Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по делу n А54-82/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

 Дело № А54-82/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09.10.2012

Постановление изготовлено в полном объеме 16.10.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Заикиной Н.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Никишкиной И.Ю., в открытом судебном заседании рассмотрел апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Споринт» и Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.07.2012 по делу № А54-82/2012 (судья Сельдемирова В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Споринт» (г. Рязань, ОГРН 1026201255992) к Администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260), третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, при участии: от  истца представитель Шулюкин В.Н. (доверенность от 10.01.2012), от ответчика представитель Новинская Н.В. (доверенность № 20/1-30/17 от 11.01.2012) в отсутствие третьего лица, извещенного  о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Споринт" (далее – ООО «Споринт») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н5, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 106,9 кв.м., этаж – первый, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, и принятии пунктов 2.1 и 2.3. договора в редакции истца, а именно:

п.2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №1373/2011, выполненным ООО "АварКом" и составляет 1 205 000 руб. (один миллион двести пять тысяч рублей), не облагается НДС.

п.2.3.Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 33472 руб. (тридцать три тысячи четыреста семьдесят два рубля) ежемесячно. Далее по тексту.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (далее – ООО «Оценка собственности»).

Решением Арбитражного суда Рязанской  области от 23.07.2012  разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 106,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, урегулированы следующим образом: пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3203059 руб. 80 коп. (НДС не облагается)", пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 88973 руб. 88 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (последний платеж - 88974 руб.).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, истец и  ответчик обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Споринт», обосновывая требования апелляционной жалобы, ссылается на необоснованность решения суда области, который руководствовался заключением эксперта Сивцова О.В. и определенной им рыночной стоимостью предмета договора Считает, что суд первой инстанции сделал выводы без учета технического состояния здания.

Администрация, обосновывая требования апелляционной жалобы, ссылается на то, что экспертом Сивцовым О.В. были нарушены требования действующего законодательства и ФСО №1.

Третье лицо отзыв на апелляционные жалобы не представило.

В судебном заседании представитель истца изложил  доводы апелляционной жалобы, поддержал их в полном объеме,  заявил письменное ходатайство о проведении комплексной судебной строительно-технической и дополнительной оценочной экспертизы, доводы апелляционной жалобы ответчика не поддержал.

Представитель ответчика изложил доводы апелляционной жалобы Администрации города Рязани, поддержал их в полном объеме, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, доводы апелляционной жалобы истца не поддержал.

Представитель ответчика заявил письменное ходатайство о назначении по данному делу повторной оценочной экспертизы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Споринт" по договору аренды от 01.12.2000 № 3751200 (с учетом соглашения от 01.04.2011), заключенному с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н5 лит. А (поз. 1-10 на поэтажном плане 1-го этажа от 08.09.2009) общей площадью 106,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д.59, для использования под магазин (л.д. 10-13, 22, т.1).

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62-МД № 345430 от 24.02.2011 (л.д. 75 т.1).

Решением Рязанской городской Думы от 18.10.2011 № 321-I (л.д. 23 т.1) утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп обществом с ограниченной ответственностью "Споринт" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 21.10.2011 № 01-75/2578 (л.д. 24 т.1) Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес ООО "Споринт" проект договора купли-продажи (л.д. 25-30 т.1), по условиям которого ООО "Споринт" приобретает в собственность нежилое помещение Н5, лит. А, назначение -нежилое, общей площадью 106,9 кв.м., этаж – 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №332/2011 от 19.09.2011, выполненным ООО "Оценка собственности", и составляющей 5 994 000 руб. (не облагается НДС).

ООО "Споринт", не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества,    письмом от 17.11.2011 № 52 (л.д. 85 т.1) направило в адрес Администрации города Рязани протокол разногласий к договору (л.д. 86 т.1), предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3:

"П.2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №1373/2011, выполненным ООО "АварКом" и составляет 1 205 000 руб. (один миллион двести пять тысяч рублей), не облагается НДС.

п.2.3.Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 33472 руб. (тридцать три тысячи четыреста семьдесят два рубля) ежемесячно. Далее по тексту.

Письмом от 15.12.2011 № 06-13/2232 (л.д. 87, т.1) Администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив ООО "Споринт" заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений и повторно направила проект договора.

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества истец обратился в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим исковым заявлением.

При вынесении решения суд первой инстанции счел возможным урегулировать разногласия по договору, определив рыночную стоимость нежилого помещения Н5 лит. А, общей площадью 106,9 кв.м., этаж – 1-й, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, в размере 3 203 059 руб. 80 коп. (НДС не облагается), которая установлена заключением судебной экспертизы.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения ООО "Споринт" в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее – ФЗ № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имуще­ства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ООО "Споринт" относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с ФЗ № 159-ФЗ, что не оспаривается   ответчиком.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости № 332/2011, выполненному по заказу Администрации города Рязани обществом с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (л.д. 99-198 т.2), рыночная стоимость нежилого помещения составляет 5 994 000 руб. (НДС не облагается).

Истцом в материалы дела представлен отчет № 1373/2011 оценки того же объекта, выполненный по заказу ООО "Споринт" обществом с ограниченной ответственностью "АварКом" (л.д. 31-84 т.1), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 205 000 руб. (без НДС)

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается (5 994 000 руб. и 1 205 000 руб.), по ходатайству сторон определением суда от 06.03.2012 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову О.В.

Согласно экспертному заключению от 06.04.2012 № 115/12 эксперта Сивцова О.В., рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 21.10.2011 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 3 203 059 руб. 80 коп.

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением от 06.04.2012 №115/12 проведенной в рамках настоящего дела, отклонив возражения истца и ответчика о несоответствии данного заключения Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".  

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе о необоснованности экспертного заключения апелляционной инстанцией отклоняются исходя из следующего.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. Согласно пункту 5 Порядка итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО №1). В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Эксперт пришел к выводу о применении для оценки объекта сравнительного и доходного подхода, обосновав отказ от использования затратного подхода (т.2, л. д. 71).

Понятие сравнительного подхода определено в пункте 14 ФСО №1. Согласно пункту 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется когда существует достоверная о доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Как следует из экспертного заключения, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов.