Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 по делу n А09-8147/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

         По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о недвижимом имуществе,       которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве                                      индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.             В силу части 5 статьи 1 данного Закона кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

            В соответствии с утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 № 32 формой кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровый паспорт выдается на изолированное нежилое помещение.

   Согласно рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом (введены с 01.01.1991), требование изолированности помещения заключается в том, что оно должно представлять собой конструктивно обособленную функциональную часть строения с помещениями, имеющими обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования). Таким образом, наличие отдельного входа в помещение с улицы не является обязательным критерием для признания помещения в качестве обособленного.

 Из представленных в материалы дела договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, заключенных ООО «ГИССТРОМ» с комитетом по управлению собственностью города Брянска (с 15.12.2008 – с МУП «Жилищное хозяйство»), следует, что общество более двух лет до дня вступления в силу Закона         № 159-ФЗ арендовало для использования под офис нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, 1, общей площадью 68,5 кв.м.

Как пояснено представителем общества и не отрицалось представителями     Брянской городской администрации и МУП «Жилищное хозяйство», фактически                           ООО «ГИССТРОМ» арендовало комнаты, обозначенные в экспликации к техническому паспорту нежилого помещения по бульвару Гагарина, дом 1, (т. 1, л.д. 95–99) под № 6; 6?; 6? (общая площадь 48,4 кв. м) и комнату под № 23 (общая площадь 20,5 кв. м), то есть общей площадью 68,9 кв. м.

С учетом этого расхождение в размере площадей, указанных в договоре аренды и в экспликации к техническому паспорту, само по себе не может являться основанием для  отказа в реализации обществу преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений, поскольку исходя из положений пункта 1.2 статьи 20, пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 554 ГК РФ право на выкуп в преимущественном порядке реализуется субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении фактически арендованного им объекта недвижимого имущества. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что однозначно пояснить причину такого расхождения в площадях представители лиц, участвующих в деле, не смогли. При этом представитель администрации подтвердил, что каких-либо реконструкций или перепланировок в арендуемых помещениях общество не производило.

Указанные арендуемые ООО «ГИССТРОМ» части данного нежилого помещения сформированы как два нежилых помещения общей площадью 20,4 кв. м и 48,4 кв. м и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты, что подтверждается представленными в материалы дела кадастровыми паспортами от 01.07.2010 № 2-14/2007 и от 01.07.2010 № 2-14/2009 (т. 1, л. д. 100, 102). При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что данные кадастровые паспорта были изготовлены Межрайонным отделением по г. Брянску № 1 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» по заявлению МУП «Жилищное хозяйство» в целях возмездного отчуждения (выкупа) спорных помещений в рамках Федерального закона № 159-ФЗ, что следует из приобщенного к материалам дела письма (т. 2, л. д. 6).

Об изолированности спорных нежилых помещений как одного из условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества свидетельствует также то, что согласно экспликации к техническому паспорту нежилого помещения по бульвару Гагарина, дом 1, нежилое помещение площадью 20,5 кв. м имеет выход в коридор, который  согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 является местом общего пользования (на плане строения (т. 1, л.д. 97) он обозначен под    № 14), связан с выходом из здания; нежилое помещение площадью 48,4 кв. м имеет выход в тот же коридор – место общего пользования, через другой коридор (на плане строения обозначен под № 6а), куда имеется выход из кабинета (на плане строения обозначен под № 7) и из кассы (на плане строения обозначен под № 6б).

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что часть нежилого помещения, обозначенная в экспликации  к техническому паспорту нежилого помещения по бульвару Гагарина, дом 1, как коридор  (на плане строения обозначен под № 6а), не является местом общего пользования, поскольку из него вход осуществляется только в арендуемые обществом кабинеты; оно само передано ООО «ГИССТРОМ» в исключительное пользование;  поставленное на кадастровый учет как самостоятельный объект нежилое помещение общей площадью 48,4 кв. м сформировано с включением в него данного коридора, что ответчиком и третьим лицом не отрицалось.  

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии необходимости в проведении в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, 1, отнесенном постановлением администрации Брянской области от 02.10.2003 № 442 к объектам культурного наследия регионального значения, реконструкции в целях формирования арендуемых обществом помещений как самостоятельных изолированных объектов.

Довод МУП «Жилищное хозяйство» в обоснование отсутствия у общества права на выкуп арендуемых помещений о том, что нежилое помещение общей площадью           284,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д. 1, принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

   В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежит, в частности, закрепленное в статье 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимые вещи.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 2 названного Федерального закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 5 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано за МУП «Жилищное хозяйство» Советского района города Брянска только 20.10.2011, то есть после обращения             ООО «ГИСТРОМ» в Брянскую городскую администрацию с заявлением  о реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорных арендуемых помещений (заявление обществом подано 28.09.2011).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для отказа ООО «ГИССТРОМ» в удовлетворении заявленных требований.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования общества – удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ООО «ГИССТРОМ» уплатило госпошлину по делу по платежным поручениям: от 11.11.2011 № 463 на сумму 2 000 руб. (за рассмотрение заявления в суде первой инстанции), от 15.11.2011 № 474 на сумму         2 000 руб. (за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер); от 13.09.2012    № 449 на сумму 2 000 руб. (за рассмотрение апелляционной жалобы).

Учитывая положения статей 110, 112 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и результаты рассмотрения апелляционной жалобы ООО «ГИССТРОМ», с Брянской городской администрации в пользу общества подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях в общей сумме 5 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 №139 размер государственной пошлины при подаче апелляционной, кассационной жалобы составляет для юридических лиц 1 000 руб.

Таким образом, излишне уплаченная обществом по платежному поручению от 13.09.2012 № 449 государственная пошлина в сумме 1 000 руб. подлежит возврату       ООО «ГИССТРОМ» на основании подпункта  1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 15 августа 2012 года по делу                  № А09-8147/2011 отменить.

            Требования ООО «ГИССТРОМ» удовлетворить.

            Признать незаконным отказ Брянской городской администрации, изложенный в письме от 27.10.2011 № 7/29-6888, в реализации ООО «ГИССТРОМ» преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д. 1, площадью 48,4 кв. м и 20,5 кв. м.

   Обязать Брянскую городскую администрацию совершить действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить ООО «ГИССТРОМ» проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

            Взыскать с Брянской городской администрации в пользу ООО «ГИССТРОМ» расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 5 000 руб.

            Возвратить ООО «ГИССТРОМ» из федерального бюджета госпошлину в сумме  1 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 13.09.2012 № 449.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                             Н.В. Еремичева

Судьи                                                                                                            А.Г. Дорошкова

                                                                                                              Е.Н. Тимашкова