Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 по делу n А68-11417/11. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Соответствующие разъяснения данного положения содержатся и в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации  о залоге».

Учитывая наличие спора между сторонами в отношении начальной продажной цены заложенного имущества, суд первой инстанции с целью установления рыночной стоимости предмета ипотеки назначил судебную экспертизу.

Согласно экспертному заключению ООО «Шогин и Партнеры» № Э006-2012 рыночная стоимость объектов  недвижимого имущества, являющихся предметом договора  от 12.08.2010 № ДИ-715000/2007/00043, определена в сумме 326 356 441 руб. (с учетом НДС) (т.2, л.д.114-167, т.5, л.д.19).

В суде первой инстанции ответчиком заявлялось ходатайство об обращении взыскания на часть предмета ипотеки, стоимость которой будет достаточна для удовлетворения исковых требований.

Отклоняя заявленное ходатайство и обращая взыскание на предмет ипотеки как имущественный комплекс, суд первой инстанции исходил из наличия между объектами недвижимости технологической связи и взаимозависимости и пришел к выводу о недоказанности истцом того факта, что данные объекты возможно реализовать по отдельности.

Суд апелляционной инстанции находит такую позицию ошибочной в силу следующего.

Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Материалы дела свидетельствуют, что рыночная стоимость предмета ипотеки определена согласно отчету об оценке в размере 326 356 441 руб. В то время как общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчиков, составляет 41 298 488 руб. 15 коп., что  значительно меньше рыночной стоимости предмета ипотеки.

Кроме того, реализация предмета ипотеки как имущественного комплекса (одновременно по одному договору купли-продажи) будет затруднена. Цена данного имущественного комплекса весьма высока, что затруднит его быструю продажу. В такой ситуации предпочтительной является продажа заложенных зданий не имущественным комплексом, а по частям, то есть отдельными объектами. Раздельная продажа заложенного имущества будет способствовать более быстрому и эффективному удовлетворению прав залогодержателя.

Тем более, что соответствующее ходатайство заявлялось залогодателем в суде первой инстанции. Залогодатель просил обратить взыскание на нежилое здание (административно-бытовой корпус с навесами), кадастровый (или условный) номер 71-71-01/038/2007-291, общей площадью 3332,5 кв. м, литер А8, с навесами литер а2, а3, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Новотульская, д. 5.

Как следует из экспертного заключения ООО «Шогин и Партнеры» № Э006-2012, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере               73 436 674 руб. (с учетом НДС), что достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя.

В подтверждение ликвидности указанного объекта ответчиком представлен отчет АНО «СИП РИА» № 12/ОЦ-265 от 17.09.2012, согласно которому рыночная стоимость указанного нежилого здания составляет 79 633 460 руб.

Банк, не соглашаясь с выводами судебной экспертизы, указал, что экспертом использован только затратный метод оценки. В подтверждение своей позиции в суд апелляционной инстанции представил отчет об оценке № ОЦ-07/09-ЗКД, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки составила 158 462 028 руб. (с учетом НДС) (т.6, л.д.14-82). При проведении данной оценки оценщиком использовались сравнительный и доходный методы оценки.

Отклоняя представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд апелляционной инстанции исходит из того, что доказательств несоответствия рыночной стоимости предмета ипотеки, указанной в экспертном заключении ООО «Шогин и Партнеры»                   № Э006-2012, его фактической стоимости, сторонами не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Доводы банка в части несогласия с заключением экспертизы по существу сводятся к переоценке доказательств, при этом заявитель не представил надлежащих документов, подтверждающих отличие рыночной цены от цены, установленной экспертизой. Используемые оценщиком в отчете № ОЦ-07/09-ЗКД сравнительный и доходный методы применены необоснованно, поскольку указанные им в качестве объектов-аналогов здания и сооружения не являются таковыми и не соответствуют по своим физическим и экономическим характеристикам исследуемому объекту.

При таких обстоятельствах, учитывая результаты судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции признает подлежащим удовлетворению требование истца об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке №ДИ-715000/2007/00043 от 12.08.2010 нежилое здание (административно-бытовой корпус с навесами), кадастровый (или условный) номер 71-71-01/038/2007-291, общей площадью 3 332,5 кв. м, литер А8, с навесами литер а2, а3, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Новотульская, д. 5, установив начальную продажную цену в размере 80 % рыночной стоимости имущества в сумме 58 749 339 руб. 20 коп., как того требуют положения части 4 пункта 2 статьи 54 Закона в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 404-ФЗ.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 Кодекса подлежат отнесению на заявителей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268-271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 31.05.2012 по делу № А68-11417/11 изменить в части обращения взыскания на заложенное имущество, изложив в следующей редакции:

«Обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке №ДИ-715000/2007/00043 от 12.08.2010 нежилое здание (административно-бытовой корпус с навесами), кадастровый (или условный) номер 71-71-01/038/2007-291, общей площадью 3332,5 кв.м., лит.А8, с навесами лит а2, а3, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Новотульская, д.5, в счет удовлетворения требований Банка ВТБ (открытое акционерное общество) по кредитному соглашению №КС-715000/2007/00043 от 26.07.2007, заключенному с открытым акционерным обществом «Завод крупных деталей».

Реализацию предмета залога осуществить путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену, равную восьмидесяти процентов рыночной стоимости - 58 749 339 руб. 20 коп.».

В остальной части решение оставить без изменений.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

            М.В. Токарева

Судьи

            Е.И. Можеева

            Л.А. Юдина