Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2012 по делу n А09-6926/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А09-6926/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2012

Постановление изготовлено в полном объеме 09.07.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Заикиной Н.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Концевой С.С., в открытом судебном заседании рассмотрел апелляционную жалобу Администрации города Сельцо Брянской области  на решение Арбитражного суда Брянской   области от  15.05.2012 по делу № А09-6926/2011 (судья Степченко Г.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Колос Галины Ивановны  (г. Брянск, ОРГНИП 304325523800015) к Администрации города Сельцо Брянской области (241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Горького, д. 14), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск», о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, при участии: от  истца - представитель Струченков В.И. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных  о времени и месте судебного заседания, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, Колос Галина Ивановна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный  суд Брянской  области с иском к Администрации города Сельцо Брянской области (далее – администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил свои требования и просил суд понудить ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Сельцо Брянской области, ул. Кирова, д. 63, на условиях проекта договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества Сельцовского городского округа субъектам малого и среднего предпринимательства от 01.08.2010 г., предложенного Продавцом (Администрация города Сельцо), по цене 1 505 000 руб., а также взыскать 38 940 руб. расходов на экспертизу (том 3, л.д. 35).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск» (далее - ООО «Ко-Инвест Брянск»).

Определением суда от 25.01.2012 по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза (том 2, л.д. 137-141).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.05.2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что экспертное заключение № 296/6-3 от 22.03.2012 составлено с нарушением требований об оценочной и судебно-экспертной деятельности в РФ. По его мнению, определенную экспертом стоимость объекта оценки нельзя считать достоверной. Считает необоснованным отклонение судом ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, считает принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Сельцо Брянской области (арендодатель), ММУ «Жилкомхоз» (балансодержатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества № 2-02 от 01.03.2002 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель при участии балансодержателя предоставляет арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение расположенное по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63 для розничной торговли, общей площадью 166,8 кв.м. (п.п. 1.1, 1.2. договора) (том 1, л.д. 8 - 11).

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора аренды - 10 лет.

Договор аренды 09.08.2002 прошел государственную регистрацию.

03.06.2010 истец обратился в Администрацию с заявлением о включении арендуемого помещения в план приватизации.

Постановлением Администрации № 414 от 02.08.2010  было принято решение о приватизации арендуемого Предпринимателем муниципального нежилого помещения, площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63 и расторжении договора аренды данного помещения.

Письмом от 04.08.2010  № 1928 (том 1, л.д. 12) ответчик в адрес Предпринимателя направил проект договора купли – продажи от 01.08.2010 (далее договор купли-продажи) с графиком платежей и актом приема – передачи, в соответствии с которыми оценочная стоимость объекта составила 2 234 100 руб. (без учета НДС) согласно отчету № 32-22335729-10-130 о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независящим оценщиком ООО «Ко-Инвест-Брянск» (том 2, л.д. 1-92).

Не согласившись с размером выкупной цены за спорное недвижимое имущество, 03.09.2010 истец направил ответчику подписанный со своей стороны договор купли-продажи с протоколом разногласий (том 1, л.д. 14).

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи истец предложил выкупную стоимость объекта принять в сумме 1 370 000 (без учета НДС), определенную согласно отчету № 199/10 о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независящим оценщиком ООО «ДЕЛОВОЙ СОЮЗ - ОЦЕНКА» (том 1, л.д. 28-87).

В свою очередь ответчик направил в адрес истца письмо № 2287 от 14.09.2010, в котором указал, что поскольку Предприниматель отказывается от предложенных администрацией условий приватизации, тем самым он утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и сделка по продаже в собственность арендуемого нежилого помещения признается несостоявшейся (том 1, л.д. 17).

Ссылаясь на то, что ответчик не соглашается с выкупной ценой спорного нежилого помещения, предложенной истцом, и в связи с указанным обстоятельством отказывается подписать договор купли-продажи в предложенной истцом редакции, последний обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из подтвержденности материалами дела права Предпринимателя на выкуп занимаемого им на праве аренды нежилого помещения  по выкупной цене, установленной в заключении экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Материалы дела свидетельствуют, что спорное нежилое помещение площадью 164,1 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, д. 63, является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды предпринимателю.

Последний, реализуя преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, заявила о намерении приобрести его в собственность.

Право Предпринимателя на выкуп арендуемого нежилого помещения ответчиком не оспариваются. Разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Как следует из материалов дела, ответчик, предлагая истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, определил выкупную цену на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта № 32-22335729-10-130, выполненного независящим оценщиком ООО «Ко-Инвест-Брянск», в размере 2 234 100 руб. (без учета НДС)  (том 2, л.д. 1-92).

Аргументируя свои требования, истец сослался на приобретение муниципального имущества по цене 1 370 000 руб., равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком - ООО «ДЕЛОВОЙ СОЮЗ - ОЦЕНКА» в отчете № 199/10 (том 1, л.д. 28-87).

Таким образом, представленные сторонами в обоснование размера выкупной цены отчеты об оценке содержат существенные различия.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 296/6-3 от 22.03.2012, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на июль 2010 года составляет (с округлением) 1 505 000 руб. 00 коп.  (без учета НДС) (том 3, л.д. 15-21).

Проанализировав представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статьей 64 и 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу, суд области правомерно признал данное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 1 505 000 руб. 00 коп.   (без НДС), уточненную предпринимателем в исковых требованиях.

Оспаривая решение суда области, ответчик категорически возражает против выводов эксперта, указывая на то, что экспертное заключение № 296/6-3 от 22.03.2012 составлено с нарушением требований об оценочной и судебно-экспертной деятельности в РФ.

Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.

При проведении экспертизы, назначенной определением суда от 25.01.2012,  эксперт руководствовался представленными на исследование материалами дела, а также нормативными документами (том 2, л.д. 137-141).

Исследование экспертного заключения  показало, что  судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ,  в заключении № 296/6-3 от 22.03.2012 отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для непризнания выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость арендуемых истцом нежилого помещения.

Представленное в материалы дела экспертное заключение № 296/6-3 от 22.03.2012  соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, о фальсификации экспертного заключения в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, также не заявлено. Указанные ответчиком в жалобе возражения, по сути сводятся лишь к несогласию с определенной экспертом ценой недвижимости.

В ходе проверки обжалуемого решения не нашел своего подтверждения довод заявителя довод заявителя о необоснованном отклонении судом ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам в соответствии со ст. 87 АПК РФ назначается повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представленное в материалы дела экспертное заключение содержит четкие однозначные выводы по поставленному перед экспертом вопросу. Каких-либо неясностей и противоречий в выводах эксперта не имеется. Доказательства наличия предусмотренных п.2 ст.87 АПК РФ оснований для проведения повторной судебной экспертизы ответчиком не представлено. Следовательно, оснований для проведения повторной экспертизы у суда первой инстанции