Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2013 по делу n А09-7929/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

 Дело № А09-7929/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2013

Постановление изготовлено в полном объеме 25.03.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Патрикеевой Е.В., при участии от  истца – общества с ограниченной ответственностью «Покровские ряды» (г. Брянск, ОГРН 1033265005113) – представителя Чаловой Т.И. (доверенность от 01.06.2012) и  директора Соповой Н.Я. (решение от 19.11.2011 № 8, приказ от 19.11.2011 № 5-к), от ответчика – Управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085) – представителя                    Блажко В.А. (доверенность от 29.12.2012 № 01-47), рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления имущественных отношений Брянской области и общества с ограниченной ответственностью «Покровские ряды» на решение Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2012 по делу № А09-7929/2012                        (судья Азаров Д.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Покровские ряды» (далее –                     ООО «Покровские ряды») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению имущественных отношений     Брянской    области (далее – управление) о     признании    незаконными     действий     по расторжению договора аренды земельного участка № 26081 от 02.03.2003.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2012 заявление                        ООО «Покровские ряды» о признании незаконными действий управления по расторжению договора аренды земельного участка № 26081 от 02.03.2003 оставлено без удовлетворения.

ООО «Покровские ряды» и управление обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых, ссылались на незаконность и необоснованность принятого решения.

Управление в апелляционной жалобе не соглашается с мотивировочной частью обжалуемого решения  в части квалификации судом первой инстанции подписанных  сторонами договоров аренды земельных участков от 11.10.2012 № 2495 и № 2494, как соглашений об отступном.

Просило исключить из мотивировочной части  решения абзац 4, расположенный на странице 3  обжалуемого решения от 15.11.2012 по настоящему делу.

ООО «Покровские ряды»   в апелляционной жалобе не соглашается с полным отказом  суда первой инстанции в удовлетворении его  заявления.

В жалобе указывает на приоритетность норм пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) над нормами части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в части оснований для прекращения  договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.

Отмечает, что суд первой инстанции не принял во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, согласно которой земельное законодательство  устанавливает специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка.

Не соглашается с квалификацией судом первой инстанции  подписанных  сторонами договоров аренды земельных участков от 11.10.2012 № 2495 и № 2494, как соглашений об отступном.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Покровские ряды».

Представители ООО «Покровские ряды» в свою очередь поддержали доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы управления.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления № 1559 (том 2,                  л. д. 82) между Брянской городской администрацией в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ОАО «СУ-848» (арендатор) 02.09.2003  был подписан договор аренды земельного участка № 26081 (далее - договор аренды) с кадастровым номером 32:32:031645:2 площадью 2 155 кв. м, расположенного     по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Октябрьская (том 1, л. д. 9 – 10). Договор был зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Брянской области.

Между ОАО «СУ-848» и ООО «Стройдорсервис» 01.06.2004 был заключен договор переуступки прав, в соответствии с которым ОАО «СУ-848» передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.09.2003 № 26081                                            ООО «Стройдорсервис», о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была сделана запись от 07.07.2004 № 32-1/28-23/2004-619 (том 1, л. д. 11).

ООО «Стройдорсервис» свои права на земельный участок передало                                  ООО «Покровские ряды» по договору уступки прав от 15.11.2004, на основании которого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.11.2004 произведена государственная регистрация права аренды земельного участка  ООО «Покровские ряды» (том 1, л. д. 12). Дополнительным соглашением от 10.10.2007 к договору аренды выступает Управление имущественных отношений Брянской области. Данным дополнительным соглашением продлен срок действия договора аренды земельного участка от 02.09.2003 № 26081  на 3 года (том 1, л. д. 13).

 Управлением имущественных отношений Брянской области 10.08.2012 в адрес ООО «Покровские ряды» направлено уведомление № 51-11631 о расторжении договора аренды от 02.09.2003 № 26081 (том 6, л. д. 4).

Ссылаясь на то, что действия управления являются незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим заявлением.

Отказывая в  удовлетворении требований,  суд первой инстанции исходил из того, что  действия управления по прекращению договора аренды не привели к нарушению прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  Направив в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды от 02.09.2003 № 26081, управление соблюдало установленный статьей  610 ГК РФ порядок расторжения договоров, заключенных на неопределенный срок.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный  суд пришел к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно абзацу     второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае управлением 10.08.2012  в адрес ООО «Покровские ряды»  было  направлено  уведомление № 51-11631, в котором арендодатель предложил   расторгнуть договор аренды от 02.09.2003 № 26081 (том 6, л. д. 4).

В судебном заседании  Двадцатого арбитражного апелляционного суда 20.02.2013 представитель управления пояснил, что  уведомление  управления от 10.08.2012                           № 51-11631 не является предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2003 № 26081 по соглашению сторон, а являлось отказом от  данного договора в     порядке     части 2 статьи 610 ГК РФ. Обращаться в суд с самостоятельным иском о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2003 № 26081 в судебном порядке ответчик не намерен, поскольку по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором данного письма договор аренды прекратил свое действие.

Из письменных    возражений  управления  на  апелляционную жалобу                            ООО «Покровские ряды»  также следует, что направление данного уведомления является соблюдением арендодателем  досудебного порядка истребования имущества по прекращенному договору аренды.

Представители ООО «Покровские ряды» в свою очередь пояснили, что уведомление управления от 10.08.2012  № 51-11631  восприняли как отказ от исполнения  договора аренды земельного участка в порядке статьи 610 ГК РФ. Предъявление данного заявления в Арбитражный суд Брянской области является оспариванием действий управления не о расторжении договора, а об отказе последнего от  договора аренды.

Как следует из части 1 статьи 2  Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома.

В связи с этим предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства,  и к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.

В оспариваемом  ООО «Покровские ряды» уведомлении  не указывается  причина отказа от договора, а приводится лишь  одно основание: в связи с истечением срока действия договора, что не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку договор аренды продлен на неопределенный срок.

Из решения Арбитражного суда Брянской области от 05.05.2011 по делу                        № А09-1173/2011 (том 1, л. д. 14 – 16), вступившего в законную силу, усматривается, что  по истечении срока действия договора управление имущественных отношений Брянской области возражений относительно продолжения пользований ООО «Покровские ряды» арендованным земельным участком не заявляло, общество продолжало пользоваться земельным участком, вносить арендные платежи. Стороны не предпринимали действий по расторжению договора аренды земельного участка.

Между тем, заявляя отказ от договора аренды управление должно  было представить доказательства, подтверждающие неиспользование обществом земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, без уважительной причины.

Относимые и допустимые  доказательства со стороны управления, подтверждающие законность обжалуемых действий ответчика, в материалы дела от последнего не  поступили.

Вместе с тем, ООО «Покровские ряды» в материалы дела представлены документы,  которыми подтверждается освоение земельного участка  согласно целевому назначению, осуществление на данном земельном участке строительства, а также причины, препятствующие   осуществлению  арендатором строительства в определенные периоды времени, что привело к увеличению сроков строительства жилого дома.

Как усматривается из материалов дела, 14.07.2009 на основании распоряжения о проведении проверки главного государственного инспектора по использованию и охране земель по г. Брянску Управлением федерального агентства