Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2012 по делу n А54-4002/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки сведений, содержащихся в   отчете № 471/2011 и установления действительной рыночной цены данного имущества. Проведение экспертизы суд поручил ООО «РОНЭКС», эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 27.06.2012 № 264/12 эксперта Сивцова Олега Викторовича рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 26.12.2011 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 3 430 418 руб. 22 коп. (т. 3, л. д. 65).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенной экспертизы, пришел к выводу о том, что отчет № 471/2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета № 471/2011 недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального  имущества по цене, которая определена в заключении судебной экспертизы.

Выводы суда первой инстанции согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                     от 27.07.2011 № 2419/11, и не противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.09.2012                 № ВАС-12280/12, от 18.06.2012 № ВАС-6975/12, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2011 № А54-5649/2010).

Довод заявителя о том, что отчет № 471/2011 не признан недостоверным, неверен.

Оценка результатов судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения позволила суду прийти к выводу о неправильности цены, определенной в отчете № 471/2011, и невозможности ее применения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонены им в силу следующего.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом Сивцовым О.В. проведено полное исследование представленных ему для обследования объектов и материалов. Им лично осмотрено и сфотографировано помещение и здание, в котором оно расположено (том 3, л. д. 66–104). При осмотре помещения и здания присутствовали представитель ответчика – Кадушкина Анастасия Донатовна и директор ООО «Экотворог» Капуста Юлия Анатольевна (т. 3, л. д. 9–10). Экспертом осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

Самостоятельный сбор экспертом материалов являлся бы нарушением требований закона, поскольку в силу статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ                  «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы.

Указание заявителя на то, что при  анализе рынка экспертом исследовались торговые площади в основном в торговых центрах (страница 25 заключения), тогда как исследуемый объект обособлен, имеет отдельный вход со стороны центральной улицы и может использоваться как самостоятельный объект, противоречит материалам дела.

На странице 25 экспертного заключения (т. 3, л. д. 28) приведены копии из газеты «Ярмарка» от 30.09.2011 о продаже помещения с отдельным входом, площадью 38,5 кв. метров, расположенного на 1 этаже здания по ул. Почтовой города Рязани, указано, что цена предложения по данному помещению – 45 000 руб./кв. метр. Также в экспертном заключении содержится копия интернет-страницы из газеты «Ярмарка» от 14.09.2011 о продаже офисного помещения, площадью 40 кв. метров, расположенного на 3-м этаже здания по ул. Почтовой города Рязани. Цена предложения помещения – 51 250 руб./кв. метр.

Таким образом, экспертом проведен анализ рынка помещений на улице Почтовой города Рязани с отдельными входами.

На страницах 20–23 экспертного заключения (т. 3, л. д. 23-26) приведены копии обзора торговой и офисной недвижимости Рязани, составленные в октябре 2011 года специалистами Электронного Каталога Недвижимости Рязани, и имеется сравнительная  таблица «Торговые помещения: показатели арендных ставок». Уровень арендных ставок по площадям в небольших по формату торговых центрах, без четко разработанной концепции, расположенных в центре города, составляет от 300 рублей за кв. метров в месяц до 3000 рублей за кв. метр в месяц. Цифры 700 – 6000 руб./кв. метров в месяц относятся к концептуальным торговым центрам,  в то время как спорное помещение к таковым не относится. На странице 51–55 экспертного заключения приведены арендные ставки по торговым и офисным площадям, расположенным в малом центре города и, в частности, на улице Почтовой города Рязани. Минимальная арендная ставка на момент обращения общества с заявлением о выкупе составила 400 рублей за кв. метр в месяц, максимальная ставка составила 1200 рублей за кв. метр в месяц. Учитывая,  что помещение сравнительно небольшое, расположено на первой линии на первом этаже, эксперт сделал вывод соответствии  цены предложения арендной ставки по такому помещению в  1 000 руб. за кв. метр в месяц (страница 55 экспертного заключения). В связи с этим скидка на торг от цены предложения определена в 13 % .

В ходе исследования были опрошены специалисты 102 агентств недвижимости в           15 субъектах Российской Федерации, в число опрошенных  включены специалисты агентств недвижимости города Рязани, фрагмент итоговой таблицы приведен на странице 55 экспертного заключения. Указанный анализ был опубликован в 2009 году и характеризует величину скидок на торг, по отношению к ценам предложения для различных видов недвижимости.

Не нашел своего подтверждения и довод заявителя о необоснованном применении коэффициента недогрузки в размере 0, 83. В обоснование этого довода ответчик сослался на то, что объект сдан в аренду на 5 лет, договор аренды зарегистрирован. Однако, применяя спорный коэффициент, эксперт исходил из того, что объект сдан в аренду администрацией города Рязани не по рыночным арендным ставкам, расчеты между арендатором и арендодателем велись в соответствии с нормативными документами, по различным методикам, утвержденным постановлениями правительства Рязанской области или администрации города Рязани. В связи с этим расчет стоимости исходя из имеющегося договора аренды по заниженным ставкам привел бы к занижению стоимости оцениваемого объекта в несколько раз. Факт нахождения объекта в аренде на момент оценки не должен влиять на расчет стоимости объекта доходным подходом. Расчет арендной платы за пользование объектом был произведен по рыночным ставкам исходя из сложившихся на рынке условий. На рынке присутствуют такие явления, как комиссия агентства недвижимости и срок экспозиции объекта при сдаче его в аренду. Коэффициент недозагрузки принят в размере единицы (т. к. помещение сравнительно не большое по площади), а потери от неплатежей и комиссии агентства недвижимости составили около  17 %.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и  сведения о которых содержится в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торгово-офисной недвижимости, к числу которой относятся и  помещения, используемые в качестве кафе или ресторана.

Помещения, предназначенные под кафе, также анализировались экспертом в рамках сравнительного подхода (страница 28, т. 3, л. д. 31)

Как следует из экспертного заключения, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве аналогов использованы 10 объектов, расположенных в домах № 54, 54 к. 2, 56, 58, 59 на улице Почтовой города Рязани. Указанные объекты сходны с предметом  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Стоимость объекта скорректирована с учетом поправок, необходимость применения которых экспертом обоснована.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, продавцом аналогичных объектов, которые анализировались экспертом, выступала администрация, она соглашалась с установленной рыночной стоимостью данных объектов.

Оценив заключение эксперта, суд области не нашел оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 3, л. д. 130), в связи с чем обоснованно принял экспертное заключение в качестве надлежащего   доказательства по делу.

Не соглашаясь с заключением эксперта,  ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

В соответствии со статьей 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если  она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, с учетом пояснений, данных экспертом Сивцовым О.В. в суде первой инстанции, а также дополнительных пояснений эксперта, представленных в материалы дела (т. 3, л. д. 132-134), суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 27.06.2012 № 264/12, проверяемы, обоснованы,  базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда  первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 по делу  № А54-4002/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

        Л.А. Капустина

        Н.В. Заикина

        Е.В. Рыжова