Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу n А23-481/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                           Дело №  А23-481/2012

Резолютивная часть постановления объявлена    06.08.2012

Постановление изготовлено в полном объеме     07.08.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи  Капустиной Л.А.,  судей  Рыжовой Е.В.,  Тучковой О.Г.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мелано» на решение Арбитражного суда Калужской области от  04.06.2012  по делу  № А23-481/2012 (судья Егорова В.Н.),  принятое по иску городской управы города Калуги (ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) к обществу с ограниченной ответственностью «Мелано» (ОГРН 1024001196890, ИНН 4029014878), в отсутствие лиц,  участвующих в деле,  установил следующее.

Городская управа города Калуги  (далее – управа, истец)   обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мелано» (далее – общество, ответчик) о взыскании 452 135 руб.                     79 коп., в том числе задолженности по договору  аренды земельного участка № 462 от 04.12.1996 за период с  01.01.2003 по 21.10.2009 в размере  342 025 руб. 48 коп.,  неустойки  за период с  01.10.2009 по 22.10.2009 в сумме 50 277 руб. 74 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.10.2009 по 29.12.2011 в сумме 59 832 руб. 57 коп. (л. д. 5-6, 10).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 39 956 руб. 16 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка № 462 от 04.12.1996 за период с 16.02.2009 по 22.10.2009 в размере 29 502 руб. 14 коп., пени за период с 03.06.2009 по 21.10.2009 в сумме   4 336 руб. 81 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с  22.10.2009 по 24.05.2012 в сумме   6 117 руб. 21 коп. (л. д. 81-82, 84-85). Судом уточнение принято.

Решением суда от 04.06.2012 (л. д. 89-93) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы  взыскано 36 238 руб.  90 коп., в том числе задолженность  по договору аренды земельного участка № 462 от 04.12.1996 за период с 16.02.2009 по 22.10.2009 в размере   29 502 руб. 14 коп.,  пени в сумме 619 руб. 55 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 117 руб. 21 коп. Судебный акт мотивирован  ненадлежащим исполнением ответчиком  обязательств по  внесению арендных платежей за пользование земельным участком  № 462 от 04.12.1996 до момента его приобретения  в собственность. 

В апелляционной жалобе ответчик просит решение  от 13.06.2012 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своей позиции указывает на отсутствие доказательств  использования обществом земельного участка площадью  429 кв. метров.  Указывает на то, что земельный участок, как объект права,  был сформирован только 03.06.2009 и до этой даты  площадь участка и его расположение  не были определены. Обращает внимание на акт  приема - передачи от 01.09.2009, по которому общество получило  в собственность земельный участок площадью 440 кв. метров с кадастровым номером  40:26:000311:213, в то время как истец требует взыскания арендной платы за  участок, площадью 429 кв. метров. Утверждает, что  фактически  использовал спорный  участок, находящийся  под одним строением – зданием,  площадью  110,9 кв. метров.  Считает, что размер задолженности не подтвержден надлежащими доказательствами выражает несогласие  с  применением  базовой ставки арендной платы, ссылаясь на  то, что  постановление  главы  городского  округа   г. Калуги  № 51-п от 20.03.2008, на основании которого производился расчет,   не относится к спорному периоду;  в постановление  главы  городского  округа  г. Калуги  № 226-п от 24.12.2008 указана базовая ставка арендных платежей, но  отсутствует  кадастровая стоимость, из   которой рассчитана арендная плата. Не согласен  с  применением судом  к  расчету арендных платежей  правовых актов органов местного самоуправления,   ссылаясь на разъяснения, изложенные в   пункте  38 информационного письма  Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации  о 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» о том, что взыскание  арендной платы за фактическое использование  арендуемого помещения после истечения  срока действия договора производится в размере, определенном этим договорам. Ввиду этого, ссылаясь на  пункт 3.1 спорного договора, указывает, что арендная плата должна соответствовать налогу на землю, а ее получателем должен выступать налоговый орган. Считает неправильным применение   договорной ответственности в виде пени, отмечая, что условия договора  не могут применяться за пределами срока его действия.

В отзыве на апелляционную жалобу истец поясняет, что по  договору аренды          № 462 от 04.12.1996 ответчику в пользование  был передан  земельный участок площадью 429 кв. метров. В связи с продлением договора  на неопределенный срок,  площадь участка и его конфигурация  не могли изменяться. В связи с этим считает необоснованным довод ответчика о том, что  пользование земельным участком происходило  исключительно под зданием, принадлежащим  ответчику на праве собственности. Считает верным применением судом  постановления городской главы  городского  округа  г. Калуги  № 226-п от 24.12.2008, устанавливающего ставки  арендной платы  с учетом кадастровой стоимости  земельного участка  и годовых индексов потребительских цен.  Указывает, что налоговые органы являются получателями земельного налога  за земли, переданные в собственность физическим или юридическим лицам. В спорном периоде земельный налог начисляться не мог, поскольку   ответчик не являлся собственником  земельного участка. Ссылается на пункт 3.2 договора,  которым предусмотрена возможность пересмотра  арендной платы в связи с установлением  новых ставок. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения городского головы города Калуги от 13.11.1996 № 2641-р между управой (арендодатель) и частным индивидуальным предприятием «Лио» (арендатор), правопреемником которого   является  общество, был   заключен   договор  аренды  № 462  от 04.12.1996 земельного участка (кадастровый номер КЖО:26:1:4:23) площадью 429 кв. метров, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Достоевского, д.41 (л. д. 12-14). Сведения о  том, что общество является правопреемником  арендатора содержатся  в уставе ответчика (л. д. 33).

Участок был предоставлен  арендатору для  эксплуатации  существующих строений (пункт 1.2 договора).

Договор    был заключен сроком  на 5 лет  (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.4 договора  предусматривалась обязанность  арендатора  вносить  арендную   плату за      землю  в   сроки, предусмотренные   Законом Российской Федерации «О плате за землю» и решениями местных органов   власти.

После постановки на кадастровый учет 03.06.2009 земельному участку был присвоен кадастровый номер 40:26:000311:213 (л. д. 17).

Впоследствии на основании распоряжения городской управы города Калуги от 10.08.2009     № 8482-р между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи ранее находившегося в пользовании арендатора  земельного участка № 426 01.09.2009 (л. д. 15-16).

22.10.2009 договор  купли-продажи земельного участка № 426 01.09.2009 прошел государственную регистрацию (л. д. 16).

За период с 16.02.2009 до 22.10.2009 (даты государственной регистрации договора купли-продажи)  истец  начислил ответчику арендную плату в размере 29 502 руб. 14 коп.

Ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполнило  обязательства по внесению арендной платы до  момента государственной  регистрации перехода права собственности  на земельный участок,  управа  обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье  309 Гражданского кодекса   Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей  606 Гражданского кодекса   Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи  614 Гражданского кодекса  Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 607, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 29 502 руб. 14 коп. за период с 16.02.2009 по 22.10.2010. При этом доказательств оплаты задолженности ответчиком в суд представлено не было.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд первой инстанции с учетом требований статьи  71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате за указанный  период.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте  5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73 от 17.11.2011)  продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте  7 постановления Пленума № 73 от  17.11.2011 разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8472/11 от 10.11.2011.

Судебной коллегией не может быть признан обоснованным  довод общества о том, что размер задолженности не подтвержден надлежащими доказательствами в части  определения площади и кадастровой стоимости спорного земельного участка.

При расчете размере задолженности истец  исходил  из базовых ставок арендной платы, установленных постановлением городской главы  городского  округа  г. Калуги      № 226-п от 24.12.2008.

Так, за период с 16.02.2009 по 03.06.2009 (до  постановки на кадастровый учет) сумма арендных платежей составила 14 926 руб. 14 коп. При расчете истец  исходил из  площади земельного участка в 429 кв. метров,  ставки арендной платы в зависимости от вида  разрешенного использования участка  1,2 %, кадастровой стоимости земельного участка 2 029 804 руб. 92 коп. (4 731 руб. 48 коп. за 1 кв. метр – постановление правительства Калужской области от 21.08.2003 № 224).  За период  с 03.06.2009 по 22.10.2009  сумма арендных платежей составила 14 576 руб. При расчете истец исходил из площади земельного участка 440 кв. метров (по результатам формирования земельного участка), ставки арендной платы в зависимости от вида  разрешенного использования участка  1,2%, кадастровой стоимости земельного участка 1 504 214 руб. 80 коп.  (указана в кадастровом паспорте).

 Довод ответчика о неподтвержденности размера  кадастровой стоимости земельного участка,  использованной судом при расчете  арендной платы, не принимается  апелляционной инстанцией.

Как следует из расчета за период с 16.02.2009 по 02.06.2009,  размер арендной платы был произведен  исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением правительства Калужской области № 224 от 21.08.2003, согласно которому  кадастровая стоимость  1 кв. метра земельного участка под административными здания составляла 4 731 руб. 48 коп. (л. д. 83). Исходя из занимаемой ответчиком  площади земельного участка в 429 кв. метров, кадастровая стоимость за период с 16.02.2009 по 02.06.2009 составила 2 029 804 руб. 92 коп. (429 кв. метров х 4 731 руб. 48 коп.). Доказательств того, что   примененная к расчету кадастровая стоимость  до 03.06.2009 является неверной, ответчиком не представлено.

Исходя из принципа  равноправия