Пролетарская в р.п. Первомайский  расположен  на  земельном  участке с кадастровым номером 71:22:030302:256, который также  принадлежит  собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности.

При этом ИП Хныкина О.Н. не была лишена возможности получить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на  реконструкцию  и переоборудование спорного жилого помещения и обратиться в регистрационную службу с соответствующим заявлением о регистрации права на новый объект недвижимости. Однако доказательства того, что ИП Хныкина О.Н. получила согласие собственников помещений многоквартирного дома на  реконструкцию  и переоборудование спорного жилого помещения, в материалы дела не представлены. Напротив, из представленных в суд области письменных пояснений третьего лица следует, что оно возражает против удовлетворения заявленных предпринимателем требований, настаивает на том, что спорная перепланировка проведена без согласия собственников жилых помещений. В деле имеются также решения собраний собственников помещений в многоквартирном доме, где также отражен факт несогласия с проведенной истцом перепланировкой помещений (т.2, л.д.4-12).

Ссылка апеллянта на то, что истец не был уведомлен о времени и дате проведения общего собрания собственников помещений жилого дома, подлежит отклонению. При наличии нарушений порядка проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома истец вправе оспаривать принятые на нем решения в установленном законом порядке. Однако данные обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для сохранения помещений в перепланированном виде.

Судебная коллегия считает необходимым также обратить внимание на следующее.

Согласно