Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 по делу n А62-2855/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

право на выкуп помещения его субарендатором.

Признавая несостоятельной ссылку общества в обоснование своей позиции на разъяснения, изложенные в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд первой инстанции правомерно указал, что данные разъяснения касаются перехода прав аренды в результате универсального либо сингулярного правопреемства, к которым договоры субаренды не относятся.

С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО «Дионис-плюс» не выполнено одно из обязательных условий, предусмотренных п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что препятствует ему реализовать право на преимущественный выкуп указанного помещения. 

  Кроме того, как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, у общества имеется задолженность по арендной плате и пеням.

  Согласно представленному администрацией в материалы дела акту сверки по состоянию на 21.03.2012 по внесению обществом арендных платежей (не подписанного со стороны общества), по данным администрации, по состоянию на 21.03.2012 (дата последнего обращения ООО «Дионис-плюс» с заявлением о реализации преимущественного права выкупа) задолженность ООО «Дионис-плюс» составила: по арендным платежам – 131 068, 56 руб., по пеням – 56 372, 01 руб.; по состоянию на дату сверки 03.07.2012 задолженность по арендной плате – 208 006, 95 руб., по пеням –              74 740, 85 руб.

Довод общества об отсутствии у него задолженности и о наличии переплаты по арендным платежам за 2011 год, шесть месяцев 2012 года судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку из представленного заявителем расчета арендных платежей следует, что при расчете арендной платы за указанные периоды ООО «Дионис-плюс» использует процент износа помещения и коэффициенты видов деятельности, не предусмотренные условиями договора аренды, а определенные им самостоятельно.

Согласно пункту 1 статьи 424  Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 № 806 утвержден Порядок расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, согласно которому годовая арендная плата за нежилое помещение рассчитывается в рублях по формуле: Ап = Сс x Sа x Киз x Кр x Кз x Кто x Кд x Кк x Кп, где: Сс – ставка арендной платы за 1 кв.м недвижимого имущества (руб.), утвержденная постановлением администрации города Смоленска, на основании стоимости строительства 1 кв. м жилья; Sа – площадь арендуемого помещения (кв. м);    Киз – коэффициент износа; Кр – коэффициент размещения помещения; Кз – коэффициент градостроительной ценности; Кто – коэффициент технического обустройства; Кд – коэффициент вида деятельности; Кк – корректирующий коэффициент; Кп – повышающий коэффициент, применяемый при передаче арендатором части или частей арендуемого нежилого помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам.

В пункте 3.1. договора аренды от 01.08.2007 № 2646/07 (с учетом дополнительного соглашения от 12.01.2010), подписанном сторонами акте приема-передачи, расчете согласования размера годовой арендной платы определены порядок расчета арендной платы, а также согласованные сторонами элементы ее расчета (а именно: процент износа помещения, коэффициенты видов деятельности).

Согласно пункту 3.2 соглашения с 01.01.2010 размер годовой арендной платы за пользование предоставленным в аренду нежилым помещением площадью 122,2 кв.м составил 471 647, 23 руб.

При этом сторонами согласовано, что при расчете арендной платы применяются следующие коэффициенты: коэффициент износа (Киз) в размере 0,6 к площади магазина (31 кв.м) и к площади кафе (76,5 кв.м) и в размере 0,79 к площади кафе (14,7 кв.м); коэффициент технического обустройства (Кто) в размере 0,9; коэффициент вида деятельности (Кд) в размере 1,5 к площади магазина (31 кв.м), в размере  2,0 к площади кафе (91,2 кв.м).

Указанный договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 3.3 соглашения от 12.01.2010 размер арендной платы, установленный в пункте 3.2, подлежит ежегодному изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления главы города Смоленска об изменении ставки арендной платы.

Постановлениями администрации города Смоленска от 13.12.2010 № 765-адм,                   от 23.12.2011 № 2485-адм установлены ставки арендной платы (Сс) соответственно на 2011 год – 24 950 рублей за 1 кв.м, на 2012 год – 27 575 руб. за 1 кв.м.

 В связи с изменением ставок арендной платы администрация направила обществу соглашения об изменении размера арендной платы с сохранением коэффициентов, согласованных сторонами в акте приема-передачи от 01.01.2010, расчете на 2010 год.

Со ссылкой на необоснованность применения администрацией процента износа и коэффициентов вида деятельности общество отказалось от подписания указанных соглашений, при этом, как справедливо отмечено судом первой инстанции, за урегулированием разногласий при заключении договора аренды на новый срок, внесением изменений в действующий договор аренды в судебном порядке ООО «Дионис-плюс» не обращалось, арендуемые помещения не освободило.

 Кроме того, обоснованность расчета арендной платы за 2010 год, в том числе применение соответствующих коэффициентов, подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской  области  от 08.02.2012 по делу                 № А62-3662/2011.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что     ООО «Дионис-плюс» не выполнено также и обязательное условие, предусмотренное п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что препятствует ему реализовать право на преимущественный выкуп указанного помещения. 

Признавая незаконным отказ обществу в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения по основанию включения помещения площадью                     122,2 кв.м в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Смоленского городского Совета от 31.08.2009 № 1228, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления  частью 4                            статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007  № 209-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона                      № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3  этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007                    № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении  от 01.12.2011 № 9646/11 по делу                         № А40-97868/10-21-538, включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в Перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18  Федерального закона № 209-ФЗ, после опубликования Федерального закона  № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных данным Законом.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что арендуемое ООО «Дионис-плюс» помещение включено органом местного самоуправления в указанный Перечень решением Смоленского городского совета от 31.08.2009 № 1228, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008         № 159-ФЗ (25.07.2008) и вступления в силу Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ, сократившего срок аренды для получения преимущественного права выкупа с трех до двух лет (22.07.2009).

С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ обществу в выкупе арендуемого им помещения по указанному основанию нарушает права и законные интересы ООО «Дионис-плюс» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и направлен на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ, в связи с чем является незаконным.

Вместе с тем с учетом наличия иных вышеупомянутых оснований, препятствующих обществу в реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных ООО «Дионис-плюс» требований.

Доводы апелляционной жалобы являлись обоснованием позиции общества по делу, они не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 июля 2012 года по делу                                    № А62-2855/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дионис-плюс» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном ч. 1 ст. 275 АПК РФ.

Председательствующий

              Н.В. Еремичева

Судьи:

                    Е.Н. Тимашкова             

                    Н.Ю. Байрамова