Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу n А23-1482/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                        Дело №  А23-1482/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   17.10.2012

Постановление изготовлено в полном объеме    18.10.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В., судей Рыжовой Е.В.,  Волковой Ю.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» на решение Арбитражного суда Калужской области от 03.08.2012 по делу № А23-1482/2012 (судья Сидорычева Л.П.), принятое по иску федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности», г. Санкт-Петербург (ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971) к обществу с ограниченной ответственностью «Купидон», г. Калуга (ОГРН 1024001189222, ИНН 4027054603),  о расторжении договора аренды и взыскании задолженности в сумме 620 209 руб., при участии представителя  истца по доверенности Фаерштейн Е.В. и представителя ответчика по доверенности Руденко А.А., установил следующее.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – предприятие) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Купидон» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011 по 30.11.2011 в сумме 608 081 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 128 руб., расторжении договора аренды объекта культурного наследия от 01.02.2005 и обязании возвратить недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора.

 Впоследствии истец уточнил заявленные исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 826 406 руб. за период с 10.09.2011 по 31.05.2012, проценты за пользование чужими денежными в сумме 65 181 руб. за период с 10.09.2011 по 31.05.2012, а всего 1 891 587 руб., расторгнуть договор аренды объекта культурного наследия от 01.02.2005 и обязать истца возвратить недвижимое имущество.

Суд первой инстанции отказал в принятии уточненного искового заявления предприятия в части увеличения периода образования задолженности по арендной плате и начисления процентов, указав, что истец одновременно изменил предмет и основание иска.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 03.08.2012 в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом ответчику уведомления об изменении размера арендной платы по месту его нахождения, изменения указанного условия договора по соглашению сторон и нарушения ответчиком условий договора.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В жалобе заявитель указывает на то, что уведомление об изменении размера арендной платы направлено ответчику по адресу, указанному в договоре аренды, и получено ответчиком. Податель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что изменение арендной платы возможно лишь по соглашению сторон, поскольку право арендодателя на изменение арендной платы предусмотрено договором. По мнению истца, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, не принял во внимание наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком пунктов 3.3.10, 3.3.11 и 3.3.18 договора аренды. Предприятие полагает, что суд области необоснованно не принял к своему производству заявление истца об увеличении иска.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Изучив материалы дела, оценив   доводы  апелляционной жалобы,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.02.2005 между территориальным управлением министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калужской области, государственным учреждением культуры «Областной научно-производственный центр по охране и использованию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) (далее ­­– балансодержатель) и ответчиком заключен договор аренды объекта культурного наследия (далее – договор) (том 1, л. д. 10 – 14).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 09.03.2005.

Согласно п. 2.1. договора балансодержатель по поручению арендодателя передает, а ответчик принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) «Дом Толстых», поставленное на государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960                  № 1327, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, 65 А (далее – имущество) для использования под торговлю. Площадь помещений передаваемого в аренду имущества  –538, 9 кв. метров.

Указанное имущество является государственной собственностью Российской Федерации.

В силу п.  2.2. договора срок аренды устанавливается на 49 лет с 01.02.2005 по 31.01.2054.

В соответствии с п. 5.1 договора согласно расчету (приложение № 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 2 324, 67 условных единиц.

Согласно расчету (приложение № 2 к договору,  том 1, л. д. 18 –19) размер арендной платы определен исходя из площади переданных помещений и базовой величины стоимости строительства 1 кв. метра по состоянию на 25.06.2004 с применением соответствующих коэффициентов.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что размер годовой  арендной платы может быть пересмотрен в соответствии с п. 3 статьи 614 ГК РФ не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 3.3.7 договора арендатор обязался в месячный срок после письменного обращения арендодателя в связи с изменением порядка  расчета арендной платы, согласно п. 5.5 договора подписать дополнительное соглашение к договору, предусматривающее изменение арендной платы, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы.

Факт передачи в аренду имущества арендодателем ответчику подтверждается актом от 01.02.2005 (том 1, л. д. 15).

01.04.2005 между территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калужской области, Министерством образования, культуры и спорта Калужской области, ГУК «Областной научно-производственный центр по охране и использованию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)» (далее ­– балансодержатель) и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1 компенсации затрат на реконструкцию и капитальный ремонт федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления к договору аренды № 69-ФП от 15.02.2005 (том 1, л. д. 22), согласно которому в договор аренды         № 69-ФП от 15.02.2005 внесены изменения и дополнения.

Условиями п.п. 1.1. указанного соглашения внесены изменения в преамбулу договора.

Согласно п. 1 соглашения арендодатель, при участии балансодержателя, руководствуясь Порядком компенсации затрат арендаторов на реконструкцию и капитальный ремонт находящихся в государственной собственности нежилых помещений (зданий, сооружений), утвержденным распоряжением территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области от 25.06.2004             № 209-р, осуществляет компенсацию затрат ответчика на реконструкцию и капитальный ремонт нежилых помещений в объекте культурного наследия (памятники истории и культуры) – «Дом Толстых», расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, 65-а, арендуемых по договору № 69-ФП от 15.02.2005, путем зачета указанных затрат в счет арендной платы.

В соответствии с п. 3 соглашения ответчик вносит минимальную арендную плату за пользование арендуемым имуществом на площади 538, 9 кв. метров в размере 12 922 руб. 38 коп. в месяц без НДС.

Условиями п. 4. соглашения определено, что зачет компенсации затрат ответчика на реконструкцию и капитальный ремонт в счет арендной платы осуществляется в период с 01.02.2005 по 31.05.2006.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

10.04.2006 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению имуществом по Калужской области, ГУК «Областной научно-производственный центр по охране и использованию объектов культурного наследия (памятника истории и культуры)» и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 2 компенсации затрат на реконструкцию и капитальный ремонт здания-объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) «Дом Толстых», расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, 65-а, по договору аренды № 69-ФП от 15.02.2005 (том 1, л. д. 24).

Согласно п. 1 указанного  соглашения арендодатель при участии балансодержателя, руководствуясь Порядком компенсации затрат арендаторов на реконструкцию и капитальный ремонт, находящихся в государственной собственности нежилых помещений (зданий, сооружений), утвержденным распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области от 25.06.2004 № 209-р, осуществляет компенсацию затрат ответчика на реконструкцию и капитальный ремонт нежилых помещений в объекте культурного наследия (памятники истории и культуры) – «Дом Толстых», расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, 65-а, арендуемого по договору № 69-ФП от 15.02.2005, путем зачета указанных затрат в счет арендной платы.

В соответствии с п. 2 указанного соглашения в течение срока его действия ответчик вносит минимальную арендную плату за пользование арендуемым имуществом на площади 538, 9 кв. метров в размере 13 075 руб. в месяц без НДС. Компенсация затрат на ремонт засчитывается ответчику ежемесячно в размере 52 300 руб. 05 коп.  без НДС.

Условиями п. 3 соглашения установлено, что зачет компенсации затрат ответчика на реконструкцию и капитальный ремонт в счет арендной платы осуществляется в период с 01 июня 2006 года по 28 февраля 2013 года.

Во исполнение обязательств по дополнительному соглашению от 10.04.2006 № 2 истец производил зачет компенсации затрат ответчика на реконструкцию и капитальный ремонт в счет арендной платы до 08.06.2010.

При этом, обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись в соответствии с  п. 2 соглашения № 2 от 10.04.2006  в размере 13 075  руб. в месяц.

06.04.2010 ответчику выдано охранное обязательство № 47-04 в отношении объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) «Дом Толстых, Х1Х век», расположенного по адресу:  г. Калуга, ул. Ленина, д. 65а (т. 1,  л. д. 26 – 28).

Указанный объект недвижимости является собственностью Российской Федерации.

Согласно распоряжению Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области  от 03.11.2010 № 618-р, указанный объект закреплен за истцом на праве хозяйственного ведения (том 1, л. д. 29 – 30).

Право на объект зарегистрировано 01.12.2010 в установленном законом порядке.

21.12.2010 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.02.2005 №69-ФП о замене стороны – арендодателя по договору на истца (том 1,  л. д. 31).

В соответствии с п. 5 указанного дополнительного соглашения от 21.12.2010, стороны договорились, что условия соглашения распространяются на отношения, возникшие с 01.12.2010.

Принимая во внимание, что ставка арендной платы по договору не изменялась с 10.04.2010, арендодатель провёл рыночную оценку ставки арендной платы.

Согласно отчёту независимого оценщика от 16.05.2011 № 95/11 ставка арендной платы за объект составила 218 362  руб. 28 коп. в месяц.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 25.07.2011 № 617 о том, что на основании вышеуказанного отчета оценщика, размер ежемесячной платы по договору аренды с 01.09.2011 устанавливается в размере 218 362  руб. 28 коп. в месяц.

Вместе с уведомлением ответчику направлено дополнительное соглашение и отчет  об оценке от 16.05.2011 № 95/11.

Указанное уведомление направлено по адресу ответчика, указанному в договоре аренды, и получено 02.08.2011 представителем Фрайер, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление (том 1, л. д. 33).

Поскольку ответчик не производил арендные платежи исходя из размера ежемесячной арендной платы, указанной в уведомлении от 25.07.2012, истцом в адрес ответчика направлена претензия № 147 от 22.02.2012, содержащая требование оплатить образовавшуюся задолженность  в срок не позднее 10.03.2012 (том 1,  л. д. 35).

Данная претензия направлена по адресу ответчика, указанному в договоре аренды, и получена 28.02.2011 представителем Беликовой, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление (том 1, л. д. 36).

30.03.2012  ответчику  направлено уведомление о расторжении договора № 266 от 29.03.2012,  мотивированное неисполнением обществом более двух раз подряд своих обязательств по внесению арендной платы.

Ссылаясь на то, что общество до настоящего времени не исполнило свои обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.09.2011 по 30.11.2011 в соответствии с уведомлением от 25.07.2011 № 617 и нарушило свои обязательства, предусмотренные пунктами 3.3.10, 3.3.11 и 3.3.18 договора,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности направления истцом ответчику уведомления об изменении размера арендной платы по месту его нахождения, изменения указанного условия договора по соглашению сторон и нарушения ответчиком условий договора.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 5.5 договора  размер годовой  арендной платы может быть пересмотрен в соответствии с п. 3 статьи 614 ГК РФ не чаще одного раза в год.

Иных оснований для изменения арендной платы договор не содержит.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствует оформленное