Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2012 по делу n А54-4002/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД                         ул. Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                            Дело № А54-4002/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   15.11.2012

Постановление изготовлено в полном объеме    20.11.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации  города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 по делу  № А54-4002/2012 (судья Митяева Л.И.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Экотворог» (ОГРН1026200959762, ИНН 6228045578) к администрации  города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» (ОГРН 1026201264495, ИНН 6231047014), комитет по культуре и туризму Рязанской области (ОГРН 1086234009025,                             ИНН 6234057780), управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных  о времени  и  месте  судебного   заседания, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Экотворог» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения НЗ, литера А, назначение нежилое, общей площадью                            70,1 кв. метров, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 54 (т. 1,                 л. д. 4–9).

Исковые требования мотивированы несогласием общества с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи помещения, направленном во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ»).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия, приняв в редакции общества следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества:  пункт 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта по делу № А54-4002/2012, и составляет 3 430 418 руб.22 коп. (НДС не облагается)»;  пункт 2.3. «Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными до­лями по 95 289 руб. 39 коп. (последний платеж 95 289 руб. 57 коп.) ежемесячно (в даль­нейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (т. 3, л. д. 143). Судом уточнение принято.

Определением суда от 17.04.2012, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценка собственно­сти», комитет по культуре и туризму Рязанской области (далее – комитет), управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление) (т. 1, л. д. 1-3).

Решением суда от 10.09.2012 (т. 3, л. д. 149-165) исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества, составленный ООО «Оценка собственно­сти», на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости помещения, с которой согласилось общество.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, в  удовлетворении исковых требований отказать (т. 4, л. д. 2-3). Выражает несогласие с выводами суда, содержащимися в заключении ООО «Ронекс» № 264/2012 от 27.06.2012. Указывает то, что в нарушение подпункта «б» пункта 16 и пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, оценщиком не в полном объеме собрана информация, необходимая и достаточная для проведения оценки. Отмечает, что на странице 25 заключения экспертом анализируются  торговые площади в торговых центрах, тогда как спорный объект обособлен, имеет отдельный вход со стороны центральной улицы и может использоваться  самостоятельно. Обращает внимание, что  максимальная ставка арендной платы составляет 6 000 руб. за 1 кв. метр, а минимальная –700 руб. за 1 кв. метр, в то время как эксперт при использовании доходного подхода применяет ставку арендной платы 870 руб. за 1 кв. метр (страница 56 заключения). Указывает, что срок аренды объекта составляет 5 лет, договор аренды зарегистрирован регистрационной службой, а потому коэффициент загрузки применяться не должен. Отмечает, что экспертом, несмотря на анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения, в качестве аналогов взяты объекты, используемые не в ресторанном бизнесе и кафе, а  под офисы, банк, представительства, агентства и т.д. В качестве объектов-аналогов экспертом приняты только помещения, продавцом которых выступила администрация. Считает, что эти аналоги не отражают реальной ситуации, сложившейся на рынке не­движимости.

В отзыве истец просит оставить решение суда без изменения,  жалобу – без удовлетворения. Считает необоснованным довод администрации о непредставлении доказательств недостоверности отчета ООО «Оценка собственности». Указывает, что по заказу истца ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф» проведена оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Согласно отчету оценщика рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 30.01.2012 составила 3 560 047 руб., что на 2 778 953 руб. меньше рыночной стоимости, определенной ООО «Оценка собственности». В ходе проведенной экспертизы  по делу  установлена завышение ответчиком рыночной стоимости  выкупаемого объекта.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 20.01.2004 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экотворог» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 0281204 от 20.01.2004, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение Н3 лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 54, на основании решения УМИ № 01-010/0557 от 19.12.2003 для размещения столовой (пункт 1.1) (т. 1, л. д. 18).

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, общество обратилось в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской Думы от 22.12.2011 № 443-I (т. 1, л. д. 30) утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрацией от 26.12.2011 (т. 1, л. д. 31) в адрес общества направлен  проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 12-17), согласно которому обществу предложено приобрести в собственность нежилое помещение НЗ, литера А, назначение нежилое, общей площадью 70,1 кв. метров, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань,                   ул. Почтовая, д. 54, реестровый номер 74727, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 471/2011 от 01.12.2011, выполненным ООО «Оценка собственности»,  в размере 6 339 000 руб. (не облагается НДС).

Общество, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, письмом от 07.02.2012 № 4 (т. 1, л. д. 32) направило в адрес администрации протокол разногласий к договору (т. 1, л. д. 33), предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3:

– «п. 2.1 Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости  № 02-12/01 от 03.02.2012, выполненным ООО «Триумф», и составляет 3 560 047 руб. (три миллиона пятьсот шестьдесят тысяч сорок семь) рублей (НДС не облагается)»;

– «п. 2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по        98 890 руб. (девяносто восемь тысяч восемьсот девяносто) рублей 19 копеек (последний платеж – 98 890 (девяносто восемь тысяч восемьсот девяносто) рублей 31 копейка) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

Письмом от 28.02.2012 № 01-75/3221 администрация отклонила протокол разногласий, предложив обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений, и повторно направила проект договора (т.1, л. д. 34).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в суд  с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком»  оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете № 471/2011, составленном ООО «Оценка собственности» Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости № 471/2011, выполненному по заказу администрации ООО «Оценка собственности» (т. 2, л. д. 10-20), рыночная стоимость нежилого помещения составляет   6 339 000 руб. (НДС не облагается).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество  представило альтернативный отчет № 02-12/01 от 03.02.2012, составленный  ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф» (т. 1, л. д. 35-76), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 560 047 руб. (без НДС).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального