Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу n А62-4791/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

                                                             Дело № А62-4791/2012

Резолютивная часть постановления объявлена  03.04.2013

Постановление изготовлено в полном объеме 10.04.2013 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Капустиной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от индивидуального предпринимателя Щебеткова Сергея Александровича (ОГРНИП 304673135700083; ИНН 673101053573) Демихова Р.В. (доверенность 67 АА 0394356 от 11.09.2012), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «АЗК-Сервис» (ОГРН 1026701433219; ИНН 6729009002), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Щебеткова Сергея Александровича на решение Арбитражного суда Смоленской  области от 27.12.2012 по делу № А62-4791/2012 (судья Лукашенкова Т. В.), установил следующее.

 Индивидуальный предприниматель Щебетков Сергей Александрович (далее – истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «АЗК-Сервис» (далее – ООО ПКП «АЗК-Сервис», Общество, ответчик) о досрочном с 01.07.2012 расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.10.2011 № 9, заключенного между ИП Щебетковым С.А. и ООО ПКП «АЗК-Сервис», и взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 960215 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от требования о досрочном с 01.07.2012 расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.10.2011 № 9. В остальной части истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ООО ПКП «АЗК-Сервис» неосновательное обогащение в размере 974436 руб. 83 коп. (т. 2, л.д. 32). Частичный отказ от заявленных требований о досрочном с 01.07.2012 расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.10.2011 № 9 и уточнение исковых требований судом первой инстанции принято.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.12.2012 в удовлетворении исковых требований ИП Щебеткова С.А. отказано.

В апелляционной жалобе ИП Щебетков С.А. просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает, что арендодатель не смог обеспечить ИП Щебеткову С.А (арендатору) доступ в здание торгового центра в согласованное статьей 8 договора время с 9.00 до 21.00, установив режим работы торгового центра с 10.00 – 20.00.Указывает, что арендодателем не были предприняты меры по восстановлению электрической энергии, которая отсутствовала в здании торгового центра 02.04.2012.  По мнению заявителя жалобы, указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора аренды, что позволяет ему требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Поскольку арендодатель уклонялся от подписания соглашения о расторжении договора и отказывался принять помещение по акту приема-передачи, арендатор сфотографировал состояние помещение и направил арендодателю ключи от помещения 02.07.2012, полагая, что договор расторгнут надлежащим образом в одностороннем порядке.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

 17 октября 2011 г. между индивидуальным предпринимателем Щебетковым Сергеем Александровичем и Обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «АЗК-Сервис» заключен договор аренды недвижимого имущества № 9 (далее - договор, т. 1, л.д. 33-46).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 200 кв.м, находящееся на первом этаже Торгового центра «Байкал», расположенного по адресу: РФ, Смоленская область, город Смоленск, площадь Желябова, дом 1 (далее – помещение).

Из материалов дела следует, что собственником Торгового центра «Байкал» является ООО ПКП «АЗК-Сервис».

В соответствии с пунктом 1.3 договора, передаваемое помещение будет использоваться арендатором в целях торговли оргтехникой, а также как торгово-офисное помещение.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды, исчисление которого начинается с момента заключения договора аренды и передачи помещения, стороны согласовали равным 11 месяцам. Условия договора применимы к отношениям сторон, возникшим до его заключения, а именно с 01 октября 2011 года.

Помещение передано ответчиком истцу по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 44).

Пунктом 21.1 договора стороны согласовали размер постоянной арендной платы по ставке 3000 руб. за 1 кв.м. в месяц аренды. Постоянная составляющая арендной платы в соответствии с договором равна 600 000 руб. в месяц аренды. Пунктом 22.1 договора за октябрь 2011г. стороны согласовали размер арендной платы в сумме 2500 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц.

На основании пункта 21.6 договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы, которая является оплатой арендной платы за последний арендуемый месяц. Платеж, указанный в данном пункте договора, оплачен арендатором на момент подписания договора в сумме, равной 600 000 руб.

По условиям дополнительного соглашения от 01.01.2012 к договору № 9 аренды недвижимого имущества площадь переданного в аренду помещения составляет 205,5 кв.м.

Впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение от 20.05.2012 (т. 1, л.д. 45), в соответствии с которым постоянная арендная плата рассчитывается по ставке 2500 руб. за 1 кв.м в месяц.

Разделом 8 договора стороны согласовали время осуществления коммерческой деятельности.

Согласно пункту 8.2 договора арендатор ведет коммерческую деятельность своего предприятия и обеспечивает доступ посетителей в помещение в рамках регламента работы Торгового центра, в дни и часы, установленные Администрацией Торгового центра.

Пунктом 8.4 договора предусмотрен режим работы Торгового Центра:

- для посетителей с 9 час. 00 мин. до 21 час. 00 мин. ежедневно;

- для арендаторов по пропускам круглосуточно.

Арендаторы должны обеспечить одновременное открытие своих павильонов не позднее 9 час. 00 мин. и закрытие не ранее 21 час. 00 мин. (п. 8.5 договора).

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора о том,  что фактический режим работы Торгового центра «Байкал» составляет с 10 час. 00 мин. до 20 час. 00 мин, вместо режима, предусмотренного договором аренды (с 9.00 – 21.00) в результате чего арендодателем получено неосновательное обогащение,  ИП Щебетков С.А. обратился с требованиями в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик не оспаривает, что с начала работы Торгового центра «Байкал» режим работы торгового центра был установлен им с 10 час. 00 мин. до 20 час. 00 мин., представил договор от 15.06.2011 № 23 на изготовление в т.ч. фасадных табличек с указанием режима работы, пояснил, что вывеска с указанием режима работы (10.00 - 20.00), изображенная на фотографиях (т. 1, л.д. 31, т. 2, л.д. 36, 37) изготовлена и размещена с начала работы Торгового центра «Байкал» и не менялась.

Согласно акту осмотра нежилого помещения от 15.03.2012 и приложенным к нему фотографиям (т. 1, л.д. 151-152) режим работы торговой точки ИП Щебеткова С.А. установлен с 10 час. до 20 час.  Таким образом, судом первой инстанции правильно указано, что истцу в период арендных правоотношений был известен фактический режим работы Торгового центра с 10 час. 00 мин. до 20 час. 00 мин., который использовался и самим арендатором.

Вместе с тем, какие-либо претензии в адрес ответчика до 13.06.2012 (т. 1, л.д. 11-13) истцом не направлялись.

Согласно актам выполненных работ (т. 2, л.д. 70-86), подписанным сторонами без замечаний, услуги по аренде помещения за октябрь 2011г. - июнь 2012г. выполнены полностью и в срок. Заказчик (ИП Щебетков С.А.) претензий, по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет.

С учетом установленных обстоятельств, суд области пришел к правильному выводу о том, что длительным поведением ИП Щебеткова С.А. ясно выражено его намерение на согласие с фактическим режимом работы Торгового центра. Принимая услуги по аренде помещения без замечаний, не направляя никакие претензии, ИП Щебетковым С.А. фактически совершены конклюдентные действия по согласованию  режима работы Торгового центра «Байкал» с 10 час. 00 мин. до 20 час. 00 мин.

Кроме того, договором аренды стороны согласовали, что передаваемое помещение будет использоваться арендатором в целях торговли оргтехникой, а также как торгово-офисное помещение (п. 1.3), а также предусмотрели режим работы Торгового центра для арендаторов по пропускам круглосуточно (п. 8.4 договора).

Судом области правильно указано, что доказательств невозможности доступа арендатора к помещению и невозможности использования помещения по назначению, определенному договором, в качестве торгово-офисного помещения (подготовка к работе, размещение и выкладка товара с учетом товарного соседства, частоты спроса и удобства работы, его учет, проверка качества, комплектности, количественных характеристик, оформление и прикрепление ярлыков цен, прейскурантов, подсчет денег и сдача их в установленном порядке; уборка и санитарные мероприятия и др.) в период с 9 час. 00 мин. до 10 час. 00 мин. и с 20 час. 00 мин. до 21 час. 00 мин. не имеется.

В этой связи довод истца о необходимости исключения из расчета арендной платы ежедневной стоимости двух часов аренды противоречит условиям договора и фактическим обстоятельствам из которых следует, что истец имел возможность фактического пользования арендуемыми площадями с 9.00 до 21.00.

ИП Щебетков С.А. также просил взыскать с ответчика 100 000 руб., составляющих разницу между оплаченным истцом на момент подписания договора обеспечительным взносом в сумме 600 000 руб. и размером арендной платы за последний месяц аренды (июнь 2012г.) в сумме 500 000 руб.

На основании пункта 21.6 договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы, которая является оплатой арендной платы за последний арендуемый месяц. Платеж, указанный в данном пункте договора, оплачен арендатором на момент подписания договора в сумме, равной 600000 руб.

По мнению истца, договор аренды является досрочно расторгнутым с 01.07.2012, последним месяцем аренды является июнь 2012г.

Арендная плата с учетом дополнительных соглашений от 01.01.2012 и от 20.05.2012 в июне 2012г. составляет 513750 руб. (2500 руб. ? 205,5 кв.м).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды, исчисление которого начинается с момента заключения договора аренды и передачи помещения, стороны согласовали равным 11 месяцам.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 450 ГК РФ,  договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В пункте 23.2 договора указано, что случаи досрочного расторжения договора по требованию каждой из сторон, указанные в ч.1 ст. 619 и ч.1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ, стороны признают исчерпывающими.

Иных положений, в том числе предусматривающих право одностороннего отказа от договора, договор аренды не содержит. С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правильно указал, что стороны договора аренды не предусматривали право одностороннего отказа от исполнения договора.

В пункте 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является  основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. По сути, досрочное освобождение объекта аренды – право арендатора, при реализации которого последний не может быть в одностороннем порядке (по своему собственному желанию) освобожден от исполнения договорных обязательств в части внесения арендодателю платы согласно условиям заключенной сделки. 

Арендодатель возражал против досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок (т. 1, л.д. 9-10).

В силу статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Представленные истцом документы о досрочном возврате имущества составлены истцом в одностороннем порядке и не свидетельствуют о наличии волеизъявления ответчика на принятие у ИП Щебеткова С.А. помещения, предоставленного по договору аренды.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области не нашедшего  оснований считать договор аренды от 17.10.2011 № 9, заключенный  на определённый срок (11 месяцев), досрочно расторгнутым, а июнь   2012 г. последним месяцем аренды по спорному договору.

Поскольку арендная плата за последний месяц аренды истцом не уплачивалась и имеется задолженность по арендной плате, то часть обеспечительного взноса, являющегося арендной платой за последний арендуемый месяц, в сумме 100 000 руб. не является неосновательным обогащением ответчика и не подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного требования истца о взыскании с ООО ПКП «АЗК-Сервис» 974 436 руб. 83 коп. правильно оставлены судом первой инстанции  без удовлетворения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой