Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 по делу n А54-3070/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                            Дело № А54-3070/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   18.09.2012

Постановление изготовлено в полном объеме    25.09.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи  Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества  «Строительно-промышленная компания «Мосэнергострой» на решение Арбитражного суда Рязанской  области от 15.05.2012  по делу № А54-3070/2012  (судья Грошев И.П.),  принятое по иску открытого акционерного общества «Строительно-промышленная компания «Мосэнергострой» (г. Москва, ОГРН 1037739028073, ИНН 7705008315) к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551), третье лицо: администрация города Рязани                  (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292),  о снижении арендной платы, при участии от истца – Спиридоновой Л.В. (доверенность № 11-05/05 от 30.12.2011), в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, установил следующее.

Открытое акционерное общество «Строительно-промышленная компания «Мосэнергострой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее – министерство) о снижении арендной платы по договору № КС-57-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0030006:0003 от 20.12.2005 на сумму 1 416 325 руб. 85 коп. за период с 01.01.2009 по 12.05.2010 (т. 1, л. д. 4-6). Исковые требования мотивированы невозможностью использования всей предусмотренной договором площади земельного участка в связи с нахождением на нем двух жилых домов.

Определением суда  от 10.02.2012, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Рязани (далее – администрация) (т. 1, л. д. 1-3).

Решением суда от 15.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2,                 л. д. 34-38).  Проанализировав условия заключенного сторонами договора и фактические отношения сторон, суд пришел к выводу о неправомерности  заявленных требований, поскольку обязанность общества расселить и снести находящиеся на  земельном участке жилые дома предусматривалась положениями  инвестиционного контракта, подписанного до заключения  договора аренды земельного участка. В связи с этим суд сослался на недоказанность  обстоятельств, предусмотренных статьями 612-613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (том 2, л. д. 40-41). В обоснование своей позиции заявитель  указывает на отсутствие доказательств того, что истец знал или мог знать о нахождении на предоставленном ему земельном участке строений с правами собственности иных лиц. По мнению заявителя, министерство должно  нести ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, которые не были оговорены в договоре. Отмечает, что в кадастровом плане земельного участка ограничения не указаны. Полагает, что решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-26882/10-150-180 и по делу № А40-50264/11, на которые сослался суд первой инстанции,  не имеют отношения к спору. Заявитель считает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку арендные отношения являются   длящимися, арендная  плата подлежит внесению  за определенные периоды.

Министерство в отзыве просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отмечает, что спор по поводу задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 06.06.2005 № УСР-10-05 Ю являлся предметом исследования и оценки Арбитражным судом города Москвы в рамках судебных дел                   № А40-133098/10, № А40-133523/11. Данные  судебные акты  имеют преюдициальное значение. Указывает, что истцу было заранее известно об обременении арендуемого им земельного участка, что подтверждается инвестиционным контрактом от 06.04.2005 № 9 по комплексной реконструкции части жилого квартала по ул. Октябрьская,                                 ул. Молодежная, 4-й Дачный проезд г. Рязани, а также актом выбора земельного участка, из которого следует, что предоставляемый истцу земельный участок застроен муниципальным жильём. Полагает, что истец должен был узнать о наличии обременения земельного участка не позднее момента заключения инвестиционного контракта от 06.04.2005 № 9. Таким образом, по мнению ответчика, к моменту обращения  общества в суд с иском о перерасчете арендной платы в связи с оспариванием фактической площади арендуемого участка срок исковой давности по данным требованиям истек.

В судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Отзыв министерства содержит письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. С учетом мнения представителя истца указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.   

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явилось. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не  подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) (в настоящее время – министерство) и  обществом  (арендатор) заключен договор от 20.12.2005 № КС-57-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0030006:0003 (т. 1, л. д. 12-16).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на срок с 20.12.2005 по 20.12.2008  земельный участок общей площадью  10 538 кв. м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Молодежная, ул. Октябрьская, в границах согласно  кадастровому плану.

Ссылаясь на то, что  на  земельном участке находятся два жилых дома (№ 15 по улице Молодежная и № 28 по улице Октябрьская города Рязани), территорию участка под этими  домами  невозможно использовать  по назначению, ответчиком нарушена                   статья 613 Гражданского  кодекса Российской Федерации (истец не предупрежден  о правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество), общество обратилось в арбитражный суд  с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора                  о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу указанных норм требовать уменьшения арендной платы по основаниям, предусмотренным статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе при наличии у предмета аренды недостатков, которые препятствуют извлечению полезных свойств  за период пользования; по основаниям статьи 613 Кодекса арендатор может требовать уменьшения арендной платы при  доказанности факта  обременения предмета аренды правами третьих лиц.   

Обращаясь в суд, общество  сослалось на то, что  на спорном земельном участке  расположены два жилых дома, собственники которых имеют права на земельный участок. Это препятствует  истцу  использовать  объект аренды в полном размере площади, предусмотренной договором.

Однако из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды земельного участка  истец знал о нахождении на нем двух жилых домов.

Так, из акта выбора земельного участка для строительства, составление которого предшествовало  заключению договора, следует, что предоставляемый                         истцу земельный участок застроен муниципальным жильем (т. 1, л. д. 135-136).

Условиями подписанного  администрацией и обществом 06.04.2005 инвестиционного  контракта  № 9  установлена обязанность истца по расселению жилых домов № 15 по улице Молодежная и № 28 по улице Октябрьская города Рязани (пункт 2.2 в редакции дополнительного  соглашения от 30.12.2010 (т. 2, л. д. 12)). При этом размер  арендной платы, предусмотренный спорным договором, не поставлен  в зависимость  ни от времени фактического  исполнения  обязанности по расселению и сносу жилых домов, ни от фактически используемой под строительство  площади земельного участка. Условия инвестиционного контракта  в части обязательства по  расселению и сносу  жилых домов, находящихся на спорном участке,  истцом исполнялись, что подтверждается  актом от 30.12.2010 (т. 2, л. д. 15). Требований об уменьшении арендной платы в связи с нахождением на земельном участке иных жилых домов, помимо указанных в исковом заявлении, не заявлено. Данное обстоятельство также подтверждает осведомленность истца относительно нахождения на участке подлежащих сносу домов и, как следствие,  неправомерность  его требования об уменьшении арендных платежей.

            Установив  такие обстоятельства,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

            В данном случае, исходя из совокупности условий инвестиционного контракта и договора аренды  земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что  спорный объект был предоставлен в аренду с условием предоставления  гражданам, проживающим в жилых домах, расположенных на  земельном участке,  другого жилья и последующего сноса  этих домов в целях осуществления строительства нового жилого фонда.

Кроме того, в материалах дела имеются  вступившие в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2012 по делу № А40-26882/10-150-180 и от 26.07.2011 по делу № А40-50264/11, которыми с истца в пользу ответчика взыскана  задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком. Период задолженности совпадает с периодом, за который истец просит уменьшить арендную плату. В ходе рассмотрения указанных дел встречных требований не заявлялось. Напротив,  из содержания решений следует, что истец не возражал против суммы долга. Таким образом,  настоящие требования по существу направлены на  переоценку вступивших в законную силу судебных актов.

Несогласие заявителя с применением судом срока исковой давности  не влияет на принятое решение, поскольку  суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска по существу, а не по основанию истечения срока давности.   

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда  первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                       ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской  области от 15.05.2012  по делу № А54-3070/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

        Л.А. Капустина

        О.Г. Тучкова

        Н.В. Заикина