Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу n А54-4066/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А54-4066/2011

Резолютивная часть постановления объявлена   14.02.2013

Постановление изготовлено в полном объеме  21.02.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилсервис» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2012 по делу № А54-4066/2011 (судья         Сельдемирова В.А.), установил следующее.

Товарищество собственников жилья «ОЛИМП» (ОГРН 1106230000161) (далее – истец) обра­тилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к товари­ществу собственников жилья «Зубковой» (ОГРН 1036208017526) и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилсервис»                             (ОГРН 1076234008047) о признании недействительным договора доле­вого участия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007, за­ключенного между                 ООО «Управляющая компания «Жилсервис» и ТСЖ «Зубковой», в части, послужившей основанием для передачи помещения общедомовой котельной Н30, площадью                 101,1 кв. м, назначение – нежилое, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой,               д. 16, к. 1, а именно пункта 1 дополнительного со­глашения от 26.11.2009, заключенного между ООО «Управляющая компания «Жилсервис» и ТСЖ «Зубковой», к договору от 10.10.2007, согласно которому в связи с уточнением адресного ориентира и технической характеристики помеще­ния пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Организация финанси­рует  строительство  в   части  нежилого  помещения  Н30  общей  площадью   101,1 (сто одна целая одна десятая) кв. м, лит. А, назначение – нежилое, расположенное на 1 этаже по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1»; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартир­ном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, на нежилое помещение Н30 в многоквартирном доме лит. А, площадью 101,1 кв. м, назначение – нежи­лое, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, как на общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме и необходимое для эксплуатации многоквар­тирного дома по адресу:                     г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1 (с учетом уточнения от 23.11.2012).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 15.09.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требо­ваний относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной от­ветственностью «Муниципальный коммерческий банк им. Сергия Живаго», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Решением суда от 27.11.2012 исковые требования  удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что нежилое помещение Н30 строилось  ООО Управляющая компания «Жилсервис», при этом собственниками помещений в многоквартирном жилом доме № 16  корп. 1 по улице Зубковой г. Рязани строительство указанного нежилого помещения не финансировалось. Полагает, что требование о признании общей долевой собственности не может быть удовлетворено, так как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялось.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между товариществом собственников жилья «Зубковой» (за­стройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая ком­пания «Жилсервис» (организация) подписан договор долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007 (т. 2, л. д. 4–5), предметом которого является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу:                   г. Ря­зань, ул. Зубковой, д. 18 (строительный адрес) (далее – объ­ект). Согласно пункту 1.2 договора организация финансирует строительство объекта в части нежилого помещения, общей площадью 72 кв. м. В соответствии с пунктом 1.3 договора застройщик организует строительство объекта и сдачу его во 2 квартале 2009 года, после принятия его в эксплуатацию помещение, строительство которого в полном объеме профинансировано организацией, переходит в собственность последней после государственной регистрации права собственности организа­ции на помещение в регистрирующем органе. Пунктом  2.1 договора предусмотрено, что объем финансирования составляет 8 428 070 рублей.

Между ТСЖ «Зубковой» и ООО «Управляющая компания «Жил­сервис» 26.11.2009 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого уча­стия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007 (т. 2, л. д. 6).

В пункте 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009 в связи с уточнением адресного ориентира и технической характеристики помеще­ния стороны пункт 1.2 договора от 10.10.2007 изложили в следующей редакции: «Органи­зация финансирует строительство в части нежилого помещения Н30, общей площадью 101,1 кв. м, лит. А, назначение – нежилое, расположенное на первом этаже по адресу: г. Рязань,                          ул. Зубковой, д. 16, корп. 1».

Сторонами подписан акт от 26.11.2009 о реализации договора долевого участия от 10.10.2007 и дополнительного соглашения от 26.11.2009, согласно ко­торому застройщик передал, а организация приняла нежилое помещение Н30, общей площадью 101,1 кв. м, лит. А, назначение – нежилое, расположенное на первом этаже дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1. Согласно данному ак­ту расчет между сторонами произведен полностью (т. 2, л. д. 8).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязан­ской области 31.12.2009 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Управляющая компания «Жилсервис» на нежилое помещение, что под­тверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 17).

Общим собранием собственников помещений строящегося многоквартирно­го дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1 (строительный адрес ул. Зубковой,                д. 18 А) выбран способ управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственни­ков жилья «ОЛИМП» согласно протоколу от 03.11.2009 № 1            (т. 1, л. д. 14).

Сведения  о создании ТСЖ «ОЛИМП» внесены в единый государственный ре­естр юридических лиц 28.01.2010, выдано свидетельство о госу­дарственной регистрации юридического лица сер. 62 №002026788 (т. 1, л. д. 22).

ТСЖ «ОЛИМП» согласно уставу является некоммерческой организацией, созданной в целях реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных пределах распо­ряжению общим имуществом.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, от 14 июля 2011 года приня­то решение об оформлении в установленном порядке права собственности собст­венников помещений многоквартирного дома на общее имущество многоквар­тирного дома, в том числе на помещение общедомовой котельной с установлен­ным в ней оборудованием. Общее собрание уполномочило ТСЖ «ОЛИМП» представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома по вопросу оформления права собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на помещение общедо­мовой котельной с установленным в ней оборудованием, с правом обращения с исковым заявлением о признании права собственности на общее имущество (т. 3, л. д. 50).

Полагая, что нежилое помещение Н30, общей площадью 101,1 кв. м, лит. А, относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку в нем располагается автономная котельная, которая приготавливает и подает горячую воду в систему отопления и горячего водоснабжения многоквартирного жилого дома по адресу:                     г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, ТСЖ «ОЛИМП» обратилось в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации             собст­венникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механиче­ское, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Фе­дерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подва­лы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механи­ческое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящее­ся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслу­живания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположен­ные на данном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Фе­дерации и граждан­ским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в много­квартирном доме.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными поста­новлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006               № 491, определен состав общего имущества в многоквартирном доме, в который согласно подпункту «а» пункта 2 указанных Правил включаются помеще­ния в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначен­ные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лиф­товые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (вклю­чая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное об­служивающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквар­тирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев возни­кает на помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Определением арбитражного суда от 13.12.2011 по делу была назначена су­дебная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту общества с огра­ниченной ответственностью «Триумф» Морозовой С.А.

Согласно экспертному заключению от 27.12.2011 № 10-02/СТ-12 (т. 2,                         л. д. 63–81) инже­нерное оборудование и инженерные сети системы центрального отопления, во­доснабжения, канализации, расположенные в нежилом помещении Н30, являют­ся транзитными и предназначены для обслуживания собственно нежилого помещения Н30; функциональным назначением нежилого помещения Н30 в многоквартирном доме, лит. А площадью 101,1 кв. м  является котельная  с размещенной в ней котельной установкой, служащей для приготовления и подачи горячей воды в систему отопления и горячего водоснабжения данного многоквартирного дома. При самостоятельном использова­нии нежилого помещения Н30 нормальная эксплуатация и жизнедеятельность многоквартирного жилого дома № 16, корп. 1 по ул. Зубковой                     г. Рязани невозможна.

Таким образом, нежилое помеще­ние Н30 площадью 101,1 кв. м, лит. А, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного жилого дома, обслуживает более одного помещения в многоквартирном доме и относится к общему имуществу  многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, возможность его самостоятельно­го использования без нарушения прав иных собственников многоквартирного дома материалами дела не подтверждена.

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2011                                          № ВАС-14802/11, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.10.2010 по делу № А68-1073/09).

Как следует из материалов дела, право собственности на нежи­лое помещение Н30 площадью 101,1 кв. м, лит. А, расположенное на первом этаже дома № 16, корп. 1, по                ул. Зубковой г. Рязани, зарегистрировано за ООО «Управляющая компания «Жилсервис».

Государственная регистрация права собственности была осуществлена на основании договора долевого участия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007, заключенного между ТСЖ «Зубковой» и ООО «Управляющая компания «Жилсервис», дополнительного соглашения к нему от 26.11.2009 и акта от 26.11.2009 о реализации договора.

Заявляя требование о признании недействительным договора долевого участия в долевом финансиро­вании нежилого помещения от 10.10.2007 в части, послужившей основанием для передачи помещения общедомовой котельной Н30 площадью