Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 по делу n А62-4011/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

                                                 Дело № А62-4011/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2012

Постановление изготовлено в полном объеме  31.10.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дорошковой А.Г.,  судей Тимашковой Е.Н. и Тиминской О.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем Орловой Е.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную      жалобу      администрации        города    Смоленска     на      решение

Арбитражного  суда  Смоленской области  от  29.08.12    по    делу    № А62-4011/2012 (судья  Печорина В.А.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Кулаковой Светланы Александровны (г. Смоленск, ОГРН 304673126400187, ИНН 673101165037) к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070)   о    признании   незаконным отказа  от    в  приобретении в собственность арендуемого недвижимого имущества, в отсутствие лиц, участвующих в деле,  установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кулакова Светлана Александровна (далее по тексту – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением   о признании незаконным отказа администрации города Смоленска (далее по тексту – ответчик, Администрация) от 27.04.2012 № 24-3211 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, обязании совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Решением от 29.08.2012 арбитражный суд  удовлетворил  заявленные требования.

Не согласившись с принятым решением, считая его незаконным и необоснованным, Администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.08.12  по  делу № А62-4011/2012  отменить, заявителю в удовлетворении  требований отказать.

Заявитель жалобы ходатайствовал о ее рассмотрении без участия своего представителя.

ИП Кулакова С.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Суд апелляционной инстанции,  исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы, изложенные в жалобе, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, с  2003 года  ИП Кулакова С.А.  на праве  аренды (под магазин «Косметика») владеет и пользуется  нежилым помещением площадью 16, 1 кв. м, расположенным по адресу: г. Смоленск, ул. Тухачевского, 5.

Указанное помещение является муниципальным, государственная регистрация права   собственности на него  осуществлена  11.07.2011  (свидетельство от 15.07.2011 серии 67-АБ № 729169).

Рассмотрев  заявление предпринимателя от 06.04.2012   о продаже  ей  вышеуказанного  нежилого  помещения по цене, равной рыночной стоимости, администрация письмом от 27.04.2012  отказала заявителю в реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность на том основании, что помещение не находилось в аренде предпринимателя непрерывно. В период с 08.09.2009 по 01.01.2010  договорные отношения между сторонами отсутствовали, т.к. уведомлением от 05.06.2009 № 24-4449 (л. д. 71) администрация  отказалась от исполнения договора аренды, ранее продленного на  неопределенный срок.  Кроме того, согласно актам сверки за заявителем числится задолженность по арендной плате и пене.  

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность ранее арендуемого недвижимого имущества при  условии, если:

арендуемое имущество  находится в временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно не менее трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам, штрафам, пеням на день заключения договора купли-продажи имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального  закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, -  на день подачи субъектом малого или  среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения;

арендуемое имущество не включено   в   утвержденный в соответствии  с   частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Предусмотренный статьей 4 Закона N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества обязывает органы местного самоуправления учитывать интересы субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям.

Как установлено судом, 17 декабря 2007 сторонами был заключен очередной договор аренды № 1772/08  нежилого помещения сроком действия с 01.01.2008 по 29.12.2008.

Поскольку после истечения срока договора  арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал  использовать нежилое помещение под магазин, то в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ данный договор следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ч. 2  ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Сославшись на то, что  арендуемое помещение находится в многоквартирном жилом доме, является объектом общего имущества собственников помещений дома, письмом от 05.06.2009 № 24-44449 администрация уведомила арендатора о необходимости представления протокола собрания собственников о делегировании администрации полномочий на заключение договора аренды.

Суд правомерно не согласился с доводом ответчика о прекращении данного договора аренды, поскольку  прекращение договора влечет лишь безусловный отказ заинтересованной стороны от исполнения договора. Между тем в данном письме отказ от договора обусловлен представлением протокола собрания собственников дома.

 С учетом информации, изложенной в указанном уведомлении,  предприниматель 01.01.2010 заключил договор  № 152 аренды спорного помещения с организацией, управляющей многоквартирным домом № 5 по ул. Тухачевского – ЗАО «Смоленские коммунальные системы». За пользование помещением в период с января 2010 года по август 2011 года предприниматель вносил  арендную плату  управляющей  организации. 

Между тем  предъявленное арендодателем требование  не соответствовало фактическим обстоятельствам. 

  Как следует из свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности от 15.07.2011, указанное право возникло при разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Согласно  статье   2   Федерального    закона    от   21.07.1997   года     N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом,  арендатор фактически непрерывно пользовался муниципальным нежилым помещением и не  утратил  право преимущественного выкупа, так как именно администрация своими действиями  породила неопределенность относительно лица, являющегося собственником спорного помещения.

То обстоятельство, что в указанный период заявитель не вносил арендную плату в бюджет муниципального образования, а уплачивал ее третьему лицу - арендодателю по договору аренды, не свидетельствует о ненадлежащем исполнении предпринимателем своих арендных обязательств, тем более, что Администрация, как законный собственник помещения, имеет право требования неосновательного обогащения с лица, без законных на то оснований получающего арендную плату за не принадлежащее ему помещение.  

 Суд также принял во внимание то обстоятельство,  что спорное помещение с момента передачи его в аренду по договору от 01.03.2004 из пользования предпринимателя не выбывало, по акту приема-передачи не возвращалось, требований о возврате указанного имущества муниципальным образованием либо иным лицом не предъявлялось.

На момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа (06.04.2012)  предпринимателем внесена арендная плата за апрель 2012 года в размере 6170,64 рубля (ошибочно размер арендной платы взят предпринимателем из договора аренды от 01.10.2011). После подписания 06.04.2012 акта сверки задолженности (л.д. 74), в соответствии с которым у предпринимателя имелась задолженность  по  арендной плате   в    размере    1089,20 руб.,   по   пени в размере 21,78 руб.,  предпринимателем 23-24 апреля 2012 года указанная задолженность погашена в полном объеме.

Как следует из материалов дела, за весь период пользования арендованным имуществом ответчик не обращался в арбитражный суд с заявлениями о погашении задолженности, претензий о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей не направлял.

При таких обстоятельствах отказ Администрации в удовлетворении заявления предпринимателя о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения  противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем подлежит признанию незаконным.

Руководствуясь   п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение     Арбитражного       суда      Смоленской    области    от     29.08.12     по  делу

№ А62-4011/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  А.Г. Дорошкова

Судьи                                                                                                                  Е.Н. Тимашкова

О.А. Тиминская