Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу n А54-3896/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

не   рекомендательный характер.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.   

Согласно пункту 1 статьи 24.6 Закона об оценочной деятельности убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (статья 15 ГК РФ).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. В том случае, когда оценщиком правильно определена стоимость объекта оценки без нарушения законодательства и иных норм, он не может быть привлечен к ответственности.

Факт недостоверной оценки ООО «АварКом»  рыночной стоимости  спорных нежилых помещений установлен в судебном порядке в рамках дела № А54-2512/2010, то есть доказана неправомерность действий  первого ответчика. По делу №  А54-2512/2010 ООО «АварКом»  было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. 

Расходы истца в виде уплаты арендной платы находятся в непосредственной связи с действиями ответчика, поскольку в противном случае, то есть без оспаривания  выкупной цены арендованного  помещения, определенной  на основании  отчета  ООО «АварКом»,    договор купли-продажи подлежал бы заключению истцом непосредственно после получения им  проекта договора. Расходы по уплате арендной платы являются убытками, так как понесены для восстановления нарушенного права истца на приобретение имущества по достоверной рыночной цене. Ответчиком – ООО «АварКом» – отсутствие своей вины в определении недостоверной рыночной стоимости оценке помещений не доказано.

Суд апелляционной  инстанции не может согласиться с выводом суда о том, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению из-за недоказанности истцом размера убытков, поскольку требование  истца о возможности возникновения его прав на объект недвижимого имущества с апреля 2010 года  и окончание арендных обязательств по оп­лате с июня 2011 года противоречит статье 219 ГК РФ.

Согласно правовому подходу, определенному Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 № 2929/11 по делу                                     № А56-44387/2006, суд не может полностью отказать в удовлетворении требований о взыскании убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Спорное недвижимое имущество передано  истцу 21.02.2002 на основании акта приема-передачи  (том 3, л. д. 49), т.е. признается переданным во владение  предпринимателя с указанной даты (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

Проект договора купли-продажи недвижимого имущества был направлен управлением в адрес истца 26.03.2010, что следует из судебных актов  по делу                             № А54-2512/2010.

 Начальную дату для взыскания  убытков истец правомерно  определяет с 01.04.2010, т.е.  с момента получения им проекта договора купли-продажи, который мог быть им подписан при наличии реальной рыночной цены выкупаемого объекта недвижимости, а конечную дату  правомерно   определяет  по май 2011 года включительно (02.06.2011 вступило в силу решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.02.2011 по делу № А54-2512/2010).

Договор купли-продажи спорного нежилого помещения признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда от 28.02.2011 по делу № А54-2512/2010, то есть с 02.06.2011.

Заключение договора купли-продажи   прекращает на будущее время обязательство истца по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 4408/11 по делу                             № А68-6859/10).

Таким образом, в период с 01.04.2010 по до 01.06.2011 расходы истца  по уплате арендной платы являются убытками, поскольку определение оценщиком  недостоверной рыночной стоимости объекта  сделки  привело  к  вынужденной уплате                                         ИП Городковой Г.В.  арендных платежей.

Основанием для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков является совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, вина ответчика, противоправность действий, причинно-следственная связь между допущенными нарушениями обязательства со стороны ответчика и возникшими у истца убытками. При отсутствии хотя бы одного из указанных обстоятельств правовые основания для взыскания убытков отпадают.

Суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела, в том числе вступившими в законную силу судебными актами по делу № А54-2512/2010, доказаны вина  и противоправность действий  ответчика-ООО «АварКом», а также причинно-следственная связь между имевшими место нарушениями ООО «АварКом» действующего законодательства  при подготовке отчета и возникшими у истца убытками.

Статья 24.6 Закона об оценочной деятельности допускает возможность  взыскания  имущественного вреда,  причиненного третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками.

Определенная ООО «АварКом» рыночная стоимость спорного нежилого помещения была использована управлением при составлении проекта договора купли-продажи. Отчет ООО «АварКом» № 1345/2009 от 09.11.2009 для управления носил обязательный, а не рекомендательный  характер.

Использование недостоверной итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки привело к затягиванию процесса выкупа спорного нежилого помещения, к вынужденным дополнительным расходам истца по внесению арендных платежей в рассматриваемый период.

С учетом обстоятельств данного дела сложившиеся правоотношения нельзя расценивать как обычные отношения, связанные с урегулированием разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи выкупаемого арендуемого имущества на основании Закона № 159-ФЗ.

О несоответствии отчета ООО «АварКом»  от 09.11.2009 № 1345/2009 Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам было указано истцом уже в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи  с приложением отчета от 11.01.2010                   № 10002/2009-3 ООО «Центра оценки и экспертиз», т. е. до возбуждения производства по делу № А54-2512/2010.

Истец уже на стадии рассмотрения проекта договора купли-продажи аргументировано заявлял о нарушении ООО «АварКом» действующего законодательства об оценочной деятельности, ввиду использования в отчете из трех необходимых подходов к оценке только одного – затратного, а также нарушения методики применения сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости здания.

Данные нарушения действующего законодательства в сфере оценочной деятельности привели к существенному завышению рыночной цены выкупаемого недвижимого имущества.

Правомерность возражений истца о несоответствии отчета ООО «АварКом» закону уже в последствии была подтверждена проведенными в рамках дела № А54-2512/2010 судебными экспертизами, установившими недостоверность отчета ООО «АварКом» требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, иная цена предмета сделки стала известна истцу  не с момента вступления в силу судебных актов по делу № А54-2510/2010, а до 01.04.2010 (предъявления управлению протокола разногласий к проекту договора купли-продажи вместе с отчетом от 11.01.2010 № 10002/2009-3 ООО «Центра оценки и экспертиз»).

Указание судом первой инстанции в  обжалуемом решении, что  с даты возникновения права собственности на истца легло бы бремя несения обязанностей, присущих собственнику, в том числе таких, как расходы на содержание мест общего пользования в здании, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку   на собственнике объекта недвижимости не лежит обязанность по уплате арендных платежей.  

Кроме того, как следует из  пункта 4.6 договора аренды от 21.02.202 № 5, помимо стоимости  арендной платы (пункт 4.1. договора аренды)  на истца возлагалась обязанность по  оплате  эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг. Данные услуги не включались в стоимость арендной платы и должны были производиться истцом по отдельным договорам с балансодержателем или специализированными  организациями в сроки, определенные данными договорами. 

Истцом в материалы дела   представлены  документы, подтверждающие   несение им  расходов на содержание арендованного имущества в период действия договора аренды от 21.02.2012 № 5 в соответствии с пунктом 4.6. данного договора (договоры с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, документы по исполнению обязательств из данных договоров (квитанции по оплате, товарные накладные, счета-фактуры),   том 3,  л. д. 60 – 105).

Соглашаясь с апелляционной жалобой истца о законности его требования о взыскании убытков с ООО «АварКом» в заявленный период, суд апелляционной инстанции не согласен с расчетом истца о взыскании убытков, в который последним включена уплаченная им  сумма НДС в размере 40 877 рублей 38 копеек.    

Пунктом  3 статьи 2 ГК РФ предусмотрено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Поскольку взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к участникам гражданских правоотношений в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ими принятых на себя обязательств, оно не может быть распространено на расходы соответствующего лица в связи с выполнением им своих обязательств как налогового агента. Оснований для удовлетворения требований истца в этой части не имеется.

Исковые требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания  уплаченной суммы арендной платы за период с апреля 2010 по май 2011 года включительно исходя из  действовавшего в данный период размера арендной платы, установленной сторонами договора аренды от 21.02.2012 № 5 в редакции дополнительных соглашений от 31.12.2009 и 29.12.2010 (том 3, л. д. 52 – 54). За  апрель – декабрь 2010  г. исходя из ежемесячной арендной платы 15 654 рубля 02 копейки  стоимость арендной платы  составила 140  886 рублей 50 копеек, а за период с января по май 2011 г. исходя из     ежемесячной арендной платы     17 242 рубля 10 копеек  стоимость арендной платы  составила  86 210 рублей 50 копеек, а всего 227 096 рублей 68 копеек.

Внесение  истцом арендных платежей в рассматриваемый период  подтверждено материалами дела (том 1, л. д. 23 – 50) и не оспаривается арендодателем-управлением.

При указанных обстоятельствах требования ИП Городковой Г.В. о взыскании убытков  с ответчика-ООО «АварКом» за период с апреля 2010 по май 2011 подлежит частичному удовлетворению. С ООО «АварКом» подлежат взысканию в пользу истца убытки в размере  227 096 рублей 68 копеек (перечисленные суммы арендной платы по договору). Требования истца  о взыскании с  ООО «АварКом» убытков в виде уплаченного налога на добавленную стоимость за тот же период в размере 40 877 рублей 38 копеек удовлетворению не подлежат. 

Данные выводы подтверждаются сформированной судебной практикой: постановлениями Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского  округа от 30.06.2011 по делу № А70-10718/2010,  Федерального арбитражного суда Волго-Вятского  округа от 11.03.2012 по делу  № А17-3890/2011, от 17.07.2012 по делу № А17-6640/2011, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012  по делу  № А34-2205/2012, от 11.02.2013 по делу № А46-23978/2012.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Городковой Г.В. о взыскании  в солидарном порядке убытков с ОАО СК «Альянс» (страховщик по договору добровольного страхования).

 Суд первой инстанции,  руководствуясь  положениями статьи 322 ГК РФ, пришел к  правильному выводу, что ни нормы гражданского законодательства,  регулирующие отношения в сфере страховой деятельности, ни условия договора о страховании не предусматривают возникновение солидарной ответственности у ОАО СК «Алянс».

Кроме того, в соответствии  с  пунктом 3.1 договора добровольного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности  от 29.06.2009, заключенного между  ОАО СК «Росно» (правопредшественник ОАО СК «Альянс») и ОАО «АварКом»,    страховым случаем по договору является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности (том 2, л. д. 68 – 70).

Судебными актами по делу № А54-2512/2010 факт наступления страхового случая и факт