Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу n А54-4066/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

101,1 кв. м, назна­чение – нежилое, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, кв. 1, а именно пункта 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009, заключенного меж­ду ООО «Управляющая компания «Жилсервис» и ТСЖ «Зубковой» к договору от 10.10.2007, ТСЖ «ОЛИМП» фактически заявлено требование о признании недействительным  пункта 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009 к договору долевого уча­стия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007.

Согласно статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основа­ниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо­сти и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации» (далее – Закон            № 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застрой­щик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуата­цию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строи­тельства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию много­квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с мо­мента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В пунктах 1, 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ указано, что данный Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Действие Федерального зако­на распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство первой оче­реди многоквартирного жилого дома по адресу: г. Рязань,  ул. Зубковой,  выдано 27.12.2004                 (т. 3, л. д. 88), т.е. до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, поэтому договор долевого участия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007 не подлежал государственной регистрации.

Как установлено подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве должен содержать опреде­ление подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в со­ответствии с проектной документацией застройщиком после получения им раз­решения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора долевого участия в долевом строитель­стве нежилого помещения от 10.10.2007 предметом финансирования является строительство нежилого помещения общей площадью 72 кв. м в доме 18, по ул. Зубковой г. Рязани (адрес строительный). Вместе с тем из содержания данного пункта не сле­дует, что обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилсервис» финансировалось строительство общедомовой котельной.

На основании изложенного апелляционным судом не принимается во внимание довод жалобы о том, что нежилое помещение Н30 строилось  ООО Управляющая компания «Жилсервис», а собственниками помещений в многоквартирном жилом доме № 16,  корп. 1, по улице Зубковой г. Рязани строительство указанного нежилого помещения не финансировалось. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО Управляющая компания «Жилсервис» не представило документов, подтверждающих осуществление им финансирования строительства спорной котельной.

В пункте 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009, заключенного между ТСЖ «Зубковой» и ООО «Управляющая компания «Жилсервис», в связи с уточнением адресного ориентира и технической характеристики помещения пункт 1.2 договора от 10.10.2007 изложен в следующей редакции: «Организация финансирует строительство в части нежилого помещения Н30 общей площадью 101,1 кв. м лит. А, назначение – нежилое, расположенное на первом этаже по ад­ресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16,               корп. 1».

Руководствуясь тем, что указанное нежилое помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу действующего законодательства, учитывая, что ТСЖ «Зубковой», являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, не могло не знать о том, что спорное нежилое помещение относится к категории общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009 к дого­вору долевого участия от 10.10.2007, в соответствии с которым было отчуждено в индивидуальную собственность ООО «Управляющая компания «Жилсервис» общее имущество собственников многоквартирного дома, которое не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу прямого указания закона, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодек­са Российской Федерации.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Выс­шего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некото­рых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о при­знании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собст­венности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право инди­видуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать при­знания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об уст­ранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья  304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 05.09.2011 (т. 1,                  л. д. 51) ООО «Управляющая компания «Жилсервис» передало, а ТСЖ «ОЛИМП» приняло как общее имущество многоквартирного дома, необходимое для обеспе­чения эксплуатации и благоприятных условий проживания в много­квартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, следующее иму­щество: комплекную котельную, смонтированную в нежилом помещении Н30 в многоквартирном доме, лит. А, площадью 101,1 кв. м по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1; документацию к комплектной котельной; ключи от нежило­го помещения Н30 по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.

Следовательно, фактически спорным нежилым помещением Н30 владеют собственники помещений многоквартирного дома, доказательств обратного ответчиками не представлено.

Согласно выписке из протокола  общего собрания собственников многоквартирного дома от 14.07.2011 № 2 ТСЖ «ОЛИМП» имеет право на обращение в суд с иском в интересах собственников помещений многоквартирного дома (т. 3, л. д. 50).

Довод апелляционной жалобы о финансировании ООО «Управляющая компания «Жилсервис» спорной котельной на сумму 8 428 070 рублей судом во внимание не принимается, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтвержден документально.

На основании изложенного, принимая во внимание, что нежилое помещение Н30 в многоквартирном доме, лит. А, площадью 101,1 кв. м, расположенное по адресу:                    г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, является общим имуществом многоквартирного дома, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ТСЖ «ОЛИМП» о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, на указанное нежилое помещение.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2012 по делу                                     № А54-4066/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                    О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                  Л.А. Капустина

                                                                                                                      Е.В. Рыжова