Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу n А68-12858/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

 Дело № А68-12858/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2013

Постановление изготовлено в полном объеме 03.04.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от  истца – общества с ограниченной ответственностью «СПАР Тула» (ИНН 7104044982, ОГРН 1047100326503) – представителя Котовой Л.Н. (доверенность от 20.03.2013), Михайлова И.Б. (доверенность от 22.03.2013), от ответчика – Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Тульской области «Новомосковский строительный техникум» (ИНН 7116026392, ОГРН 1037101670715) – директора Акиньшиной О.М. (приказ от 17.07.2012 № 294-л), представителя Мкртчян Л.А. (доверенность от 27.03.2013), Дружиной И.Г. (доверенность 27.03.2013), от ответчика – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) – представителя Чехлатовой О.А. (доверенность от 15.02.2012 № 20-01-22/1734), от третьего лица  –  закрытого  акционерного  общества  «Фирма «Оценщик» – представителя Макаровой Л.А. (доверенность от 25.03.2012), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в открытом судебном заседании, рассмотрев апелляционные жалобы государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Тульской области «Новомосковский строительный техникум» и министерства имущественных и земельных отношений  Тульской   области   на   решение   Арбитражного   суда   Тульской  области  от 22.01.2013 по делу № А68-12858/2011 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Общество     с      ограниченной       ответственностью        «СПАР Тула»       (далее – ООО «СПАР Тула») обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования  Тульской  области  «Новомосковский  строительный  техникум» (далее – ГОУ СПО «»Новомосковский строительный техникум»), третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – министерство) о признании ненадлежащим исполнение ГОУ СПО Тульской области «Новомосковский строительный техникум» договора аренды от 30.05.2006 № 20 нежилых помещений площадью 856,9 кв. м, в том числе, нежилых помещений площадью 702,6 кв. м (Лит.  А,  1  этаж, комн. № № 1-7, 10-15, подвальных помещений площадью 154,3 кв. м (лит. А, комн. № № 1-15), расположенных по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, в части определения величины арендной платы    с    01.07.2011    в    размере    533 811     рублей     45     копеек     в     месяц     или   6 405 737 рублей 40 копеек в год (том 1, л. д. 7 – 9).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных     требований     относительно     предмета     спора,     привлечены      ЗАО «Фирма «Оценщик» и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

По  ходатайству  истца  к  участию  в  деле  в  качестве  соответчика  в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено министерство.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2013 заявленные исковые требования ООО «СПАР Тула» удовлетворены в полном объеме.

ГОУ СПО ТО «Новомосковский строительный техникум» и министерство в апелляционных жалобах, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ГОУ СПО ТО «Новомосковский строительный техникум», обосновывая свои требования, ссылается на то, что арендная плата за помещения первого этажа задания с 01.07.2011   была   повышена   в   соответствии   с   отчетом   об   оценке   от  2011   года   № 7100/100311-З/Ю-01-С/0378 о рыночном размере арендной платы, которую истец в нарушение пункта 4.4 договора от 30.05.2006 № 20 отказался оплачивать.

Министерство в апелляционной жалобе указывает на то, что арендная плата за помещения первого этажа в размере 2 610 рублей за 1 кв. м в год определена на основании отчета об оценке от 2011 года № 7100/100311-З/Ю-01-С/0378 и иных оснований для изменения размера арендной платы для образовательных учреждений имеющих имущество, принадлежащее на праве собственности субъекту РФ, не предусмотрено действующим законодательством.

От ЗАО «Фирма «Оценщик» в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором оно просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменений, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 30.05.2006 ГОУ СПО «Новомосковский строительный техникум» (арендодатель) и ООО «СПАР Тула» (арендатор) заключили договор № 20 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тульской области, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду недвижимое имущество – нежилые помещения площадью 856,9 кв. м, в том числе, нежилые помещения площадью 702,6  кв. м (Лит. А, 1 этаж, комн. № № 1-7, 10-15), подвальные помещения площадью 154,3  кв. м  (Лит. А, комн. № № 1-15),   расположенные   по   адресу   г.   Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, а арендатор, в свою очередь, обязался использовать имущество в соответствии с п.1.2 настоящего договора (для осуществления коммерческой деятельности), а также своевременно уплачивать арендную плату (том 1, л. д. 34 – 39).

Указанное имущество является государственной собственностью Тульской области (п.1.1 договора), о чем имеется свидетельство (том 5, л. д. 98).

Как указано в п.1.6 договора, договор действует до 28.05.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Имущество  было  передано по акту приемки-передачи имущества от 06.10.2006 (том 1, л. д. 41).

Согласно расчету (приложение 2) при подписании настоящего договора за указанное в п. 1.1 и приложении 1.1а имущество устанавливается арендная плата в сумме  1 008 648 рублей  42  копейки  в  год  (без НДС),  размер  ежемесячной арендной платы – 84 054 рубля 03 копейки (без НДС) (п. 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в случае централизованного изменения цен, тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно свидетельству о государственной регистрации № 153663 отдельно стоящее здание – общежитие (Лит. А), общей площадью 4 138,80 кв. м., в том числе жилой 1 008,70 кв. м, адрес: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы,    д.    30/27,      принадлежит      на      праве      оперативного      управления      ГОУ СПО «Новомосковский строительный техникум» (том 1, л. д. 74).

Как указано в свидетельстве о государственной регистрации № 153664, отдельно стоящее здание – общежитие (Лит. А), общей площадью 4 138,80 кв. м., в том числе жилой

1 008,70 кв. м, адрес: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д.30/27, принадлежит на праве собственности Тульской области.

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области письмами от 25.04.2011 № 35-01-14/2991 и от 20.06.2011 № 35-01-14/4763  в соответствии с законом

Тульской области от 31.10.2006 № 746-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы при предоставлении государственного имущества Тульской области в аренду» направил ГОУ СПО «Новомосковский строительный техникум» заверенные копии заключений о рыночном размере арендной платы за помещения первого этажа здания, расположенного  по  адресу:  г.  Новомосковск,  ул.   Комсомольская/Трудовые   резервы,  д. 30/27, с просьбой руководствоваться данными заключениями при оформлении (переоформлении) договоров аренды (том 4, л. д. 71 – 72).

Согласно отчету по оценке размера арендной платы № 7100/100311-З/Ю-01-С/0378, выполненному ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», размер арендной платы при предоставлении в аренду объекта недвижимости: нежилые помещения подвального   этажа,  лит.  А,  общей  площадью  687,8  кв.  м,  расположенного по адресу г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, по состоянию на 15.03.2011,  без  учета налогов, составляет округленно: за аренду 1 кв. м помещений в год 2 610 рублей (том 1, л. д. 123 – 156).

В  соответствии  с  отчетом  об  оценке  от  15.06.2011  №   567,   выполненным   ЗАО «Фирма «Оценщик», величина арендной платы за помещения площадью 727,5 кв. м (комнаты № 1 - 15) составила 8 544 рублей за 1 кв. м в год (том 1, л. д. 42 – 55).

Письмом от 01.07.2012 (стороны пояснили, что в связи с допущенной опечаткой следует читать от 01.07.2011) № 273 ГОУ СПО «Новомосковский строительный техникум» проинформировало    ООО    «СПАР Тула» об изменении размера арендной платы, согласно  которому  с  01.07.2011  арендатор  должен  был  уплачивать  без  учета  НДС, 533 811 рублей 45 копеек  в  месяц  или  6 405  737  рублей  40  копеек в год,  в  том  числе  8 544 рубля за 1 кв. м в год за помещения 1 этажа и 2 610 рублей за 1 кв. м в год за подвальные помещения (том 4, л. д. 57).

Указанное письмо арендодатель направил арендатору посредством факсимильной связи,  с  приложением  одной  страницы  отчета  ЗАО  «Фирма «Оценщик» от 15.06.2011 № 567.

Не согласившись с размером арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим исковым заявлением, в котором оспаривал достоверность отчетов об определении рыночной величины арендной платы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, исходил из того, что внесенные в одностороннем порядке ГОУ СПО ТО «Новомосковский строительный техникум» письмом от 01.07.2012 № 273 изменения, выразившиеся в установлении повышенного размера арендной платы, не соответствуют статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее  -  Закон  об  оценочной  деятельности),  закону  Тульской  области  от 31.10.2006 № 746-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы при предоставлении государственного имущества Тульской области в аренду» (далее - Закон Тульской области от 31.10.2006 № 746-ЗТО).

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом согласно пункту 3 статьи 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона Тульской области от 31.10.2006 № 746-ЗТО размер арендной платы при предоставлении имущества области в аренду определяется на основании независимой оценки.

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела усматривается, что судом области по делу назначались судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза для проверки соответствия отчета об оценке от 15.06.2011  №  567,  выполненного  ЗАО  «Фирма  «Оценщик»,   и   отчета        2011        года       №      7100/100311-З/Ю-01-С/0378,      выполненного      ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», действующему законодательству и определения рыночной стоимости арендной  платы  нежилых помещений, проведение которых было поручено эксперту ООО «Красные ворота» Тимохину В.А.

По   результатам   проведения   судебных   экспертиз   экспертом   в   заключениях   от 10.05.2012 (том 2, л. д. 107 – 131), от 14.12.2012 (том 5, л. д. 3 – 76) сделаны следующие выводы:

- отчет об оценке от 15.06.2011 № 567, выполненный ЗАО «Фирма «Оценщик» и отчет        2011        года         №         7100/100311-3/Ю-01-С/0378,         выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Выявленные несоответствия