Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2012 по делу n А54-3813/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

к периоду пользования после  издания этих актов  подлежит отклонению.

Аргумент  ответчика об отсутствии условий для применения нового расчета  ввиду того, что срок действия договора не продлен и новый договор аренды не заключался, подлежит отклонению.

 Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Существо возобновления договора на неопределенный срок заключается в продлении действия этого договора без подписания сторонами  каких-либо соглашений об этом. Таким образом, продление обязательств по договору аренды свидетельствует о наступлении предусмотренного п. 5.2 договора условия о применении повышающего коэффициента 5,0. В п. 5.2 договора не имеется ссылки на то, что повышающий коэффициент 5,0 применяется лишь в случае продления договора на определенный срок. Таким образом, любое продление договора (в том числе и в порядке возобновления на неопределенный срок) является достаточным основанием для применения иного расчёта арендной платы.

Кроме того, применение повышающего коэффициента 5,0 в случае возобновления договора на  неопределенный срок предусмотрено постановлением правительства Рязанской области  от 26.02.2008 № 45 (т. 2, л. д. 6), постановлениями администрации               г. Рязани от 22.12.2010 № 5881, от 25.12.2009 № 9248, от 29.12.2011 № 5989 (т. 2, л. д. 3 – 5). В свою очередь возможность применения указанных нормативно-правовых актов согласована сторонами в пункте 2.7 договора, в связи с чем применение истцом повышающего коэффициента правомерно также и по данному основанию.

Довод общества о том, что условие о применении повышающего коэффициента содержится в разделе «ответственность сторон», не влияет на существо принятого решения. Из системного толкования этого условия с иными положениями договора об изменении арендной платы с момента вступления в силу нормативно-правовых актов, следует, что сторонами определены случаи изменения порядка расчета арендных платежей как в связи с принятием нормативных актов органов власти, так и в связи с наступлением предусмотренных договором условий. В данном случае повышающий коэффициент 5,0 определен как нормативными актами, так и договором.

Условие п. 5.2 договора является условием об изменении арендной платы после истечения согласованного сторонами в п. 1.1 срока действия договора. В результате применения  нового расчета арендной платы, согласованного сторонами договора, не нарушены и положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, по смыслу которых стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей. В данном случае расчет задолженности определяется исходя из регулируемых ставок арендных платежей и с использованием согласованного сторонами расчета, применяемого за пределами срока действия договора аренды.

Ссылка заявителя на то, что нормативные акты об установлении повышающего коэффициента 5,0 были приняты после заключения договора аренды, а потому не применимы к спорным отношениям, неверна.

Как указано выше, возможность применения нового размера арендной платы в зависимости от принятия нормативных актов органов власти предусмотрена положениями  п. 2.7 договора. Возможность применения нового расчета после истечения срока договора  – п. 5.2 договора.

Не может быть принят во внимание  и довод ответчика о несоответствии нормативных актов, принятых на территории Рязанской области, статье  65 Земельного кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса  и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

В данном случае ответчиком  принятые нормативные акты не обжалованы. Кроме того, возможность применения повышающего коэффициента предусматривалась не только нормативными актами, но и условиями договора. Положений об ограничении права сторон  на включение в договор  соответствующего условия о таком коэффициенте, законодательство не содержит.

Не может быть признан обоснованным и довод ответчика о том, что право аренды возникло у него не для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, а для целей эксплуатации этих объектов.

Как следует из пункта 1.1 договора, земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/114).

Ссылка заявителя на положение статьи  28 Федерального закона  «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001  № 178-ФЗ (далее – Закон  о приватизации) как на исключение из правила о невозможности предоставления земельных участков под объектами незавершенного строительства не принимается во внимание, поскольку изначально приватизация объектов незавершенного строительства была осуществлена не ответчиком, а другим лицом - ПСК «Строитель» (т. 1, л. д. 98) в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 № 66.  Закон о приватизации  вступил в силу после совершения сделки приватизации и в соответствии со статьей  4 Гражданского кодекса   не может применяться к ранее возникшим отношениям. Таким образом, положения пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации не распространяются на спорные отношения. 

В данном случае к отношениям сторон применимы положения  пункта  3 статьи                 28 Закона о приватизации, согласно которым собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Во исполнение указанной материальной нормы сторонами и был заключен договор аренды на согласованных ими условиях. Закон о приватизации  не ограничивает права сторон  по указанию в качестве  целевого назначения земельного участка, на котором располагается ранее  приватизированный объект незавершенного строительства, завершение его строительства и установлению повышенной арендной платы за пределами срока  действия договора.

Ссылка заявителя на то, что ранее спорный земельный участок был предоставлен не для строительства, а для эксплуатации складских помещений, а право пользования этим земельным участком перешло к ответчику как к приобретателю объектов незавершенного строительства на тех же условиях, не принимается судом.

Как следует из имеющихся в деле материалов, по договору № 368 – А от 07.02.1994 (т. 1, л. д. 64) земельный участок площадью 46 600 кв. метров был предоставлен  АО ПСК «Строитель» для размещения производственной базы; в пункте  1.3 указано, что земельный участок является застроенной территорией. Это отражено и в акте обследования территории  (т. 1, л. д. 72). Аналогичный договор на земельный участок площадью  23 972,29 кв. метров был заключен истцом 02.04.1996 (т. 1, л. д. 74).

Договор аренды земельного участка с филиалом  «Рязаньвест» ТОО СП «Ленвест»,   у которого ответчик приобрел объекты недвижимости, был заключен 27.07.1995 для размещения складских помещений (т. 1, л. д. 84). При этом в пунктах  1.3, 1.6 указанного договора содержится ссылка на нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства и перечислены виды выполняемых строительных работ. Площадь земельного участка  – 22 681 кв. метров.

Таким образом, заключение между администрацией и обществом договора аренды с указанием на цели завершения строительства объектов незавершенного строительства (после приобретения обществом объектов незавершенного строительства у ООО «Рязаньвест») не противоречит  пункту  3 статьи  28 Закона о приватизации. Объекты незавершенного строительства не могут эксплуатироваться в производственных целях до их ввода в эксплуатацию. В кадастровом паспорте земельного участка, составленном на момент заключения спорного договора, в качестве разрешенного использования указано «для  завершения объектов незавершенного  строительства». Вид разрешенного использования в установленном порядке не изменен (т. 1, л. д. 19).

Довод общества об отсутствии у истца права на обращение с иском отклоняется.

В соответствии с пунктом  10 статьи  3 Федерального закона  от 25.10.2001 № 137–ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Статьей 1 Закона Рязанской области от 23.11.2004 № 126-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области» установлено, что  отношения, связанные с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Законом.

При этом названным актом к компетенции правительства Рязанской области не отнесены вопросы предоставления в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, под объектами недвижимого имущества.

В соответствии с законом Рязанской области от 23.11.2004 № 126–03 к компетенции Правительства Рязанской области относится предоставление земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, на торгах. В данном случае земельный участок предоставлялся в аренду под существующие объекты недвижимости (незавершенное строительство). В соответствии со статьей 7 вышеуказанного Закона Рязанской области такие договоры заключаются  органами местного самоуправления Рязанской области.

Ссылка общества  на то, что в настоящее время спорный  земельный участок приобретен им в собственность  и в качестве   продавца  выступает министерство  имущественных и земельных отношений Рязанской области, не свидетельствует о том, что  истец является ненадлежащим.

В соответствии с законом Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ заключение договоров купли-продажи земельных участков с собственниками  находящихся на них объектов недвижимости относится к  полномочиям исполнительного органа власти Рязанской области (пункт 3 статьи 2, пункт 5 статьи3).

Установив в ходе рассмотрения дела факт ненадлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей, суд обосновано удовлетворил требование о взыскании с общества неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Заключая договор, стороны в пункте 5.1 предусмотрели неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,04 %  от суммы долга за каждый день просрочки. Исходя из этого, общая сумма неустойки  составит 1 255 451 руб. 71 коп. Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан верным ввиду отсутствия в нем неточностей и арифметических ошибок. О несоразмерности неустойки ответчиком не заявлялось. Доказательств несоразмерности не представлено.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда  первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный