Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012 по делу n А68-2657/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                       Дело № А68-2657/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   29.11.2012

Постановление изготовлено в полном объеме    30.11.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи  Дорошковой А.Г., судей Еремичевой Н.В. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Коломиец В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Строительно – промышленная компания Мосэнергострой» на решение Арбитражного суда Тульской области от 04.09.2012 по делу  № А68-2657/2012 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску   ОАО   «Строительно – промышленная   компания Мосэнергострой» (г. Москва, ОГРН 1037739028073, ИНН 7705008315) к комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Тула (ОГРН 1037101129504, ИНН 7102005410), муниципальному образованию г. Тула в лице Финансового управления, министерству имущественных и земельных отношений администрации Тульской области о взыскании убытков, изменении договора аренды, при участии от заявителя  – Спиридоновой Л.В. (доверенность от 30.11.2011 № 11-05/05), Сиднева И.Н. (доверенность от 23.08.2012 № 11-05/520), от ответчика (комитета) – Михеева С.В. (доверенность от 12.05.2012 № 26),  установил следующее.

ОАО «Строительно-промышленная компания «Мосэнергострой» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации  г. Тулы (далее – Комитет)  о взыскании 1 559 953 руб. 63 коп. расходов, связанных с выносом  ливневой канализации,   а также  понуждении  к  внесению изменений в пункт 4.2  договора аренды  земельного участка от 26.06.2008 № 08Ц1900, определив размер арендной платы – 411 666 руб. 67 коп. в месяц (пропорционально используемой площади   земельного участка).

 К участию в деле в качестве соответчиков  привлечены муниципальное образование г. Тула в лице Финансового управления, министерство имущественных и земельных отношений администрации Тульской области.

Решением  арбитражного суда от 04.09.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

         В апелляционной жалобе общество  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своей позиции заявитель  указал, что ответчики не представили доказательства, свидетельствующие о том, что истец при получении земельного участка в аренду располагал сведениями о  нахождении под земельным участком ливневой канализации. В кадастровом плане земельного участка эти ограничения не указаны. Поэтому, по мнению заявителя,  в данном случае арендодатель несет ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, которые не были оговорены в договоре.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба  удовлетворению не подлежит.

Комитет имущественных  и земельных отношений администрации г. Тулы и Общество  26.06.2008  заключили  договор аренды № 8Ц1900,  по которому  истцу во временное владение и пользование  в целях строительства многоквартирного жилого дома  передан земельный участок с кадастровым номером 71:30:05 03 11:0038 площадью  7550   кв. м,   расположенный     по    адресу:  г. Тула,     Центральный    р-н, ул. Волоховской, д. 3,

Договор заключен сроком на 3 года по результатам аукциона  по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проведенного Комитетом, зарегистрирован в установленном порядке. В пункте 4.2 договора арендная плата согласована в размере  541 666 руб. 67 коп.  в  месяц.  

Поскольку  истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс)  договор аренды следует считать возобновленным  на тех же условиях  на неопределенный срок.

В соответствии с  Законом Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле» с 01.01.2009 распоряжение  земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле осуществляется администрацией Тульской области.

Согласно постановлению администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Впоследствии указанный департамент  переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

Об изменении арендодателя  арендаторы земельных участков  проинформированы путем публикации информации  в газете «Тула» от 25.12.2008.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как предусмотрено в  статье 612 ГК РФ,  в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и не мог знать.       В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации  аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно  подп. 4  п. 10 ст.  38.1 Земельного кодекса  РФ извещение о проведении аукциона должно, в частности, содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Аукцион по продаже права на заключение рассматриваемого договора аренды земельного участка  проведен     на   основании постановления  главы     администрации г. Тулы от 10.08.2007  № 2966 «О проведении  аукциона по продаже права аренды земельных участков».

Исковые требования мотивированы тем, что сведения о наличии  на земельном участке ливневой канализации  отсутствовали как в извещении об аукционе, так и в  договоре аренды, в связи с чем сведениями об указанном ограничении истец не располагал. Для получения технических условий  истец за счет собственных средств осуществил работы по выносу ливневой канализации, стоимость которых составила 1 559 953 руб. 63 коп.  В подтверждение расходов, заявленных к возмещению в порядке статьи 612 ГК РФ,   истец представил договор подряда от 09.03.2011 № 101    (л. д. 119, т. 2) на проведение названных работ, заключенный с Тульским УС ОАО «СПК Мосэнергострой»,  смету-расчет,  справку о   стоимости      выполненных работ и затрат ф. № КС-3 от 29.04.2011,  акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 от 29.04.2011.

Арендатор не может использовать 24% общей площади предоставленного земельного участка, под которым расположена канализация, в связи с чем претензией от 07.03.2012 № 307-юр предложил  арендодателю уменьшить размер арендной платы до 411 666 руб. 67 коп. в месяц.

Как установлено судом,  в приложении    № 1   к   постановлению   администрации  г. Тулы  от 10.08.2007 № 2966  –  информационном сообщении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков – указано, что  сведения о параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемых соответствующими инженерными службами города Тула,  имеются в градостроительных планах, утвержденных постановлениями главы  г. Тулы. Ознакомиться с градостроительными планами на земельные участки можно по адресу: г. Тула, пр. Ленина/ул. Первомайская, д. 65/4.

Довод апелляционной жалобы о том, что из содержания документов, представленных организатором аукциона, невозможно установить факт нахождения на арендованном земельном участке скрытой подземной ливневой канализации, которая ухудшает потребительские свойства спорного земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

При подаче заявки на участие в аукционе и до подписания договора, истец имел возможность    ознакомиться  с документацией на передаваемый в аренду земельный участок.

Из чертежа  градостроительного плана земельного участка  с кадастровым номером 71:30:05 03 11:0038, расположенного в г. Туле, по  ул. Волоховская (утвержден  постановлением главы  г. Тулы  от  31.01.2007    № 330),    и     приложений к нему (т. 2, л. д. 84 – 88, 120)  усматривается, что на спорном земельном участке обозначена ливневая канализация, а также  место допустимого размещения многоквартирного жилого дома.

Истец отрицает, что указанный чертеж как составная часть  градостроительного плана земельного участка изначально имелся в составе документации  об аукционе. Вместе с тем истец не подтвердил, что он, несмотря на содержание приложения № 1 к аукционной документации, обращался за получением сведений о градостроительном плане земельного  участка либо  им истребованы дополнительные характеристики земельного участка, не содержащиеся в составе  градостроительного плана.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что истец, осуществляющий предпринимательскую деятельность,  не проявил должную заботу и осмотрительность  при заключении сделки, хотя как до участия в аукционе, так и в ходе его проведения не  был лишен возможности получить полную информацию о приобретаемом им  для целей строительства  земельном участке.

            Суд апелляционной инстанции  признал несостоятельным довод заявителя жалобы, полагавшего, что организатор аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка скрыл факт обременения земельного участка, что подтверждается  отчетом ООО «ЕвроФинанс»  от 23.04.2007 № ОЦ-17/05-В  об оценке рыночной стоимости величины арендной платы земельного участка (т. 3, л. д. 79). В частности,  в главе 2  отчета не обозначены  существующие ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 71:30:05 03 11:0038.

  Однако  в основе настоящего спора лежит не оспаривание действий собственника земельного участка по оценке его стоимости и определению размера арендной платы, а ответственность арендодателя за недостатки,   препятствующие  использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.  В данном случае арендодатель не отвечает за те сведения об участке (недостатки), которые арендатор мог и должен был обнаружить во время осмотра земельного участка и ознакомления с градостроительным планом на него.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                       ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 04.09.2012 по делу  № А68-2657/2012  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

      А.Г. Дорошкова

       Н.В. Еремичева

      О.А. Тиминская