Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу n А68-12852/11. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д.1, Телефон справочной службы – [phone],                                 факс – [phone]. Е-mail: [email protected]; www.20aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                              Дело № А68-12852/11

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2012

Постановление изготовлено в полном объеме 06.07.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сентюриной И.Г., судей Можеевой Е.И., Токаревой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, город Тула, (ОГРН 1037101129504,                        ИНН 7102005410), на решение Арбитражного суда Тульской области от 13 апреля 2012 года по делу № А68-12852/11 (судья Литвинов А.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгхолдинг», город Тула,  (ОГРН 1047100775809, ИНН 7106060323) к комитету  имущественных и земельных отношений администрации           г. Тулы, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Красные ворота», город Тула (ОГРН 1037101123971, ИНН 7107028160), Тульская торгово-промышленная палата, город Тула, (ОГРН 1027100003974, ИНН 710601001), об урегулировании разногласий  при заключении договора, при участии от истца – Баркунова С.В. (доверенность от 15.12.2011), от ответчика –  Михеева С.В. (доверенность от 12.05.2012  № 26),  от третьего лица Тульская торгово-промышленная палата – Суменкова Г.Н. (доверенность № 2 от 12.01.2012), в отсутствии третьего лица  общества с ограниченной ответственностью «Красные ворота» извещенного надлежащим образом, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Торгхолдинг» (далее –                         ООО «Торгхолдинг») обратилось с иском к комитету имущественных и  земельных  отношений  администрации г.  Тулы (далее – комитет) об  урегулировании  разногласий,  возникших при заключении  договора купли-продажи  недвижимого имущества, а  именно, по цене выкупаемого  нежилого  помещения,  которую  истец  просил определить в сумме 12 628 813,56 руб. (без учета НДС).

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество  уточнило исковые требования и просило определить  выкупаемую  цену  недвижимого  муниципального имущества в сумме 16 866 081,36 руб. (без учета НДС).  Уточнения были приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.04.2012 исковые требования удовлетворены. Условия  спорных  пунктов  договора  купли-продажи  недвижимого  муниципального имущества  изложены в следующей редакции: абзац 1 п 1.1 Статьи  1:  «Продавец  передает  в  собственность  Покупателя нежилое помещение  IX, общей площадью 509, 40 кв. м., расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Первомайская/ул. Фридриха Энгельса, д. 9/133, лит. Г, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане №№ 1-6, 8-16, 18, 18а; подвал, №№ 30-42 в соответствии  с  планом  (приложение  №1),  именуемое  в  дальнейшем  «Объект»,  а Покупатель  принимает Объект  и  уплачивает  денежную  сумму  в  размере  16  866  081 руб. 36 коп. (без учета НДС)». П.  2.1  Статьи  2:  «После  государственной  регистрации  перехода  права собственности  по  договору  Покупатель  обязан  произвести  оплату  Объекта  путем перечисления на счет городского бюджета по следующим реквизитам:                                  р/с  40101810700000010107  в  ГРКЦГУ  Банка  России  по  Тульской  области, получатель УФК МФ РФ по Тульской области  (комитет имущественных и  земельных отношений  администрации  города  Тулы),  ОКАТО  70401000000,  БИК  047003001, ИНН7102005410, КПП 710601001,КБК 86011402033040000410, статут -08 в размере 16 866 081 руб. 36 коп., что  является ценой Объекта  (статья 1). Цена  указана без  учета НДС.  Покупатель  самостоятельно уплачивает  НДС в случаях,  предусмотренных действующим законодательством». Указанным решением взыскано  с комитета имущественных и  земельных отношений  администрации  города  Тулы  в  пользу  общества  с  ограниченной  ответственностью  «Торгхолдинг»  4000  руб.  в  возмещение  расходов  по  оплате  государственной  пошлины,  20000  руб. возмещение расходов по оплате вознаграждения за работу эксперта.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, комитет обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения IX,  общей  площадью 509,40  кв.м.,  расположенного  по  адресу:  г.  Тула,  Центральный  район,  ул. Первомайская/ ул.  Фридриха  Энгельса,  д.  9/133,  лит.  Г,  1  этаж,  номера  комнат  на поэтажном плане № №  1-6, 8-16, 18, 18а; подвал, № № 30-42, в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 159-ФЗ)  направил в адрес администрации Муниципального образования города Тулы (далее – Администрация) заявление от 20.01.2009 г. о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации преимущественного права приобретение арендуемого имущества.

После  предоставления  истцом  всех  необходимых  документов,  22.11. 2011 в адрес ООО  «Торгхолдинг»  было направлено   письмо   № КИиЗО - исх/2625, к которому прилагались копия постановления Главы администрации г. Тулы №3144 от 17.11.2011  и  3  экземпляра  подписанного  со  стороны  ответчика,  выступающего  в качестве  продавца,  проекта  договора  купли-продажи  недвижимого  муниципального имущества,  который было  предложено истцу подписать. Согласно  данному  договору  стоимость  выкупаемого  имущества, определенного на основании оценки, выполненной                        ООО «Красные ворота»,  составила  27 747 457 рублей 63 коп. (без учета НДС). 

Не согласившись с выкупной ценой,  предложенной ответчиком,  истец 25.11.2011 заключил договор № ОЦ-336/12 об оценке имущества с Тульской Торгово-промышленной  палатой.  В  результате  проведенной  оценки  рыночная  стоимость объекта недвижимости составила 12 628 813,56 руб. (без учета НДС).

Истцом указанный выше договор купли-продажи подписан с протоколом разногласий, в котором он указал, что стоимость помещения составляет 12 628 813,56 руб. (без учета НДС).

Комитетом письмом КИиЗО-исх/6611  от  14.12.2011 протокол разногласий был отклонен ввиду того, что цена помещения определена на основании отчета независимого оценщика.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи                                  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Общество относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону № 159-ФЗ, что не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, подготовленный по поручению Администрации отчет, выполнен ООО «Красные ворота». По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости составила                    27 747 457 рублей 63 коп. (без учета НДС). 

По ходатайству Общества судом была назначена экспертиза составленного                 ООО «Красные ворота» отчета по определению рыночной стоимости нежилого помещения и по определению рыночной цены указанного выше нежилого помещения, экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Шогин и партнеры» Шогину В.А.

По окончанию проведения экспертизы Шогиным В.А.  в суд было представлено заключение № 004-2012.

Из экспертного заключения № 004-2012 следует,  что отчет составленный ООО «Красные ворота» не соответствует  требованиям  Федерального  закона  от  29.07.1998            № 135-Ф3  «Об  оценочной деятельности в    Российской    Федерации»,  федеральным    стандартам  оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной  практики.  Отчет  об  оценке,  выполненный  ООО  «Красные  ворота»,  содержит  нарушения,  которые  влияют на  итоговую  стоимость.   Наиболее  вероятная  рыночная  стоимость  объекта  недвижимости:  нежилое  помещение  IX,  общей  площадью  509,4  кв.м,  расположенное по  адресу: г.  Тула,  Центральный  район,  ул.  Первомайская/             ул. Фридриха Энгельса, д. 9/133, лит. Г, 1 этаж, номер комнаты на поэтажном плане № 1-6,  8-16, 18, 18а; подвал, № № 30-42 на 31.08.2011 составляет 19 901 976 руб. (в т.ч. НДС).

Определенная  судебной  экспертизой  стоимость  объекта  недвижимости  послужила  причиной  уточнения  истцом  своих  требований,  согласно  которым  он  просил определить  выкупную  стоимость недвижимого муниципального имущества  в размере                                  16 866 081,36 руб. (без учета НДС).

В апелляционной жалобе заявитель указывает на несогласие с экспертным заключением № 004-2012, так как экспертом нарушены Федеральные стандарты оценки при определении рыночной стоимости  объекта оценки: применение ненадлежащих аналогов, отсутствие указания на обременения объекта оценки, ошибки при анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, отсутствие в заключении полноты при анализе рынка недвижимости в части установления всех ценообразующих факторов, что привело к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки и просит назначить повторную экспертизу, на разрешение которой поставить следующие вопросы: какова рыночная стоимость нежилых помещений нежилое помещение  IX, общей площадью                509, 40 кв. м., расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район,                                        ул. Первомайская/ул. Фридриха Энгельса, д. 9/133, лит. Г, 1 этаж, номера комнат на поэтажном плане №№ 1-6, 8-16, 18, 18а; подвал, №№ 30-42 по состоянию на 31.08.2011.

 Рассмотрев указанное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы суд второй инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к материалам дела или истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. 

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих