Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2013 по делу n А62-8257/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в связи, с чем он является заключенным надлежащим образом.

Доводы апелляционной жалобы в части необоснованного применения в расчете износа в 40% и 21%, подлежат отклонению.

Изменение процентов физического износа здания по итогам проведенной в                 2007 году технической инвентаризации связано с тем, что была произведена внешняя и внутренняя отделка помещений, были заменены оконные и дверные проемы, стены облицованы плиткой, обшиты пластиком и покрашены, установлен подвесной потолок, дощатый пол был облицован плиткой и покрыт линолеумом, снаружи здание обшито сайдингом, крыша заменена с шиферной на металлическую. С учетом всех вышеуказанных улучшений изменился процент износа здания в меньшую сторону.

Техническая инвентаризация была проведена по заявлению истца и не оспорена последним. Технический паспорт здания получен им лично.

При подписании дополнительных соглашений к договору от 29.09.2008,                           от 29.01.2009 и от 12.01.2010 (т. 1, л. д. 19, 22 – 23) никаких разногласий в отношении применяемых коэффициентов технического износа между сторонами не возникало.

Обоснованность применения администрацией соответствующих коэффициентов (коэффициентов износа (Киз), технического обустройства (Кто) и вида деятельности (Кд)), при расчете арендной платы, являлась предметом спора сторон по делу                             № А62-3662/2011, по которому решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.02.2012 законность такого расчета со стороны арендодателя подтверждена.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20.07.2012 по делу                         № А62-2855/2012 установлена неправомерность применения истцом при расчете арендной платы за 2011 год, шесть месяцев 2012 года коэффициентов износа и вида деятельности, отличных от установленных договором.

В соответствии с пунктом 2.2.1 арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.

То обстоятельство, что арендатор в соответствии с условиями договора исполнил свою обязанность и производил за свой счет ремонт арендуемого объекта, не свидетельствует о нарушении прав ответчика при применении администрацией в расчете арендной платы коэффициента износа в 40% и 21%.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Довод в апелляционной жалобе о том, что здание не подключено к электроэнергии и арендная плата не подлежит взысканию, поскольку арендатор не имел возможности им пользоваться, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора аренды от 01.08.2007 № 2646/07 арендатор самостоятельно за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Не принимается во внимание ссылка подателя жалобы на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013                       № 13689/12, поскольку по данному делу арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению. В настоящем деле по условиям договора аренды обязанность принятия мер необходимых для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, в том числе электроснабжения возложена на арендатора. Оснований для применения аналогии закона не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил часть 2 статьи 69 АПК РФ, поскольку необоснованно сослался как на имеющее преюдициальное значение судебный акт по делу № А62-3662/11, подлежит отклонению, поскольку вывод о преюдиции установленных в деле № А62-3662/11 обстоятельств сделан арбитражным судом с учетом не только субъективных, но и объективных пределов иска, в связи с чем предмет доказывания определен правильно. По делу № А62-3662/11                      арбитражным судом отказано ООО «Дионис-плюс» в удовлетворении искового заявления о взыскании неосновательного обогащения с администрации, поскольку расчет арендной платы, применяемый арендодателем правомерен.

При этом доводы ответчика о том, что в результате действий администрации в 2011 – 2012 году ответчик не имел возможности пользоваться арендуемым имуществом, являются не обоснованными и подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1.1.3 договор аренды считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема – передачи. Доказательств передачи арендатором арендодателю арендуемого помещения в спорный период в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы в части несогласия с выводами суда области о том, что заключенное между сторонами соглашение от 01.01.2010 об изменении арендной платы является действующим, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктами 1.2, 3.1 и 3.3 договора аренды арендодатель может изменить размер аренды в одностороннем порядке, соглашение с арендатором не требуется. Согласно пункту 5.1 договора изменения условий договора, кроме изменений арендной платы допускаются только по соглашению сторон.

Из буквального толкования положений указанных пунктов договора следует, что расчет размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в связи с чем изменения договора в части арендной платы не требует государственной регистрации.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Кроме того 19.10.2010 произведена государственная регистрация договора аренды от 01.08.2007 № 2646/07 в редакции соглашения от 01.01.2010, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 67-67-01/181/2010-740 (т. 1, л. д. 25).

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что в отсутствие государственной регистрации соглашения от 12.01.2010 к договору аренды, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ считается не заключенным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в деле имеется технический паспорт на арендуемое здание, согласно которому его износ составил 60 % (т. 1, л. д. 72, 97 – 106) в связи с чем при расчете арендной платы должны быть применены иные коэффициенты технического износа, не принимается во внимание апелляционным судом.

БТИ Ростехинвентаризацией составлен новый технический паспорт спорного арендуемого здания 28.01.2013 (т. 4, 55 – 61), о чем также указывает ответчик в ходатайстве (т. 3, л. д. 43 – 44). Между тем период определения коэффициентов технического износа здания относится к периоду с 12.01.2011 по 20.12.2012, в связи с чем данные в техническом паспорте об износе арендуемого объекта, составленного по состоянию на 28.01.2013 в данном случае не применимы.

Доводы апелляционной жалобы в части того, что арендуемое здание не обеспечено водоснабжением и канализацией, подлежат отклонению, поскольку из                                       акта приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2010 (т. 1, л. д. 24) арендатору передан арендуемый объект обустроенный водопроводом и канализацией. Кроме того арендатор самостоятельно за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения                   (пункт 2.2.1 договора аренды).

Доводы апелляционной жалобы о том, что начисленная неустойка не может быть взыскана, поскольку договор не заключен и не прошел государственную регистрацию в 2011 и 2012 году в части размера арендной платы, подлежат отклонению, поскольку изменения настоящего договора в части изменения размера арендной платы не требует государственной регистрации.

Кроме в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон                        (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из материалов дела следует, что ответчик по актам сдачи-приемки от 01.08.2007,     от 01.01.2008, от 01.01.2010 принимал нежилые помещения в аренду без замечаний                              (т. 1, л. д. 17, 20, 24).

Суд первой инстанции правильно отклонил ходатайство ответчика об истребовании доказательств по делу у администрации и ЖЭУ-15 (т. 1, л. д. 40 – 43,                       47 – 48), поскольку отсутствовала необходимость в их исследовании и представление этих документов не влияет на существо рассматриваемого дела.

По таким же основаниям отклонены ходатайства ответчика об истребовании аналогичных доказательств у администрации (т. 2, л. д. 76 – 78, 85 – 88) и судом апелляционной инстанции.

Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы отсутствуют.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.04.2013 по делу № А62-8257/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                             

Ю.А. Волкова

Л.А. Капустина

М.В. Каструба