Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу n А68-5087/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

                                                               Дело № А68-5087/2012

Резолютивная часть постановления объявлена  23.01.2013

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2013 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича (ИНН 710706384033, ОГРН 305710703300049) на решение Арбитражного суда Тульской области от 17.10.2012 по делу № А68-5087/2012 (судья В.М. Большаков) принятое по исковому заявлению ООО "ТПК "Тройка" (ИНН 7106059913; ОГРН 1047100774753) к Индивидуальному предпринимателю Демину Алексею Владимировичу (ИНН 710706384033; ОГРН 305710703300049) о взыскании 472 420 рублей и встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича (ИНН 710706384033; ОГРН 305710703300049) к ООО "ТПК "Тройка" (ИНН 7106059913; ОГРН 1047100774753) о признании недействительными договора аренды № 14-1 от 01.10.2011г. и акта приема-передачи от 01.10.2011, при участии от ИП Демин А.В. (до перерыва)  Павлова Я.В. (доверенность от 16.07.2012 № 2), Моисеевой Т.А. (доверенность от 16.07.2012 № 1), (после перерыва) Павлова Я.В. (доверенность от 16.07.2012 № 2) в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Тройка» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Демину Алексею Владимировичу (далее – ИП Демин А.В.) о взыскании 472 420 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования просил взыскать 562 873 рубля 89 копеек, в том числе задолженность по внесению основной части арендной платы в сумме 393 923 рубля 06 копеек, по переменной части арендной платы 31 304 рубля, неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 137 646 рублей 89 копеек. Уточнение судом области принято.

ИП Демин А.В. предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды № 14-1 от 01 октября 2011 года недействительным; признании акта приема-передачи, являющегося приложением договора № 4 от 01 октября 2011 года недействительным.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 17.10.2012 исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" взыскано 343 827 рублей  06 копеек долга, 129 850 рублей 04 копейки пени, всего 473 677 рублей 10 копеек и 11 998 рублей 14 копеек расходов по уплате госпошлины. Встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича к ООО "ТПК "Тройка" о признании договора аренды № 14-1 от 01.10.2011г. недействительным оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ИП Демин А.В. просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Считает, что предмет договора аренды № 14-1 от 01.10.2011 сторонами не согласован, в плане 1 этажа здания, представленном ООО «ТПК «Тройка» в суд первой инстанции содержатся ошибки в указании метража сдаваемой в аренду площади.  Указывает, что в связи с тем, что объект не был введен в эксплуатацию, заявитель не мог его использовать по назначению – для осуществления розничной торговли.  Полагает, что договор аренды № 14-1 от 01.10.2011 не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

17 августа 2011 года между индивидуальным предпринимателем Деминым Алексеем Владимировичем и ООО «ТПК «Тройка» заключен предварительный договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.1.1 предварительного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: помещение площадью 36 кв.м., расположенное на 1 этаже согласно схеме – приложению № 1, расположенное в нежилом здании – торгово-развлекательном центре «Тройка-Посад», расположенном по адресу: г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит В.

Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи имущества для выполнения ремонтных работ от 22.08.2011.

В пункте 2 акта приема-передачи стороны указали характеристику строительных конструкций объекта, в том числе наличие приточно-вытяжной воздушной магистрали, кабелей электроснабжения, кабеля видеонаблюдения, противопожарной сигнализации, телефонной линии, интернета, датчиков пожарной сигнализации, выпуска трубы водопровода пожаротушения. Стороны констатировали, что указанное оборудование исправно.

В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи, акт является подтверждением того, что помещения фактически переданы от арендодателя к арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для проведения ремонтных работ.

01 октября 2011 года между индивидуальным предпринимателем Деминым Алексеем Владимировичем и ООО «ТПК «Тройка» 01.10.2011 был заключен договор аренды № 14-1 недвижимого имущества: нежилого помещения, площадью 36,6 кв.м., расположенного на 1 этаже нежилого здания – Торгово-развлекательного центра «Тройка-Посад», расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, ул. Каминского, д. 24,     лит. В.

Помещение передано арендатору  26 ноября 2011 года по акту приема-передачи.

Согласно разделу 4 договора арендная плата складывается из двух составляющих –  основной и переменной частей. Основная составляющая установлена в размере 107 238 рублей в месяц, в том числе НДС – 16 358 рублей 34 копейки. Переменная составляющая арендной платы рассчитывается ежемесячно в соответствии с приложением № 5 к договору.

В соответствии с пунктом 4.4 договора основную арендную плату арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, определенном пунктом 4.2 договора.

Согласно пункту 4.5 договора оплата переменной части арендной платы за текущий месяц осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого календарного месяца следующего за истекшим, в размере исчисленном согласно пункту 4.3. договора согласно показаний приборов учета.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение пункта 1.4 договора арендатором не была внесена в полном объеме основная и переменная часть арендной платы за декабрь 2011 года, январь-май 2012 года.

Согласно расчету истца, представленному в суд первой инстанции, общая сумма задолженности по арендной плате составляет 425 227 рублей 06 копеек, в том числе: по основной части арендной части арендной платы – 393 923 рубля 06 копеек, по переменной части арендной платы – 31 304 рубля.

Пунктом 5.3 договора предусмотрена уплата арендатором неустойки в размере      0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Истцом заявлена ко взысканию неустойка за период с 11.01.2012 по 17.05.2012  по основной части арендной платы в размере 117 293 рубля 26 копеек и 12 557 рублей 14 копеек за период с 26.01.2012 по 17.05.2012 по переменной части арендной платы.

Из материалов дела следует, что 27 апреля 2012 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить сумму задолженности по основной арендной плате, а также уплатить неустойку в установленном размере. В свою очередь  01.03.2012 в адрес истца поступило заявление от ответчика о расторжении договора аренды №14-1. По акту приема-передачи 17.05.2012 арендуемое имущество было возвращено арендатором арендодателю.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу  положений статей 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 3.2.4 договора арендодателю предоставлено право использовать обеспечительный взнос полностью или частично для компенсации ущерба, понесенного в результате действий арендатора или неисполнения им своих обязательства по договору, производить вычеты из полученной им суммы обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора.

Судом области установлено, что с 03.10.2011 по 08.11.2011 ИП Деминым частями была внесена сумма обеспечительного взноса в размере 81 400 руб.

Суд первой  инстанции на основании расчета ООО «ТПК «Тройка» взыскал с ИП Демина А.В. задолженность по арендной плате с учетом зачета обеспечительного платежа 312 523 руб. 06 коп. по основной части арендной платы и 31 304 руб. по переменной части, а также неустойку в сумме 117 293 руб. 26 коп. по основной части арендной платы и 12 557 руб. 14 коп. по переменной части арендной платы.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для взыскания переменной части арендной платы и неустойки по ней ввиду следующего.

Как следует из условий пунктом 4.3, 4.5 и приложения № 5 к договору, переменная составляющая арендной платы представляет собой оплату коммунальных услуг, размер которой определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета электроэнергии, тепловой энергии и воды. В приложении № 5 к договору сторонами согласованы формулы определения стоимости для каждой из указанных коммунальных услуг, составляющей частью данных формул является показания приборов учета по каждому коммунальному ресурсу, общее количество арендаторов, площадь всего здания торгового центра и др. ООО «ТПК «Тройка» представив расчет переменной арендной платы не представила суду доказательств, подтверждающих показания приборов учета за спорные периоды, а также данные подтверждающие общее количество арендаторов и площадь здания.

В связи с изложенным, представленный ООО «ТПК «Тройка» расчет не может быть принят в качестве доказательства размера переменной арендной платы в связи с чем исковые требования ООО «ТПК «Тройка» о взыскании переменной составляющей арендной платы и насчитанной на нее неустойки удовлетворению не подлежат.

В связи с изложенным, обжалуемое решение в части взыскания 31 304 руб. переменной арендной платы и 12 557 руб. 14 коп. неустойки по ней подлежит отмене.

Поскольку предприниматель не оплатил стоимость аренды за заявленный период, взыскание задолженности ИП Демина А.В. по основной арендной плате в сумме 312 523 руб. 06 коп. и начисленной на нее неустойки в сумме 117 293 руб. 26 коп. суд апелляционной инстанции считает правильным.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с позицией суда области, отклонившего встречные исковые требования ИП Демина А.В. В обоснование требования о признании договора аренды недействительным ИП Демин А.В. указывает, что кадастровый паспорт на объект аренды не передан арендодателем, предмет договора от 01.10.2011 № 14-1 не определен, вследствие чего договор является не заключенным.

Как следует из материалов дела, спорный объект был передан предпринимателю  22.08.2011 после подписания предварительного договора от 17.08.2011. Получив указанное помещение, предприниматель произвел в нем ремонтные работы, что подтверждается актом № 4 от 10.05.2012, по которому арендное помещение было возвращено арендодателю и в котором указаны произведенные предпринимателем неотделимые улучшения. Отсюда следует, что предприниматель, получив объект по предварительному договору, не имел неясностей в его площади либо технических характеристиках и произвел его ремонт по имеющимся параметрам. Заключая основной договор аренды 01.10.2011 арендатор знал как технические характеристики получаемого в аренду объекта так и его фактическое состояние.

Из обстоятельств дела следует, что заключая договор аренды предприниматель осознавал состояние всего здания торгового центра, а также возможность использования арендованного имущества в данном торговом центре в соответствии с планируемым назначением.

Таким образом, из обстоятельств дела следует, что ИП Демин А.В. не имел заблуждений относительно параметров и состояния, передаваемого ему в аренду имущества, а также с учетом состояния всего здания торгового центра мог определить возможность используемого полученного имущества по назначению – для розничной торговли промышленными товарами.

В связи с изложенным, оснований для признания договора аренды недействительным либо незаключенным не имеется. Также не имеется оснований для признания недействительным акта приема-передачи к договору аренды от 01.10.2011. В обоснование данных требований предприниматель указывает, что данный акт является приложением  к договору, подписан одновременно с договором и не может являться доказательством совершения приема-передачи объекта аренды в будущем.

Однако из обстоятельств дела следует, что спорное помещение было передано предпринимателю на основании предварительного договора по акту от 22.08.2011 и на момент заключения договора аренды от 01.10.2011 арендодателю не возвращалось.

Таким образом, передача спорного помещения состоялась до заключения договора аренды, а указание в оспариваемом акте даты передачи – 26.11.2011 связано с согласованием сторонами даты, с которой данное помещение передавалось по договору аренды и с которой  в силу пункта 4.1 договора подлежат начислению арендные платежи.

Таким образом, оспариваемый акт отражает фактически сложившиеся между сторонами отношения на основании их волеизъявления. Согласование в данном акте каких-либо условий, противоречащих нормам закона либо заключенных с пороком воли судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем оснований для признания данного акта недействительным не имеется.

ИП