Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2013 по делу n А68-6231/12. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А68-6231/12

Резолютивная часть постановления объявлена  14.01.2013

Постановление изготовлено в полном объеме  21.01.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Развитие» (ИНН 7107043730,              ОГРН 1037101125775) – Кацевич Т.А. (доверенность от 09.01.2013), от                          ООО «Недвижимость 21» (ИНН 7103509160, ОГРН 1107154018135) – Кузнецова Е.Ю. (доверенность от 09.01.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области – Черкашиной О.Н. (доверенность от 18.09.2012 № 02/1-23/69), от Эйрих А.А. – Лексина К.Г. (доверенность от 2.08.2012), Бобровой Е.А. – паспорт, Мирашина К.А. (доверенность от 23.08.2012               № 71 ТО 0391213), Подолян В.В. – паспорт, от Вепрева К.В. – Рыжова Г.А. (доверенность от 24.08.2012), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Развитие» на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.11.2012 по делу № А68-6231/12 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Развитие» (далее – истец, ООО «ПП «Развитие») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость 21» (далее – ООО «Недвижимость 21») и обществу с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее – ООО «Развитие») (ИНН 7105507721,                       ОГРН 1097154022360) о признании недействительной сделки, заключенной между ООО «Недвижимость 21» и ООО «Развитие» на основании договора уступки прав требования от 20.09.2011 № 17-26/11 У, в силу ее ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Определениями арбитражного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Эйрих А.А., ООО «Малыш», Боброва Е.А., Подолян В.В., Туркина А.С., Ефименко К.Г., Вепрев К.В., ВТБ 24 (ЗАО), ОАО «Сбербанк», Паценко А.А., Васюкова Т.А.,             Меркулова О.В., Кочетков В.С., Помогаева Е.В.

В судебном заседании первой инстанции истец уточнил требования, просил признать недействительной сделку в силу ее ничтожности, как не соответствующую статье 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ссылаясь на то, что первый ответчик не исполнил обязательство по оплате в полном объеме, а следовательно, не имел законных оснований уступать права требования любых квартир.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК) судом принято уточнение исковых требований.

Решением суда от 16.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «ПП «Развитие» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что суд первой инстанции не установил факт неоплаты или оплаты ООО «Недвижимость 21» уступленной доли квартир на дату заключения спорного договора, а также факт наличия или отсутствия договора о переводе долга. Считает, что факт отсутствия расчетов между истцом и ООО «Недвижимость 21» подтверждается п. 3.2 спорного договора. Отмечает, что суд необоснованно связал дату государственной регистрации с моментом заключения спорного договора – 21.10.2011. Полагает, что спорная сделка подлежала государственной регистрации только после исполнения приобретателем обязанности по оплате. Утверждает, что проведение государственной регистрации сделки  не является доказательством ее законности.  Указывает, что на 20.09.2011 ООО «Недвижимость 21» переуступило права требования на 17 050 400 руб. Обращает внимание суда на то обстоятельство, что уплаченные ООО «Недвижимость 21» денежные средства засчитаны ответчиком в счет оплаты других квартир.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ООО «ПП «Развитие» (застройщик) и              ООО «Недвижимость 21» (дольщик) заключен договор от 20.08.2010 № 17-8/10 на участие в долевом строительстве жилых домов, согласно которому застройщик привлекает дольщика к финансированию, а дольщик финансирует строительство части двух семнадцатиэтажных жилых домов, расположенных по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Хворостухина, д. 2 (I и II пусковые комплексы).

Объектом по договору является часть жилых домов в соответствии с приложением № 1, состоящая из квартир в I пусковом комплексе (в том числе квартиры № 52, 53, 54, 76, 77, 78, 82, 83, 84). Общая площадь квартир составляет 3 878,1 кв. м. Размеры площадей не являются окончательными и уточняются по данным органа технической инвентаризации в соответствии с протоколом о распределении конкретных квартир по этажам, которые авансирует (инвестирует) дольщик (п. 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора на участие в долевом строительстве перечень   распределения   квартир,   строительство   которых   инвестирует   дольщик,   не является окончательным, подлежит   корректировке   в   связи   с   увеличением   или уменьшением доли внесенных средств дольщиком в строительство жилого дома.

Пунктом 3.1 договора установлено, что общая стоимость квартир в строящемся доме в 1 пусковом комплексе, финансируемых дольщиком, определяется приложением № 1, согласно которому стоимость одного квадратного метра составляет 27 тыс. руб. Итоговая стоимость указанного договора составляет 102 424 500 руб. при условии выполнения дольщиком обязательств по финансированию строительства в полном объеме.

Итоговая сумма договора может быть изменена по итогам строительства после получения технического паспорта жилого дома, содержащего точные сведения о площади подлежащих передачи квартир. После получения технического паспорта на жилой дом стороны корректируют фактическую стоимость договора.

Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора дольщик обязан оплатить полную стоимость квартир, указанных в пункте 2.2 договора, в соответствии с пунктом 3.1 договора в срок до 01.04.2012. Оплата долевого участия в строительстве производится любым не запрещенным способом, в том числе путем поставки строительных материалов, оказания услуг, перечислением денежных средств и т.д.

В соответствии с пунктом 8.8 договора дольщик имеет право переуступать свои права и обязанности по договору. Уступка прав требования дольщиком осуществляется после 100 % оплаты доли своей части, указанной в приложении № 1, и передаваемой по договору уступки прав требования или по согласованию с застройщиком в размере оплаченной доли. При этом письменное согласие застройщика является обязательным.

Между ООО «Недвижимость 21» (дольщик) и ООО «Развитие» (новый дольщик) заключен договор уступки прав требования от 20.09.2011 № 17-26/11 У, в соответствии с которым дольщик уступает, а новый дольщик принимает права требования дольщика по договору от 20.08.2010 № 17-8/10 на участие в долевом строительстве жилых домов, заключенному между ООО «ПП «Развитие» (застройщик) и ООО «Недвижимость 21» (дольщик), в части получения и оформления в собственность 9 квартир в I пусковом комплексе, ориентировочной общей проектной площадью 627 кв. м,  в строящемся                  семнадцатиэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Тула,                             ул. Хворостухина, д. 2 а, (согласно приложению № 1).

На основании приложения № 1 к договору к ООО «Развитие» перешли права требования дольщика в отношении квартир № 52, 53, 54, 76, 77, 78, 82, 83, 84, общей площадью 627 кв. м, по цене 35 тыс. руб. за 1 кв. м на общую сумму 21 945 000 руб.

Пунктами 3.1, 3.2 договора уступки предусмотрено, что новый дольщик выплачивает дольщику денежные средства в указанном размере в следующем порядке: по 10 972 500 руб. в срок до 31.11.2011 и до 01.03.2012.

Оплата по данному договору производится любым не запрещенным законом способом и путем выполнения работ согласно договору подряда от 20.09.2011 № 94-П, заключенному между ООО «ПП «Развитие» и ООО «Развитие», а также в соответствии с подписанным актом о зачете взаимных требований, которые стороны обязуются подписывать ежеквартально на основании актов выполненных работ.

Окончательный расчет между дольщиком и новым дольщиком производится после уточнения общей площади квартиры по данным технической инвентаризации с возможной корректировкой стоимости.

Договор от 20.09.2011 № 17-26/11 У зарегистрирован в установленном законом порядке 21.10.2011.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                               «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Таким образом, осуществляя регистрацию договора от            20.09.2011, регистрирующий орган обязан был проверить соответствие регистрируемого договора требованиям статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004             № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно справке от 23.09.2011 № 184 за подписью директора ООО «ПП Развитие», имеющейся в материалах дела, ООО «ПП «Развитие» не возражает против подписания договора уступки прав требования дольщиком физическим  и юридическим лицам  квартир, расположенных     по     адресу:     г.     Тула,     ул.   Хворостухина,   д. 2а   (I   пусковой   комплекс), № 52, 53, 54, 76, 77, 78, 82, 83, 84, общей площадью 927  кв. м.

В справке ООО «Недвижимость 21» от 23.09.2011 № 20 за подписью директора указано, что общая стоимость квартир по договору уступки от 20.09.2011 составляет               21 945 000 руб. (т. 2, л. д. 112 – 113).

На основании договора уступки прав требования от 19.06.2012 ООО «Малыш» (цедент) уступило Эйрих А.А. (цессионарий) в полном объеме свои права к ООО «ПП «Развитие» (застройщик) в отношении приобретения после ввода в эксплуатацию права собственности на квартиру № 83 в строящемся семнадцатиэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Тула, ул. Хворостухина, д. 2а, I пусковой комплекс. Платежным поручением от 19.06.2012 № 1147 Эйрих А.А. в соответствии с             п. 3.1 договора перечислила ООО «Малыш» в оплату передаваемых прав 2 385 900 руб. (т. 1, л. д. 39–41).

Согласно договору уступки прав требования от 20.12.2011 ООО «Развитие» уступило ООО «Малыш» права требования дольщика по договору от 20.08.2010 в части получения и оформления в собственность квартир № 78, 84, 83 (т. 12, л. д. 136 – 139). Платежным поручением от 28.12.2011 № 73 ООО «Малыш» оплатило 6 834 800 руб. за уступку прав требования на участие в долевом строительстве в части получения и оформления в собственность 3-х квартир (т. 12, л. д. 52).

Между Бобровой Е.А. и ООО «Развитие» заключен договор уступки права требования от 05.12.2011 № 5-11/11У в части получения и оформления в собственность квартиры № 82 в доме по ул. Хворостухина, д. 2а, I пусковой комплекс. Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 05.12.2011 № 75 и от 07.12.2011 № 76  Боброва Е.А. уплатила ООО «Развитие» 1 574 800 руб., что подтверждается и справкой дольщика от 07.12.2011 б/н (т. 1, л. д. 88 – 92).

ООО «Развитие» (дольщик) по договору уступки прав требования от 09.12.2011             № 4-11/11У уступило Подолян В.В. (новому дольщику) права требования по договору от 20.08.2010 в части получения и оформления в собственность квартиры № 52 по вышеуказанному адресу в Пролетарском районе г. Тулы. За уступку прав требования Подолян В.В. выплатила дольщику 1 574 800 руб. согласно  квитанции    к   приходным    кассовым   ордерам    на    сумму    600 тыс.    руб., кредитному договору от 09.12.2011              № 82832 со Сбербанком России, справке ООО «Развитие», извещению (т. 1, л. д. 97 – 114, т. 14, л. д. 51).

В соответствии с договором уступки прав требования от 06.03.2012 Меркулова О.В. (цедент) уступила Ефименко К.Г. (цессионарию) в полном объеме права к ООО «ПП «Развитие» в отношении приобретения права собственности на квартиру № 53 в доме 2а по ул. Хворостухина в г. Туле. Ефименко К.Г. согласно распискам Меркуловой О.В. уплатил из 2 096 700 руб.  2 млн. руб. и 400 тыс. руб.

Между ООО «Развитие» и Меркуловой О.В. (новый дольщик) был заключен договор уступки прав требования от 07.11.2011 № 2-11/11 У в отношении квартиры                 № 53. О внесении денежных средств в размере 2 096 700 руб. ответчик выдал справку               (т. 1,  л. д. 117 – 124, т. 12, л. д.78).

ООО «Развитие» 07.11.2011 уступило Васюковой Т.А. (новому дольщику) права требования в отношении квартиры № 76, расположенной в строящемся семнадцатиэтажном доме, находящемся по строительному адресу: г. Тула,                             ул. Хворостухина, д. 2а, согласно квитанциям, справке ООО «Развитие» от 20.11.2011               № 1 Васюкова Т.А. уплатила 1 524 000 руб.

По договору от 23.01.2012 Васюкова Т.А. переуступила свои права Туркиной А.С. в отношении указанной квартиры № 76; оплата в сумме 1 524 000 руб. подтверждается распиской от 27.01.2012, кредитным договором с Банком ВТБ 24 от 23.01.2012 (т. 2,               л. д. 13, 17 – 27, 51 – 59, т. 11,  л. д. 1 – 5).

Кочетков В.С. (цедент) на основании договора от 05.03.2012 уступил Вепреву К.В. (цессионарий) в полном объеме права к ООО «ПП «Развитие» в отношении приобретения после ввода в эксплуатацию права собственности на квартиру № 54 в вышеуказанном строящемся доме. Цеденту надлежало уплатить 2 491 100 руб., в том числе 1 500 000 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых Сбербанком России (т. 11, л. д. 143 – 146,             т. 13, л. д. 62 – 74).

Между ООО «Развитие» и Кочетковым В.С. в отношении квартиры № 54 был заключен договор уступки прав требования от 07.11.2011